Antecedentes: los sismos de 1985 y la cuestión urbana

Los sismos que sacudieron al país en 1985 trajeron a la Ciudad de México una gran destrucción de inmuebles y cobraron miles de vidas humanas. Las áreas centrales de la ciudad fueron las más dañadas, particularmente ahí donde prevalecía el inquilinato de bajo costo habitando vecindades que tenían décadas de abandono y descuido. El decreto de Congelación de Rentas había mostrado su efecto perverso: para los propietarios ya no era negocio rentar las viviendas a las familias de bajos recursos, por lo que los caseros recurrían a lanzamientos, demoliciones y a una inversión nula que iba dañando paulatinamente los inmuebles hasta volverlos inhabitables.⁴ Los sismos de 1985 solo vendrían a acelerar el proceso destructivo de estos inmuebles y con ello a crear las condiciones óptimas para lograr finalmente la expulsión de los sectores pobres de las áreas centrales.⁵

Los damnificados de los sismos conformaban tres grupos principales: los que poblaban las unidades habitacionales de Nonoalco-Tlatelolco y el Conjunto Benito Juárez, cuya administración recaía en el gobierno; los residentes de colonias de clase media (Roma, Juárez, Narvarte, Condesa y aledañas); y los habitantes de barrios céntricos (Tepito, Peralvillo, Morelos y Guerrero) conformados por familias de escasos recursos y con gran arraigo en estas zonas (^{Gobierno de Miguel de la Madrid, 1985}). La atención gubernamental y las modalidades de apoyo también se distribuyeron según esta tipología. En este artículo nos centramos en la situación de los sectores de más bajos ingresos, habitantes de áreas céntricas caracterizadas por su deterioro y degradación, pero también por su fuerte arraigo e identidad con sus barrios. Este fue el sector atendido por el Programa.

El curso que tomó el proceso de reconstrucción, sin duda alguna, se vio impactado por las experiencias de negociación que desde años atrás ya se había establecido entre el gobierno y los habitantes de las áreas centrales deterioradas de la ciudad.⁶ Es decir, en el tiempo en que ocurrieron los sismos existía ya una red que tenía varios años de trabajar los temas de la vivienda en los barrios deteriorados, el inquilinato y la regeneración urbana, que involucraba organizaciones no gubernamentales, universidades y organizaciones sociales (^{Connolly, 2010}).

Estas organizaciones encabezaron un movimiento de más de 150 000 damnificados agrupados en alrededor de 80 organizaciones que demandaban ayuda para la reconstrucción inmediata, congelación de rentas, canalización de la ayuda interna y externa a los damnificados, castigo a los responsables de los derrumbes y empleo para los que se quedaron sin trabajo. Una de las principales solicitudes de estas organizaciones, y en general de la sociedad civil, era garantizar la permanencia de los damnificados en sus barrios, ante la presión de los propietarios de los inmuebles que no veían el momento de poder expulsar a los inquilinos para recuperar su inversión. El 2 de octubre los representantes de las organizaciones entregaron un pliego petitorio al presidente de la República en el cual se incluía, entre otras demandas, la de expropiar edificios y vecindades para impedir el desalojo de los inquilinos por parte de los caseros (^{Azuela, 1986:57}).

Después de arduas negociaciones, el 11 de octubre se publicó el primer Decreto Expropiatorio de 5 427 predios en las colonias dañadas por los sismos en las delegaciones Cuauhtémoc, Venustiano Carranza, Benito Juárez y Gustavo A. Madero; y tres días después se promulgó otro decreto presidencial mediante el cual se creaba el Programa Emergente de Renovación Habitacional Popular (RHP), que fue el encargado de las tareas de reconstrucción de vivienda en los predios expropiados.

El 21 de octubre se publicó en el Diario Oficial de la Federación un segundo decreto expropiatorio que corregía los errores del anterior⁷ y que expropiaba un total de 3 107 predios. Este decreto se constituyó en la base de actuación del Programa RHP y estableció que sus objetivos serían reparar, rehabilitar y reconstruir las viviendas de los predios expropiados, y brindar a la población de menores recursos la posibilidad de adquirir en propiedad la vivienda que habitaban antes del sismo, ya fuera rehabilitada o nueva. Es decir, con este decreto se delimitó a los que serían los beneficiarios del Programa.

El impacto que a nivel urbano tuvo el decreto es también significativo, ya que en aquellas colonias donde las expropiaciones fueron significativas, afianzó la presencia de la vivienda popular y con ello impidió fuertes modificaciones de los usos del suelo, que son las que expulsan a la población de menores ingresos (^{López y Verduzco, 1986:28}). En general, con el decreto se garantizó a los beneficiarios el acceso a un suelo bien ubicado, con todos los servicios y con una localización céntrica; se conservaron los talleres y accesorias, así como la imagen urbana de las áreas centrales.

Para ello, se aseguraron mecanismos financieros accesibles (tasas de interés blandas y tiempos adecuados)⁸ a una población de muy bajos ingresos, conformada por desempleados y trabajadores eventuales y excluida de cualquier otro programa habitacional (^{Connolly, 2010:4}). A los dueños de los inmuebles se les pagarían sus propiedades al valor catastral actualizado.

