Introducción

A nivel global hay aproximadamente 1.2 mil millones de personas arrendatarias (^{Gilbert, 2016}); a pesar de que América Latina y el Caribe se caracterizan por el alto nivel de propietarios, uno de cada cinco hogares alquila su vivienda (^{Blanco et al., 2014}). Los cambios en la estructura demográfica de la región -expresados en una disminución del tamaño de los hogares, aumento de las tasas de divorcio y los hogares unipersonales, así como mayor movilidad laboral por economías flexibles y globalizadas- hace que un número importante de familias no opte, o no logre, adquirir una vivienda propia (^{Blanco et al., 2014}). En este contexto, el arriendo ha tenido una presencia sostenida y significativa en las áreas urbanas y actualmente ha ido en aumento en las grandes ciudades debido a la promoción del arriendo residencial privado (^{Soederberg, 2018}).

En el caso chileno, el arriendo también ha crecido de manera sostenida como modalidad de tenencia de la vivienda, en particular en las principales áreas urbanas. Según los resultados de la Encuesta de Caracterización Socioeconómica Nacional (Casen), el arriendo ha aumentado de 17% en 2011 a 22% en 2017 a nivel país; específicamente de 20% a 28% en la región metropolitana, en el mismo periodo. Al mismo tiempo, han surgido las primeras modalidades de subsidio al arriendo como parte de la política habitacional (^{Razmilic, 2015}).

El arriendo como modo de tenencia presenta una serie de interrogantes relacionadas con la vulnerabilidad residencial, sin embargo, las investigaciones al respecto han sido escasas para este fenómeno creciente; se ha abordado tangencialmente el problema a propósito de discusiones sobre centralidad, procesos de renovación urbana y gentrificación (^{Contreras, 2012}; ²⁰¹⁷; ^{Contreras et al., 2015}; ^{Torres e Hidalgo, 2009}), así como la llegada de migrantes internacionales, pero no se han estudiado las implicancias que esta modalidad de tenencia tiene respecto a las condiciones habitacionales, de seguridad de la tenencia y, por lo tanto, como una alternativa sostenible en el tiempo.

Resulta relevante, entonces, construir un perfil de arrendatarios en términos más amplios para conocer sus características y desafíos en el contexto de vulnerabilidad residencial de este grupo (^{Marín-Toro et al., 2017}), así como frente al riesgo de flexibilización del mercado de la vivienda en arriendo y la transitoriedad de los habitantes en un contexto de financiarización del desarrollo inmobiliario (^{Rolnik, 2017}).

Este artículo desarrolla un análisis de tipologías y distribución geográfica de los arrendatarios en el Área Metropolitana de Santiago (en adelante, AMS); para conocer su nivel de vulnerabilidad y las diferencias existentes entre los distintos tipos tiene en cuenta la creciente relevancia del arriendo y los desafíos que involucra para la política habitacional.

Se busca evidenciar la importancia del arriendo como fenómeno en el proceso general de metropolización de la ciudad, más allá de sus expresiones más conocidas, caracterizadas por una localización central y orientadas a ciertos grupos específicos de profesionales e inmigrantes. Es decir, abarcar también diferentes sectores donde tradicionalmente ha predominado la propiedad.

Se presume que las condiciones habitacionales, económicas y de localización en que se produce el arrendamiento varían significativamente dependiendo del perfil socio-demográfico de los hogares, lo que incide finalmente en el nivel de vulnerabilidad de los distintos tipos de arrendatario.

Observamos que el arriendo es una forma de asegurar localización, aunque muchas veces implica una condición de vulnerabilidad residencial importante, debida a la proporción del gasto en el presupuesto familiar que se utiliza para éste, así como a las condiciones precarias de habitabilidad.

Para estudiar este problema se realizó un análisis de los resultados de la encuesta Casen 2015, mediante los cuales se desarrolló: i) una tipología de arrendatarios para identificar los diferentes grupos presentes en el AMS; ii) un análisis de los patrones de localización de cada tipología y iii) un análisis de las condiciones de vulnerabilidad de los arrendatarios, tanto en términos habitacionales como de seguridad de tenencia.

