1. INTRODUCCIÓN

Según ^{Gregório (2010)}, la expansión de los negocios de las corporaciones en las primeras décadas del siglo XX (Post-Revolución Industrial), promovió el surgimiento de la necesidad de espacios corporativos. En los años 60, muchas organizaciones enfocaban sus actividades de real estate¹ para la construcción de nuevos inmuebles para su propio uso. Como el enfoque de las corporaciones era fomentar su crecimiento, la adquisición o construcción de nuevos inmuebles pasaron a estar entre sus actividades principales, recibiendo así una importante cantidad de recursos. De esta forma, la demanda por espacios alquilados tuvo un gran crecimiento que impulsaron la profesionalización de los mercados de real estate.

Ante cualquier decisión en relación a la venta, compra o desmobilización patrimonial de los inmuebles de una corporación, es indispensable el conocimiento de la importancia relativa del real estate para la operación como activo que impacta en los aspectos financieros, de mercado y organizacionales de las corporaciones (O’MARA, 2000). Según Pottinger et al. (2002), el nivel de flexibilidad y los tipos de espacios para una misma corporación no son uniformes. Así, para cada espacio utilizado en la operación, las necesidades estratégicas y operacionales interfieren en la decisión por la inmovilización, o no, en el real estate corporativo.

En la investigación realizada por Jones Lang La Salle², fueron contactadas informaciones relevantes sobre la tendencia en relación a la inversión en inmuebles corporativos. En el año de la publicación de esta investigación (2005), apenas 15% de las corporaciones que respondieron eran propietarias de más de 50% de los espacios usados en sus operaciones y 43% no eran propietarias de ninguno de los activos inmobiliarios. Se observo también, que las empresas que tenían entre 10% a 50% de los espacios corporativos indicaban interés en reducir sus activos inmobiliarios, según se muestra en la Figura 1.

Otra investigación, realizada en 2013 por el mismo autor, indica que 66% de los ejecutivos responsables por la gestión imobiliária de empresas estudiadas en el Brasil estaban concentrados en expandir sus carteras en los próximos tres años. Al mismo tiempo, 15% de las empresas internacionales tercerizaron todas las actividades relacionadas a sus portfolios inmobiliarios mientras que, apenas 6% de las empresas nacionales lo hacían.

Actualmente, las empresas brasileñas están reorganizando sus estruturas de capital, saliendo de la posición de propietarias de sus inmuebles para arrendatarias de espacios físicos, evitando que las corporaciones inmobilizem su capital en activos inmobiliarios e invirtiendo apenas en su actividad de negocio (^{Gregório, 2010}).

En las corporaciones brasileñas, hay una tendencia de desmobilización de los activos inmobiliarios y una mayor resistencia a la inmovilización de activos en la adquisición de nuevos inmuebles, lo que hace relevante la investigación del tema. Cabe resaltar que Brasil tiene peculiaridades con relación a las formas de transacciones de contratos, garantias necesarias, riesgos envueltos, entre otros. Esas particularidades tienen impacto sobre aspectos cualitativos y cuantitativos relativos a la elección de las alternativas de movilizar o no en el real estate corporativo.

El objetivo de este artículo es analizar las oportunidades de inmovilización y desmobilización de inmuebles corporativos, considerando las expectativas de las corporaciones usuarias de los inmuebles. Para eso, se opto por el estudio de caso con una microempresa del área de tecnologia de información aplicada a construcción civil ubicada en la Universidad Federal de Paraná, que tiene un gran potencial de ampliación de negocio. Fueron evaluadas las oportunidades de inmovilización del activo - comprar el inmueble (SP) o no, siendo las alternativas de no inmovilización: el alquiler a corto plazo (LCP), el alquiler simple a largo plazo (LLP) y o built-to-suit³ (BTS).

2. METODOLOGIA

El método de toma de decisión utilizado en este trabajo es el análisis jerárquico, que contempla critérios de decisión cualitativos y cuantitativos relevantes en la elección entre las alternativas de las cuales, cada una atiende de manera indiferente a los atributos y criterios necesarios para la elección de la alternativa, mas apropiada. Eso es lo que garantiza la alineación del recurso real estate con las necesidades operacionales y los objetivos estratégicos de las corporaciones.

De acuerdo con ^{Medeiros (2014)} el análisis jerárquico de procesos convierte los critérios evaluados en valores numéricos que pueden ser procesados y comparados sobre toda la extensión del problema. Este método es más útil para equipos envueltos en problemas complejos, que necesitan la comparación entre alternativas cuya resolución tendrá repercusión a largo plazo. (Bhushan & Rai, 2004).