Meses más tarde (en mayo de 1986), y como resultado de un proceso intenso de organización de los damnificados y de negociación entre autoridades y representantes de grupos sociales, se firmó el Convenio de Concertación Democrática para la Reconstrucción de Vivienda del Programa de Renovación Habitacional Popular, mediante el cual se acordaron las condiciones en que se llevaría a cabo el Programa.⁹ En ese Convenio se definió el precio y las condiciones de pago de cada uno de los tres tipos de acciones (vivienda nueva, rehabilitación y arreglos menores).¹⁰ Se estableció que se repararían y construirían más de 40 000 viviendas en beneficio de cerca de 250 000 personas, en un plazo de un año y medio, a partir de los sismos de 1985.

Ante la incertidumbre que experimentaban los damnificados, una de las primeras tareas que emprendió RHP fue el registro de los beneficiarios y con esta base se expidieron Certificados de Derechos del PRHP mediante los cuales se avalaba la entrega de créditos para la rehabilitación o la adquisición de vivienda.¹¹ Los comerciantes que ocupaban accesorias en los inmuebles expropiados tendrían derecho a créditos en condiciones similares a las establecidas para las viviendas nuevas. RHP se comprometió a cubrir todos los gastos de escrituración.

Es importante resaltar que para proteger a las familias beneficiarias y con la idea de evitar la especulación inmobiliaria y el arrendamiento ilegal, se dictaron normas para el usufructo y la comercialización de las viviendas. Así, en el contrato de compraventa los beneficiarios se comprometerían a destinarlas exclusivamente a uso habitacional y ocuparlas personalmente con su familia, a no dar su disfrute por ningún medio a terceros y a no gravarla o enajenarla en forma alguna hasta que fuera cubierto totalmente la hipoteca.¹²

¿Quiénes fueron los beneficiarios del Programa?¹³

La mayoría de las colonias en donde se aplicó el Programa corresponde a las áreas más antiguas de la ciudad; por ello, el parque habitacional se caracterizó por el alto grado de deterioro, consecuencia de la temporalidad constructiva, pero también de la calidad de los materiales empleados en la construcción y de la falta de mantenimiento de los inmuebles. Se trataba de zonas con una diversidad de usos del suelo y una presencia fuerte de rentas congeladas.

De la población que fue atendida por el Programa, 67 % tenían más de 20 años de residencia en el barrio y 45 % habitaban la misma vivienda, lo que nos habla de un fuerte arraigo a la zona, pero también de la no movilidad residencial por la presencia de rentas congeladas o de inquilinato de muy bajo precio. La gran mayoría de ellos (97 %) eran inquilinos y pagaban en promedio 9 % del salario mínimo, que en la época era de 1 650.00 pesos diarios.

Ocho de cada 10 familias habitaban una vivienda de superficie menor a los 40 m². El número promedio de ocupantes por vivienda era de 4.6 personas. Poco menos de la mitad de las viviendas contaba con un solo cuarto y en siete de cada 10 casos, la población compartía el baño. Y si bien todos contaban con los servicios de agua potable, drenaje y energía eléctrica, la mitad señaló que la provisión era deficiente o mala.

La presencia de hogares encabezados por mujeres en 1985 era más alta (28 %) que la registrada para el D. F. (que en 1970 era de 17.4 %). Los jefes declararon tener un promedio de 43 años de edad (la mitad tenía entre 25 y 45 años), y 15 % eran adultos mayores, en general mujeres solteras, viudas o divorciadas.

La mayoría de los jefes declararon contar con trabajo y un alto porcentaje estaba ocupado en el sector de servicios y el comercio, con un ingreso promedio de 1.6 veces el salario mínimo (VSM) (^{RHP, 1988:32}). Como puede observarse, por sus características socioeconómicas, la población beneficiaria tenía una condición social precaria, lo que, en otras circunstancias, las hubiera excluido de todo programa habitacional financiado por el gobierno.

Las viviendas de RHP y los barrios céntricos

La construcción de las viviendas inició en marzo de 1986 y los últimos inmuebles fueron entregados en julio de 1987. Durante esta etapa de edificación fue necesario que la población desalojara sus viviendas. Para ello se llevaron a cabo dos programas de alojamiento temporal: por un lado, la construcción de poco más de 20 000 viviendas provisionales, y por el otro un sistema de apoyo económico para el pago de renta y mudanza, el cual benefició a 19 875 familias (^{RHP, 1988:109}).

En el contexto del Convenio de Concertación, los damnificados influyeron en buena parte de las decisiones de diseño y financiamiento de sus viviendas. Lograron que se construyera en los mismos espacios en los que se ubicaban los inmuebles dañados (obviamente, también en el mismo barrio y predio por predio); con ello se respetaban las características urbanas, la identidad cultural y el arraigo de los habitantes a su entorno, además de la posibilidad de conservar no solo su vivienda, sino también su fuente de trabajo.¹⁴

Se habló también de defender ante las autoridades el rescate del diseño de las vecindades¹⁵ que habitaban, por ello las viviendas se agruparon formando pequeños conjuntos habitacionales con un patio central y con altura de dos y tres niveles.¹⁶ Cada vivienda tendría una superficie de 40 m², divididos en dos recámaras, cocina, baño, sala-comedor y espacio para lavar.

Una cuestión importante es que el Programa posibilitó que los inquilinos pasaran a ser propietarios de sus viviendas,¹⁷ evitando con esto su desplazamiento hacia las áreas periféricas de la ciudad. Además, los nuevos propietarios, una vez liquidados los créditos, legalmente estarían en condiciones de vender o rentar su vivienda, incorporándola al mercado inmobiliario y permitiéndoles su movilidad residencial.