1. De la propiedad al arriendo en las políticas habitacionales

América Latina tiene una de las tasas de propiedad más altas a nivel mundial (^{Blanco et al., 2014}); por décadas, la vivienda ha representado socialmente un medio de ahorro y un sistema de seguridad para las familias, lo que en un contexto regional de baja protección social, incertidumbre económica y alta informalidad se transforma en un bien sumamente preciado (^{Sabatini et al., 2014}); existe también la importancia cultural e ideológica que posee la propiedad de una vivienda en América Latina (^{Ronald, 2008}), lo que ^{Marín-Toro (2017)} definió como un ethos particular de la vivienda en propiedad.

En este escenario los arrendatarios han pasado inadvertidos en las políticas habitacionales y, en general, en la literatura académica de América Latina (^{Davis, 2008}; ^{Gilbert, 1993}; ²⁰¹¹), sin embargo, el crecimiento del arriendo implica un cambio importante respecto a la forma de acceder a la vivienda que ha caracterizado predominantemente a América Latina y a Chile en particular, y por lo tanto, comienza a adquirir relevancia en relación con las políticas públicas de vivienda.

Además del crecimiento relativo de los arrendatarios, se ha observado que el crecimiento exponencial de la vivienda en propiedad tendería a disminuir, debido a que las políticas actuales basadas en subsidios son insostenibles desde un punto de vista fiscal, insuficientes para atender la demanda e ineficientes por los patrones de uso de suelo que genera (^{Blanco et al., 2014}). En este contexto, tanto el BID (^{Blanco, 2013}; ^{Blanco et al., 2014}) como el Banco Mundial (^{Peppercorn y Taffin, 2013}) se han interesado en la promoción del arriendo como una nueva estrategia en la política habitacional para países del Sur, lo que confirma la emergencia del fenómeno y la necesidad de comprender este tipo de régimen de tenencia y sus posibles implicancias, en el contexto de una producción neoliberal del espacio (^{Hidalgo et al., 2017}).

En el contexto chileno, el Estado ha tenido un papel importante en la dinamización activa del mercado y las transacciones con agentes privados para garantizar el acceso a la casa propia (^{Hidalgo et al., 2016}), se ha promovido una producción masiva de viviendas por parte de este sector.

El modelo de política de vivienda social -entendida como aquélla facilitada por el Estado por medio de algún subsidio- ha posibilitado que el país, en comparación con sus pares de América Latina, sea de aquellos con tasas más bajas de déficit habitacional, es decir, una política exitosa en términos cuantitativos. El promedio anual de viviendas construidas entre 2010 y 2016 fue de aproximadamente 133,719 unidades (^{Minvu, 2018}); según datos de la encuesta Casen 2015 existiría un déficit habitacional cuantitativo de 391,546 viviendas, es decir, 15% menos que la medición anterior.

Sin embargo, los debates sobre política de vivienda social critican este modelo debido a que la intervención del Estado promovió un modo de hacer ciudad que segregó a la periferia a grupos sociales, especialmente a los más pobres (^{Sabatini et al., 2013}), lo cual se sumó a problemas de calidad en la vivienda social y en los asentamientos. Hoy uno de los desafíos más importantes respecto a la dotación de vivienda en Chile es la disponibilidad de suelo bien localizado en grandes ciudades, que incentiva el encarecimiento de sus precios y genera un uso comercial de los mismos.

En este escenario, las políticas habitacionales y urbanas han reorientado sus esfuerzos hacia programas diferentes tal como subsidio a la localización, mejoramiento del patrimonio familiar, construcción de pequeños condominios y subsidios de fomento al arriendo. Si bien, en Chile la tenencia de la vivienda en alquiler tiene una de las incidencias más bajas de la OECD (^{Razmilic, 2015}), es el primer país de América del Sur en implementar un programa de subsidio de arriendo¹ (^{Ross y Pelletiere, 2014}). Además, en el último tiempo el arriendo ha sido abordado no sólo desde la perspectiva de la demanda, sino que también a través de un subsidio dirigido a la oferta (^{Minvu, 2017}), destinado a la construcción de inmuebles para arriendo en comunas centrales² del AMS, lo que constituye un ejemplo contrario al paradigma de la política habitacional predominante en el país, orientada a subsidios a la demanda para la adquisición de vivienda en propiedad.