Los criterios cualitativos no mesurables tienden a la ateción de las necesidades operacionales durante el uso de los espacios corporativos, mientars que los cuantitativos resultan indicadores que ayudan en la decisión desde el punto de vista económico-financiero, relevantes para la atención de las estrategias de inversión y las políticas de la corporación.

El uso de esta técnica evalúa para cada caso la alternativa más adecuada para el acomodo de las actividades operacionales de la corporación, considerando los diferentes espacios corporativos utilizados, en función de las necesidades operacionales y estratégicas de cada corporación.

El resultado final del análisis es la recomendación de una jerarquía entre las diferentes alternativas de elección, partiendo de aquella que mejor atiende a los criterios priorizados por las partes interesadas, según se ejemplifica en la Figura 2.

2.3 Análisis Cualitativo - Priorización de los critérios por parte de los interesados

La herramienta utilizada para estructurar las referencias cualitativas y cuantitativas de los MAOI es el Proceso de Análisis Jerárquico (AHP - Analytic Hierarchy Process). Este método fue desarrollado por ^{Saaty (1980)} con la finalidad de estructurar decisiones de manera jerárquica. Los modelos deben incluir todos los factores mesurables importantes (cuantitativos y cualitativos), que pueden ser tangibles o intangibles y posibles de ser comparados y ponderados.

La principal función del análisis jerárquico es aumentar la objetividad y disminuir la subjetividad de la decisión. A través de la división de la decisión en partes menores, con la comparación y la correlación entre los critérios es posible una mejor elección de acuerdo con la priorización de los critérios por parte de cada corporación.

La ventaja de cada herramienta es permitir que las partes interesadas le atribuyan pesos relativos para los critérios y compararlos entre si de acuerdo con la escala establecida por Saaty. Una matriz de comparación para n elementos es demostrada de la siguiente forma: A = [a_ij] , donde a_ij = 1 / a_ji,. De este modo, se hace la elaboración de una matriz de comparación, como se ejemplifica con la Tabla 1. Todos los criterios son comparados y correlacionados según la escala establecida por Saaty, demostrada en la Tabla 2. Esta escala puede ser vista también en la Norma ASTM 1765-2011 - Standard Practice for Applying Analytical Hierarchy Process (AHP) to Multiattribute Decision Analysis of Investments Related to Buildings and Building Systems.

Según ^{Saaty (2008)}, si todos los juicios son perfectos en todas las comparaciones, se hace verdadera la siguiente condición: A_ik = a_ij. a_jk, para todo i, j, k. El elevado número de comparaciones puede llevar las partes interesadas a conferir gradientes de importancia de manera diferente para una alternativa en comparación a varias otras. El mismo autor presenta también un índice de consistencia (IC) para la evaluación de la matriz de comparación entre los factores. El índice de consistencia es representado en la Ecuación 1.

Donde:

Saaty presenta también el índice de aleatoriedad, que consiste en un índice de consistencia randómico (IR) generado para matrizes aleatorias de diferentes dimensiones, descritos en la Tabla 3.

Con el índice de consistencia randómico (IR) y con el índice de consistencia (IC), se obtiene por la Ecuación 2 a razón de consistencia (RC):

De acuerdo con ^{Saaty (2008)}, una razón de consistencia menor o igual a 0,1 puede ser considerada aceptable para el Análisis.

3. ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS

A partir de las respuestas obtenidas en entrevistas a profesionales del sector de real estate, descrito en el estudio de ^{Gregório (2010)}, fueron calculados los pesos debido a la relevancia de las alternativas para cada critério de decisión, conforme demostrado por la Tabla 6.

Todavía, teniendo en vista que la presentación de todos los criterios de decisión individualmente llevaría en exceso de información este artículo, fue elaborado, en forma de resumen, la Tabla 7, que se presenta, a partir de valores obtenidos por el método ejemplificado en la Tabla 6, es un resumen del peso de las variables estudiadas y el peso individual de cada critério de decisión.

Son mostrados en la Tabla 8 la importancia entre los critérios de decisión, en la Tabla 9, la matriz de comparación entre los critérios cualitativos, encuanto que en la Tabla 10 son comparados los critérios cuantitativos. Todos son calificados de acuerdo con la escala de notas elaboradas por Saaty.

Cabe reforzar que los critérios adoptados como cuantitativos se refieren al desempeño económico en cuanto a los criterios cualitativos tratan del desempeño técnico de la edificación.

Los datos fueron compilados y evaluados siguiendo las técnicas reportadas por ^{Saaty (2008)}. Posterior al cálculo del autovalor de la matriz de decisión (λ_máx) fue calculado el índice de consistencia de la matriz de decisión utilizando la Ecuación 1.