Paralelamente se presentó una iniciativa presidencial de reforma a la Ley del Régimen de Propiedad en Condominio, con la que se instauró la figura del Condominio Vecinal, aplicable exclusivamente a la vivienda popular. Esto implicó la necesidad de fomentar la cultura de la responsabilidad compartida en la conservación de los inmuebles, situación hasta entonces desconocida para los nuevos propietarios (^{Aguilera, 2005}).

El Programa de RHP surgió en un contexto de emergencia y tuvo una duración limitada: 18 meses, como lo establecía el decreto que le dio vida. Durante el tiempo que funcionó se construyeron más de 40 000 viviendas en las áreas populares de la ciudad; de ese modo cumplió con el objetivo para el que fue creado¹⁸ y dejó grandes enseñanzas al impactar las subsecuentes acciones en materia de vivienda.

A 30 años del Programa de RHP

Han pasado tres décadas de la entrega de los conjuntos de RHP y es por todos conocido el alto grado de deterioro físico en que se encuentran en la actualidad la mayor parte de estos inmuebles. A pesar de que las viviendas funcionaron bajo la figura legal de Condominio Vecinal desde que fueron asignadas a sus beneficiarios,¹⁹ todo parece indicar que estos no lograron, en su gran mayoría, ponerse de acuerdo para el mantenimiento y para asumir la responsabilidad compartida de su conjunto habitacional, lo que se ha traducido en un gran menoscabo de los inmuebles.

Por otro lado, si bien las modificaciones hechas al Reglamento de Construcción facilitaron la edificación de vivienda popular en las áreas centrales y permitieron la pronta atención de miles de familias damnificadas, los estándares de calidad de las viviendas disminuyeron: se construyeron casitas o departamentos muy pequeños, sin acabados y edificadas con materiales baratos y de baja calidad.²⁰

Estos factores se han conjugado y han tenido un efecto acumulativo en el tiempo que se ha traducido en problemas físicos, estructurales y en relaciones vecinales conflictivas. Con ello las familias han perdido, porque sus viviendas cada vez se deterioran más, baja su valor en el mercado inmobiliario y esto les impide venderlas o rentarlas en condiciones favorables (o por lo menos iguales a las de su entorno), reduciendo su movilidad residencial.²¹ Los impactos negativos que este deterioro genera no se quedan aquí, se extienden al barrio y a la ciudad completa.

Para Eduardo Rojas, en América Latina (y en México) las viviendas sociales y el entorno urbano presentan procesos de deterioro, así como la descomposición social y el confinamiento e inmovilidad de la población a estos espacios:

Los propietarios terminan en posesión de un activo inmobiliario desvalorizado y con poca demanda que por consiguiente no constituye un primer paso en un proceso ascendente de mejor vivienda y localización, incluso cuando los propietarios tengan recursos para adquirir una vivienda mejor. Esta situación conduce a dos problemas económicos. El primero es la pérdida de valor de las viviendas que a corto andar tienen un precio de mercado (cuando existe) que es menor que el costo de producción. El otro es que genera una gran inflexibilidad en el mercado de venta o arrendamiento de estas viviendas que repercute en los mercados laborales. Los trabajadores dejan de desplazarse a ciudades o barrios con mejores oportunidades de empleo porque no pueden vender o arrendar las viviendas que recibieron del Estado (^{Rojas, 2009:122}).

Para este autor, se trata de un problema de segunda generación, ya que “afecta a hogares que tienen vivienda, en oposición al problema más común, o de primera generación, que sufren los hogares sin vivienda o que habitan en viviendas y barrios informales” (^{Rojas, 2009:113}). El enorme parque habitacional conformado por las más de 40 000 viviendas de RHP no puede ni debe abandonarse a su suerte. Su rescate constituye un gran desafío para los encargados de la política habitacional de la ciudad, ya que en ella residen miles de habitantes de bajos ingresos que no cuentan con los recursos para reparar sus viviendas, pero también por los efectos que el deterioro de estas trae a su calidad de vida, a sus barrios y a la urbe en general.

En este trabajo buscamos analizar las condiciones de habitabilidad en que se encuentran las viviendas de RHP, saber quiénes viven ahí, cómo perciben su espacio y qué tanto se ha logrado la movilidad de los beneficiarios originales.

¿Quiénes habitan las viviendas de RHP?

Actualmente seis de cada 10 familias encuestadas son propietarias de su vivienda. De estas, 91.6 % ya terminaron de pagarla y el resto continúan liquidando su crédito. Los jefes propietarios que ya pagaron tienen un promedio de edad 10 años mayor que quienes no han terminado de pagar (56 años frente a 46). De los propietarios, 59.7 % son beneficiarios originales del Programa de RHP. Es decir, habitan la vivienda desde que les fue otorgada.

La densidad habitacional de RHP es de 3.4 personas por vivienda,²² más baja que la registrada cuando se les entregó la vivienda (4.6) y que el promedio que en 2010 registró la Ciudad de México (3.6), pero más alto que las delegaciones centrales.²³ Casi seis de cada 10 hogares son nucleares (59 %), 37.5 % son ampliados y 3.5 % unipersonales en los que en su mayoría se trata de una mujer que vive sola. Los jefes varones tienden a conformar fundamentalmente hogares nucleares, mientras que los ampliados son más frecuentes en aquellos con jefatura femenina, esto debido a las estrategias de estos hogares para hacer frente a su reproducción cotidiana (cuadro 1).