Costa (2006) propone el uso de un índice de consistencia randómico (IR), según Tabla 3 para una matriz recíproca de orden n con elementos no negativos y generados randomicamente.

Al utilizar datos obtenidos del índice de consistencia y el índice de consistencia randómico en la Ecuación 2, se obtuvo la razón de consistencia (RC).

Com esto, el valor da razón de consistencia se encuentra, Según ^{Saaty (2008)}, dentro del valor recomendado, es decir, RC < .0,1. Al comparar los resultados entre la razón de consistencia calculada y la razón de consistencia establecida por Saaty, se observa que los valores aportados por el propietario de la empresa incubada dentro de la Universidad Federal de Paraná poseen consistencia.

Para verificar la alternativa que mejor atiende a la empresa estudiada, se correlacionaron los critérios establecidos con las alternativas posibles. En seguida, fueron aplicados los pesos de cada critério para cada valor correlacionado para encontrar la alternativa que mejor atiende a las necesidades de la empresa, es decir, aquella con mayor puntuación. La Tabla 11 muestra el desempeño relativo para los critérios cualitativos.

En cuanto que la Tabla 12 muestra el desempeño relativo referente a los criterios cuantitativos.

De esta forma, para mejor visualización, la Tabla 13 muestra de forma decreciente, los resultados de actividad económica obtenidos para las alternativas evaluadas en el estudio de caso.

La alternativa más viable para el caso seleccionado, según lo verificado por el uso del método del análisis jerárquico, por tanto, es el Built-to-Suit. Todavia, verificando la entrevista para la contextualización de la empresa, la alternativa preferencial de la misma seria el alquiler a largo plazo. La alternativa de preferencia de la empresa obtuvo el tercer mayor índice, atendiendo, buena parte de las expectativas de la empresa incubada.

4. CONCLUSIONES

Este artículo fue escrito con base al uso del método de análisis jerárquico para la decisión sobre la inmovilización o no de activos en inmuebles. El método seleccionado aporta parametros para la mejor evaluación de alternativas basados en criterios cuantitativos y cualitativos no mesurables. En el proceso cualitativo se correlacionaron todos los criterios, atribuyendoles notas de acuerdo con la escala propuosta por Saaty.

El resultado final de este análisis ofrece índices numéricos que permiten definir de forma sistemica a la mejor alternativa para el caso estudiado, tomando en cuenta que la empresa incubada dentro de la Universidad Federal de Paraná tiene, Según la ANPROTEC, tres años para permanecer instalada en dicha Universidad.

En este estudio de caso la alternativa que presentó el mejor desempeño fue la Buit-to-suit, que atiende de forma mas amplia las necesidades de la empresa. Sin embargo, de acuerdo con la entrevista para la contextualización de la empresa, esta tendría preferido un contrato de Alquiler a largo plazo. Esta opción de preferencia, no obstante, obtuvo el tercer mayor índice, atendiendo, buena parte de lo deseado por la empresa incubada, por lo tanto, no de forma más eficaz.

La opción por Built-to-suit (BTS), a pesar de incluir de forma más eficaz los anhelos de la empresa estudiada, puede no ser la mejor alternativa, una vez que, la operación BTS engloba la construcción de un inmueble hecho sobre medida para el uso específico de la empresa, atrayendo la misma a un contrato de alquiler a largo plazo. Cabe a la empresa encontrar inversionistas que asuman la construcción de este inmueble, los cuales generalmente, usan esta modalidad como parte de la cartera de inversiónes apenas para grandes áreas alquiladas (un inmueble con grandes dimensiones ó vários inmuebles de menor dimensión) para el mismo cliente.

No obstante, a ambas alternativas, mejor opción (Buit-to-suit) y preferencia de la empresa (Alquiler a largo plazo), son semejantes en el que la decisión de no inmovilizar el capital en la compra de un inmueble.

Cabe destacar que el método utilizado, trató, intrinsecamente, de entrevistas con representantes de la empresa, de manera que sus resultados se constituyen, esencialmente, en datos subjetivos, una vez que la entrevista es un método sujeto a subjetividad. De esta forma, variaciones extrínsecas, como el nivel de estres del entrevistado al momento de la evaluación de las respuestas, entre otros, pueden influir directamente en la consistencia de los resultados obtenidos.

Cabe destacar también que este trabajo tuvo por objetivo evaluar la mejor solución para una empresa, de modo que, el resultado obtenido no necesariamente representa un universo estadístico de empresas del mismo porte, área de actuación, etc. Con todo, el método utilizado puede ser aplicado para cualquier estudio relacionado.