En promedio, los jefes tienen 50.5 años,²⁴ edad muy por encima de los beneficiarios originales al entregarles la vivienda (43 años). Cuando estas fueron asignadas había un porcentaje mucho más alto de hogares encabezados por mujeres (28 %) que el actual (22.2 %).²⁵ Según la encuesta, las jefas de hogar tienden a ser de mayor edad (54.7 años en promedio frente a 49.3 de los jefes varones), y esos hogares son más pequeños que los encabezados por un hombre. Los hogares ampliados y los unipersonales tienen un peso mayor en las viviendas que tienen una mujer como jefa (cuadro 1). Es importante destacar que los hogares con jefes mayores a 65 años y aquellos que tiene una mujer que lo encabeza, son considerados por la política social del Distrito Federal como grupos vulnerables.

Si a esto añadimos el bajo nivel educativo que en general se registra entre los jefes,²⁶ y que 14.9 % de estos no tienen empleo²⁷, estamos frente a un sector social particularmente vulnerable, que no cuenta con los recursos suficientes para encargarse del mantenimiento de los inmuebles en que vive.

Para acercarnos un poco más al nivel socioeconómico de las familias entrevistadas podemos mencionar que aún hay un 53.8 % de viviendas que no cuentan con internet y 2.8 % no tienen calentador de agua.

En cuanto al ingreso mensual familiar, podemos observar que 36.3 % de los entrevistados ganan hasta tres salarios mínimos y 83.2 % tienen percepciones de hasta 5 salarios mínimos. Es decir, estamos en presencia de familias de ingresos muy modestos, lo que puede explicar la falta de inversión en la vivienda y en el mantenimiento de los conjuntos.

Fuente: Encuesta Hábitat y Centralidad, 2014.

Cuadro 1 Características del jefe y sus hogares, según sexo del jefe (porcentajes) 

Permanencia en las áreas centrales

Uno de los objetivos del análisis es conocer qué tanto la población beneficiaria del Programa ha logrado (y querido) permanecer en las áreas centrales, cuáles son las razones para esta decisión y en qué medida las viviendas han podido entrar en el mercado habitacional, ya sea bajo inquilinato o en propiedad.

La encuesta apunta a que en 66.7 % de las viviendas habitan sus propietarios, la cuarta parte está en renta y 8.3 % están en otra situación, ya sea prestadas, intestadas o en litigio. El promedio de edad de los jefes que habitan viviendas propias es más alto que el resto (cuadro 2).

Como señalamos arriba, poco menos de la mitad de los jefes jóvenes rentan la vivienda, mientras que los jefes de la tercera edad casi en su totalidad ocupan una vivienda propia (96.2%) (cuadro 2).

Fuente: Encuesta Hábitat y Centralidad, 2014.

Cuadro 2 Tenencia de la vivienda por características del jefe 

En la cuarta parte de las viviendas habitan inquilinos y pagan, en general, rentas muy bajas: el promedio es de 2 593.06 pesos. La mitad desembolsa hasta 2 000 pesos al mes, es decir, este mercado de vivienda en arrendamiento que constituye el parque habitacional de RHP está muy devaluado, ya que sus rentas son sumamente bajas (cuadro 3). Obviamente, esto tiende a cambiar de acuerdo con el polígono en cuestión:²⁸ en las viviendas de RHP ubicadas en la colonia Alameda Sur, el promedio de renta es más alto, mientras que en la Vieja Merced baja considerablemente. 88.9 % de los inquilinos pagan la renta directamente al propietario sin que exista de por medio un contrato, lo que nos habla del predominio de arreglos informales entre el casero y el arrendatario.

Fuente: Encuesta Hábitat y Centralidad, 2014.

Cuadro 3 Monto mensual de la renta 

Cuando se preguntó a los inquilinos la causa por la que rentan su vivienda (cuadro 4), 44.4 % respondieron que no tienen dinero para dar un enganche, ni cuentan con crédito alguno. Esta es la razón principal cuando se trata de jefe maduro. Sin embargo, cuando es un jefe joven, las otras razones tienen casi el mismo peso. El 27.8 % da importancia a las ventajas de la centralidad, es decir, prefieren rentar en las áreas centrales que ser propietarios en la periferia de la ciudad.

Fuente: Encuesta Hábitat y Centralidad, 2014.

Cuadro 4 Razones por lo que la gente renta la vivienda (porcentajes) 

Es lógico que las personas que tienen más tiempo de residir en su vivienda sean los propietarios, y lo normal es que suceda lo contrario con los que rentan. La mayoría de los que aún están pagando la propiedad (75%) tienen entre 5 y 15 años viviendo ahí, lo que nos lleva a pensar que una vez saldado el adeudo de los beneficiarios originales, las viviendas entraron al mercado inmobiliario para su venta, y muchos de los dueños actuales las adquirieron en fecha más reciente. Otro dato indica que el total de quienes ocupan un inmueble intestado o en litigio han residido toda su vida en esa vivienda. Esto nos hace pensar que seguramente se trata de los hijos de los beneficiarios originales, que no han conseguido poner en orden sus escrituras (cuadro 5).

La Encuesta Hábitat y Centralidad apunta a que de cada 10 familias, seis son propietarios originales de las viviendas de RHP. En las entrevistas en profundidad, al preguntar sobre el significado de la propiedad de la vivienda²⁹ y su efecto en el proceso de movilidad residencial de los beneficiarios, las personas confirman que en general los habitantes originales permanecen en sus viviendas:

Este… nada más hubo una, una persona que se fue. Bueno, sí llegó a habitarla y todo, pero de alguna manera su familia del señor… el señor falleció y su hija lo vio como negocio, o sea vendió el departamento y es la única persona que se fue realmente, los diez y siete seguimos aquí (Sr. José Luis, 49 años, colonia Obrera).³⁰

Aún no contamos con elementos para afirmar que esa “inmovilidad”³¹ es resultado del arraigo que experimentan las personas hacia su vivienda o barrio, o si más bien se trata de confinamiento habitacional, es decir, de la imposibilidad que las personas tienen para mudarse, por sus condiciones económicas o crediticias.³² Este elemento también constituye un pendiente en la investigación.

Fuente: Encuesta Hábitat y Centralidad, 2014.

Cuadro 5 Tiempo de residir en la vivienda por tenencia 

La habitabilidad

Podemos definir habitabilidad como el conjunto de propiedades y características que tiene la vivienda (y todo espacio construido) que aseguran una adecuada respuesta a las necesidades habitacionales de las personas. No implica solo aspectos físicos (seguridad, protección y comodidad); se refiere también a elementos socioculturales y psicológicos que caracterizan a sus moradores en un momento y contexto dados. ³³

La habitabilidad trasciende la vivienda e involucra el ambiente sociocultural y el entorno. Esto implica conocer cómo viven las personas, cuáles son sus condiciones de existencia y sus expectativas para transformar estas condiciones, así como evaluar qué tanto el espacio habitacional satisface sus necesidades. Por lo tanto, es un concepto mutidimensional y complejo cuya medición implica una multitud de indicadores, entre los que destacan la experiencia y las percepciones de las personas sobre su espacio habitacional.

En este artículo hemos retomado el concepto de habitabilidad de los espacios urbano-arquitectónicos propuesto por Guillermo Boils, quien lo plantea a partir de tres factores: el tiempo, el uso y el usuario. Es decir, conocer la habitabilidad respecto de las viviendas de RHP requiere, en primer lugar, saber la capacidad que tienen estos inmuebles para resistir el paso del tiempo, no solo en cuanto a la durabilidad de sus materiales y la resistencia estructural, sino también a que sus formas e imagen no envejezcan. El uso se refiere a la capacidad que tiene la vivienda para satisfacer de manera objetiva las necesidades vitales de sus ocupantes; pero el factor más importante es el usuario, su grado de satisfacción (o insatisfacción) real respecto de su vivienda y barrio, y qué tanto el lugar que habita (vivienda, conjunto y barrio), con base en sus percepciones, cubre o no sus expectativas (^{Boils, 2005:48}).

El tiempo

El deterioro que caracteriza a la mayoría de las viviendas de RHP es el reflejo, acumulado a lo largo del tiempo, del descuido y la falta de mantenimiento por parte de sus habitantes. Las condiciones financieras y de emergencia con las que funcionó el Programa dieron como resultado conjuntos habitacionales con un diseño arquitectónico sumamente sencillo y construidos con materiales de muy baja calidad, lo que se ha traducido en un proceso paulatino de deterioro de sus viviendas y en una imagen que no supo resistir el paso del tiempo. Además, la construcción clandestina de nuevos niveles agregados a los inmuebles seguramente ha afectado no solo su imagen urbana sino, lo más preocupante, su estabilidad estructural (imagen 1).

Fuente: Google Maps, consultado en marzo, 2015.

Imagen 1 Conjunto de RHP con grafiti en la calle de Comonfort (Lagunilla). 

Como consecuencia de la conjunción de los factores arriba señalados, algunos de los conjuntos de RHP ya se encuentran en estado ruinoso, e incluso podemos decir que los barrios en donde hay una fuerte presencia de estos inmuebles, han sufrido un proceso de tugurización que sin duda alguna afecta la calidad de vida de sus residentes (imagen 2).

El uso

El uso se refiere a la capacidad que tiene la vivienda (y en nuestro caso, también el conjunto habitacional) para satisfacer de manera objetiva las necesidades vitales de sus ocupantes. Con base en un análisis fotográfico de los inmuebles, encontramos que las ampliaciones del espacio habitacional sobre áreas colectivas, e incluso la agregación de pisos completos que ponen en peligro la estabilidad estructural de los inmuebles, es resultado del reducido tamaño de las viviendas y la incapacidad de estas para adaptarse a los ritmos cambiantes de las familias.³⁴

Fuente: Google Maps, consultado en marzo, 2015.

Imagen 2 Conjunto en la calle Lecumberri 59, colonia Centro. 

Buena parte de las viviendas de los conjuntos visitados han sido transformadas, estas van desde una modificación pequeña hasta ampliaciones muy grandes, dependiendo de las necesidades, pero fundamentalmente de los recursos económicos de las familias (imagen 3). Generalmente estos cambios se realizan sin tramitar licencias y comprometiendo la estructura de los inmuebles.

En mi casa no hemos ampliado, pero el vecino de arriba creció sobre la accesoria de mi yerno, no sé si le dieron permiso o no, aunque creo que no, porque ése se “agandalla” [sic] los espacios porque tiene dinero para construir y nosotros no… (Sra. Jimena, 50 años, barrio de la Lagunilla).

Los arreglos y ampliaciones hechizos que han tenido algunas viviendas, además de devaluar el patrimonio de la familia, se convierten en obstáculos para la comercialización de los inmuebles, ya que se trata generalmente de modificaciones al margen de la normatividad:

-¿Y en cuánto la querían vender?

-…querían como 350,000 pesos, pero a la muchacha que creo que era a la que se la quería vender ella iba a pedir un préstamo creo por parte de su trabajo, tenía un buen trabajo y este eh, no lo aceptaron porque tenía que ser nada más lo que venía yo creo en el plano o algo así, porque como mi mamá se amplió no le aceptaban eso a la muchacha, tenía que ser no sé tantos metros (Sra. María, 41 años, colonia Morelos, barrio de Tepito)

Fuente: Google Maps, consultado en marzo, 2015.

Imagen 3 Ampliación de una vivienda en la calle Héroes, colonia Doctores. 

Como señalamos antes, una novedad del Programa RHP es el otorgamiento de accesorias para la población que arrendaba locales comerciales en los predios expropiados. Con ello se garantizó las fuentes de trabajo, la clientela y la ubicación céntrica del negocio. Si bien encontramos accesorias en buen estado (imagen 4), muchas de ellas han cambiado el uso asignado y se han convertido en viviendas o bodegas. Por el contrario, hay viviendas (o partes de ellas) que modificaron su uso por comercios, bodegas e incluso en algunos casos en espacios en donde se llevan a cabo actividades ilícitas (como en la zona de Tepito o La Merced).

-¿La accesoria también se la dieron?

-No, ésa es otra cosa, porque mi papá anteriormente del temblor tenía una tienda, entonces él rentaba una accesoria de la cual cuando Renovación le entrega la vivienda, también mi papá arregla sus papeles de la accesoria y se inscribe en el plan de Renovación para tener esta accesoria y así es como le entregan la accesoria y siguió siendo una tienda de abarrotes, cuando mi papá fallece se cierra la tienda y yo pongo la estética, por eso es que yo me quedé con la accesoria (Sra. María, 41 años, colonia Morelos, barrio de Tepito).

Fuente: Google Maps, consultado en marzo, 2015.

Imagen 4 Accesoria, calle Doctor Andrade, colonia Doctores. 

Para el caso de la colonia Obrera, los habitantes resolvieron en colectividad las ampliaciones con el objetivo de ganar espacio, así que han adaptado el patio de lavado para hacer más espaciosa la sala, o bien se las han ingeniado para hacer otro cuarto. Es así que puede observarse la ropa colgada en las áreas comunes, resultado del recorte de la azotehuela, así como construcciones de materiales diferentes a los utilizados en la construcción del conjunto habitacional original.

Para estos entrevistados, la vivienda aumenta su valor como patrimonio si invierten en su mejora y transformación. Las personas encuentran que ampliar los espacios, modificar formas e impregnar sus propios gustos es una manera de otorgarle a la vivienda una significación afectiva.

El usuario

Se refiere al grado de satisfacción (o insatisfacción) real respecto de su vivienda y barrio y en qué medida cubre las expectativas ese lugar que se habita (vivienda, conjunto y barrio).

Partimos de reconocer que el significado asignado a la vivienda y la satisfacción/ insatisfacción que esta brinde al habitante se vincula con la experiencia habitacional anterior. Las personas entrevistadas expresaron la importancia de haber recibido sus nuevas casas, en las que no solo cambiaron su estatus de inquilinos a propietarios, sino que además con la nueva vivienda pudieron tener espacios privados para lavado y tendido de ropa, y destacaron la importancia que para ellos significó tener sanitarios en el interior de la vivienda.

Pues todas eran vecindades de antes, con tus baños aparte, los lavaderos aparte, tu cuartito chiquito, que nada más te cabe una recámara… lo que era unas camas, una mesita y cocinita. Eso era nuestra casa, los lavaderos afuera, el baño también, compartiendo con todos los vecinos. (Sra. Patricia, 46 años, colonia Obrera).

…Es que tu manera de pensar también cambia, antes a lo mejor la gente era muy conformista porque como no lo tenías o como no nos lo daban, o [incluso] no lo conseguíamos pues nos daba igual bañarte… “Total hoy no me baño”... Ahora que tenemos todos los servicios, de alguna manera propios, ps… te cambia tu mentalidad porque te hace ver que puedes ser alguien en la vida y que puedes salir adelante y esa mentalidad cuando tienes a tus hijos se la transmites diciéndoles: “Mira, yo viví así, pero tú no tienes que vivir así; yo sufrí esto, tú no tienes que sufrir esto…” (Sr. José Luis, 49 años, colonia Obrera).

La experiencia habitacional anterior no siempre se relaciona con una buena percepción de la vivienda adquirida. Así lo piensa la señora Magdalena, habitante del barrio de La Lagunilla:

Para mí, esta no es mi casa… más bien es la casa de mi hija… Esta, pues la verdad no me gusta, es todo de puro cemento y no tiene vigas, ni los techos altos, ni el “tapanquito” [sic] que me puso mi marido. Además, ya no te ves con la gente [como en la vecindad],… la verdad, a mí no me gusta mucho, pero mi hija sí está muy contenta y dice que esta es más bonita porque tiene el patio adentro, para que pueda lavar, y ya le hizo su cocina integral y todo… (Sra. Magdalena, 87 años, barrio de La Lagunilla)

La habitabilidad también hace referencia al entorno en donde se encuentra la vivienda. La Encuesta Hábitat y Centralidad rescató las percepciones del informante respecto del barrio.³⁵ Hay coincidencia en los diferentes polígonos analizados en que la localización céntrica es la ventaja más importante que tiene su colonia. Se refiere a las virtudes asociadas como la cercanía de empleos, de familiares, de actividades recreativas, así como la presencia de servicios terciarios como bancos, tiendas, almacenes, y la posibilidad de obtener un empleo en oficinas o establecimientos o, incluso, de poner un negocio (cuadro 6).

Fuente: Encuesta Hábitat y Centralidad, 2014.

Cuadro 6 Ventajas y desventajas de vivir en el barrio/colonia 

Solo los entrevistados en conjuntos de RHP ubicados en la Alameda Sur consideran la seguridad como ventaja, es decir, que el barrio cuente con vigilancia, que se trate de una zona iluminada o que sea tranquila. En el polígono del barrio de Los Ángeles, colonia Guerrero, además de considerar la localización como la mayor ventaja, los habitantes de los inmuebles de RHP opinan que el barrio brinda economías al presupuesto familiar por el bajo costo de los servicios públicos que ofrece (costo-beneficio).

Por otro lado, las principales desventajas que los informantes señalaron sobre su barrio se refieren a la inseguridad y corrupción ahí imperantes, así como al tránsito vehicular, la falta de espacios de estacionamiento, los parquímetros, etc. (movilidad). En el barrio de Los Ángeles, los entrevistados señalan como desventaja la falta de equipamiento y servicios públicos eficientes.

Los informantes de los conjuntos de RHP ubicados en la colonia Doctores encuentran como ventaja, además de la localización, el valor simbólico de su territorio. Finalmente, parte de los habitantes de inmuebles del Programa ubicados en el polígono de la colonia Vieja Merced, solo la ubicación y, en mucho menor medida, el bajo costo de los servicios públicos, son las ventajas que encuentran por habitar en este barrio.

La información arrojada por las entrevistas es interesante. La fuerza de los lazos familiares ha sido factor para permanecer en el área central. Otros señalan que experimentan sentimientos de arraigo hacia la colonia, lo que cancela toda posibilidad de cambiar su residencia. Cuando el arraigo al barrio es muy fuerte, la razón principal es la vocación comercial que tiene y que permite satisfacer las necesidades primarias de los habitantes. Para una entrevistada residente de la colonia Morelos (Tepito), el barrio se ha deteriorado tanto que quizá son más las desventajas que las ventajas, aunque priorizan la fuente de empleo que implica un lugar céntrico y comercial como este barrio.³⁶

Encontramos en algunas de las entrevistas realizadas en colonias como La Lagunilla y Morelos (ambas del barrio de Tepito), que la disputa de los espacios entre los usos habitacionales y comerciales es fuente de tensiones y conflictos.

…Mi mamá la quería vender, porque también ellos tenían pensado -ya vámonos de aquí, que está muy feo- que no sé qué, y pues como tienen el negocio y sí nos vamos a vender a otro lado a la mejor no funciona, aquí hay mucha gente, se vive de noche, mucha gente vende lo que son cenas y que tostadas y antojitos y de eso también vive la gente (Sra. María, 41 años, colonia Morelos, barrio de Tepito).

Las entrevistas realizadas en viviendas ubicadas en La Lagunilla señalaron que en su conjunto habitacional muchos de los propietarios originales vendieron o traspasaron y se fueron a vivir a la periferia. Los que no se han ido ha sido por los familiares que viven en la colonia y porque están acostumbrados al bullicio de la zona. Reconocen que el barrio de La Lagunilla da oportunidad a las mujeres con bajo nivel de estudio, a tener acceso a un trabajo con verdaderos niveles de equidad respecto a los hombres:

-Aquí encontré trabajo para mantener a mis hijas y sacarlas adelante (Sra. Magdalena, 87 años, barrio de La Lagunilla).

-Pues por el comercio, [aquí] no te mueres de hambre (Sra. Jimena, 58 años barrio de La Lagunilla).

Sin embargo, también reconocen el proceso de descomposición social que está sufriendo su barrio, relacionado con una problemática de inseguridad, delincuencia y drogadicción creciente.

La colonia Obrera no tiene la misma vocación comercial que las anteriores; por ello, para los entrevistados, las cosas son muy diferentes, encuentran más ventajas que desventajas: cercanía de servicios, vías de comunicación, diversidad de comercios, entre otros, a los cuales ya se encuentran acostumbrados y les es difícil dejar. Un elemento fundamental del gusto por vivir en una colonia central es la cercanía de los lugares de trabajo y la fácil movilidad dentro del barrio.

Así, en colonias donde no existe conflicto entre uso habitacional y comercial, encontramos algunas viviendas (las menos) que están muy bien conservadas. Estas últimas cuentan con buen mantenimiento resultado de la organización vecinal y del apoyo delegacional para la pintura de los edificios, aunque también en otros casos, los propios vecinos la han financiado con sus recursos.

Desde hace unos años, el gobierno de la Ciudad de México ha puesto en marcha el Programa de Acción Comunitaria, emanado del Presupuesto Participativo. A través de él se destina una cantidad de dinero para apoyar a los propietarios en el mantenimiento de sus viviendas. Este es el caso del predio analizado en la colonia Obrera. Sin embargo, no todos los vecinos pueden acceder a este recurso, solo aquellos que están organizados:

Los vecinos nos organizamos para pintar la fachada general y las de nuestras casas. El gobierno nos apoya con la pintura y nosotros ponemos la mano de obra (Sra. Jimena, 58 años, barrio de La Lagunilla).

Fuente: Google Maps, consultado en marzo, 2015

Imagen 5 Conjunto bien conservado, calle Balmis, colonia Doctores. 

Encontramos que el estado de conservación también se vincula con el tipo de barrio, por ejemplo, en la zona de Tepito, los conjuntos se encuentran sumamente deteriorados, las viviendas se han modificado sin control en cuanto a estructura y materiales, y muchas de ellas se han convertido en bodegas. En cambio, en la colonia Obrera, que si bien es céntrica, tiende a ser menos comercial, las familias se encargan en mayor medida del mantenimiento.

Reflexiones finales

El Programa de Renovación Habitacional Popular benefició a miles de familias que arrendaban cuartos y vecindades ruinosas en las áreas centrales de la Ciudad de México y las volvió propietarias de viviendas consolidadas, logró mantener su ubicación céntrica, sus barrios y sus formas de vida. Sin embargo, a tres décadas de distancia encontramos que, si bien el parque habitacional que conforman las viviendas de RHP es diverso, las condiciones de habitabilidad de sus inmuebles en su gran mayoría son muy precarias.

Según la Encuesta Hábitat y Centralidad, en los polígonos de estudio, 59 % de los habitantes de los inmuebles de RHP son propietarios de su vivienda, se trata de familias mayoritariamente nucleares, con jefes de mediana edad (50.5 años en promedio) y nivel educativo bajo (46.2 % tiene como nivel máximo de estudios la secundaria), 15 % están desempleados, y la mayoría gana hasta cinco salarios mínimos. Estas características los ubican dentro de lo que se conoce como población vulnerable, lo que en parte explica que no cuenten con los recursos suficientes para destinarlos al mantenimiento y mejoramiento de su vivienda y de los inmuebles.

Solo 35 % de los propietarios originales han logrado colocar sus viviendas en el mercado inmobiliario, ya sea en renta o en venta. Sin embargo, las familias que han permanecido en ellas (que son la mayoría) enfrentan el habitar cotidiano en espacios deteriorados, sin opciones de mejora habitacional y con la dificultad de tener que negociar con los vecinos el rescate y mantenimiento de su patrimonio.

Este gran parque habitacional conformado por más de 40 000 viviendas puede constituirse en un objetivo de los especuladores inmobiliarios que buscan emplazamientos céntricos para realizar sus negocios, poniendo en riesgo a la población habitante de estas viviendas. Aunque si bien hay zonas que por su deterioro crónico seguramente no serán objeto de especulación por parte de las inmobiliarias, el efecto que la degradación de los inmuebles trae consigo afecta la calidad de vida de las familias que las habitan y es probable que las viviendas cambien su uso, desplazando a la población residente, particularmente en las zonas en donde el conflicto habitacional-comercial es más fuerte.

Todo parece indicar que cuando las viviendas fueron entregadas a los beneficiarios no fue suficiente con decretar el régimen de Condominio Vecinal para controlar e impedir, en las primeras etapas, su mercantilización, como tampoco lo fue para la adopción automática del compromiso conjunto que implica el ser propietarios de las viviendas y responsables de los espacios colectivos. No bastan reglamentos y sanciones, hace falta crear los mecanismos formales para desarrollar una cultura condominal. Por ello, las familias cuando se enfrentaron ante esta nueva situación, en el mejor de los casos se ocuparon solo de sus viviendas y descuidaron los espacios y bienes comunes,³⁷ ya que encontraron grandes dificultades para hacerse cargo de esta responsabilidad, lo que se ha traducido con el tiempo en un gran deterioro de los inmuebles y en problemas para la organización colectiva.³⁸

De ahí la importancia de visualizar este desafío como una problemática de “segunda generación” que requerirá la participación de las instancias locales para evitar que el deterioro siga avanzando y los habitantes se vean envueltos en problemáticas sociales agudas y en la estigmatización de barrios completos. No podemos dejar de lado que en la Ciudad de México se implementó en el 2001 el Programa para el Rescate de Unidades Habitacionales de Interés Social (PRUH), a cargo de la Procuraduría Social.³⁹ Sin embargo, el deterioro físico de los conjuntos habitacionales del Distrito Federal continuó avanzando, por lo que en el año 2007 se creó el Programa Social para Unidades Habitacionales Ollin Callan con Unidad en Movimiento, con el que se buscó, además de mejorar las condiciones físicas de los unidades habitacionales, fomentar las capacidades organizativas de las comunidades que las habitan.⁴⁰ A pesar de esto, todo parece indicar que este programa ha llegado muy poco a los inmuebles de RHP, ya que las condiciones físicas y sociales de estos continúan constituyendo una fuerte problemática para los habitantes y las autoridades de la Ciudad de México.

Finalmente, desde el punto de vista metodológico, es importante señalar que la combinación de las perspectiva cuantitativa (encuesta y registro fotográfico) y cualitativa (entrevistas en profundidad e historias de vida) nos permitió acercarnos al conocimiento de las condiciones de habitabilidad de los inmuebles de RHP, las características de sus actuales habitantes, la posibilidad que les brinda la vivienda para lograr su movilidad residencial y el rescate de la experiencia de habitar su vivienda, su conjunto y su barrio.