Si bien los impactos del crecimiento del arriendo en las condiciones de vulnerabilidad residencial no han sido estudiados exhaustivamente, existen ciertos antecedentes respecto a problemas derivados del negocio del arriendo y subarriendo de habitaciones (^{Contreras, 2012}; ²⁰¹⁷; ^{Contreras et al., 2015}; ^{Torres e Hidalgo, 2009}) o las también llamadas viviendas de multiarriendo (^{López-Morales et al., 2015}) ocupadas por inmigrantes en condiciones precarias. En el otro extremo, algunos estudios han abordado a los arrendatarios en procesos de movilidad social ascendente que ocupan el centro de la ciudad respondiendo a modelos de consumo vinculados a la búsqueda de símbolos culturales (^{Contreras, 2017}). En otro antecedente, para el caso de Valparaíso, ^{Marín-Toro et al. (2017)} dan a conocer otros tipos de arrendatarios presentes en esa ciudad: por un lado un arriendo casi exclusivo de chilenos pertenecientes a grupos de bajos ingresos y que han habitado la mayor parte de su vida en esta modalidad habitacional, por otra parte una “burguesía informal” (^{Davis, 2008}) caracterizada por trabajadores del sector de servicios o comercio, profesionales por cuenta propia, pertenecientes a un mercado laboral informal, flexible y precario, ambos grupos también vinculados a la búsqueda de buena localización a precios económicos por medio del arriendo.

Por último, recientemente, ^{López-Morales y Herrera (2018)} realizaron un análisis de la actual clase rentista que ocupa la vivienda como modo de inversión al concentrar un volumen importante de propiedades destinadas al alquiler, cuyas consecuencias han sido el aumento de precios, la disminución del tamaño habitacional, una mayor competencia y dificultad para acceder al mercado de arriendo residencial, entre otros.

Así, el crecimiento de la importancia del arriendo se relaciona en buena medida con las limitaciones que presentan las alternativas de vivienda en propiedad para enfrentar una demanda habitacional de mayor complejidad en términos demográficos y de localización. Al mismo tiempo surgen otras dificultades relacionadas con la vulnerabilidad residencial, la que es diferenciada según el tipo de arrendatario, en una diversidad más compleja que la distinción entre migrantes o no migrantes, o arrendatarios profesionales versus no profesionales en áreas centrales.

2. Vulnerabilidad residencial y seguridad de tenencia

En términos generales, el concepto de vulnerabilidad se refiere a la susceptibilidad de recibir negativamente los efectos de ciertos acontecimientos externos que deterioran las condiciones de vida. De acuerdo al ^{PNUD (2014)}, las personas pueden ser vulnerables frente a una variedad de eventos entre los que pueden destacar las crisis financieras, la volatilidad de los precios de los alimentos, los desastres naturales y los conflictos bélicos. “En principio, todos somos vulnerables ante determinadas circunstancias o acontecimientos adversos, pero unos son más vulnerables que otros” (^{PNUD, 2014: 21}); esta definición amplia de vulnerabilidad aplicada a un contexto urbano, abarca dentro de un mismo concepto aspectos tanto territoriales como sociales.

Respecto a lo primero, la idea de vulnerabilidad territorial o vulnerabilidad urbana ha sido utilizada, principalmente desde el ámbito de los estudios ambientales, para dar cuenta de la susceptibilidad de algunos territorios y sus habitantes frente a desastres naturales u otro tipo de riesgos climáticos (^{D’Ercole et al., 2009}). Por otra parte, la idea de vulnerabilidad social surge como una forma de complementar el concepto de pobreza, cuyo análisis tradicionalmente se había basado en la cuantificación estática de las carencias materiales y de alimentación, a partir de lo cual se distingue entre quienes se encuentran por encima o por debajo de una línea de pobreza (^{Rosenblüth y Fernández, 2005}).

Desde la perspectiva de la vulnerabilidad existe una parte de la población que, pudiendo tener sus necesidades básicas satisfechas, se enfrenta a un conjunto de exclusiones no necesariamente económicas, por ejemplo aquellas que resultan de la segregación espacial y que han dado lugar a lo que en Chile se ha denominado pobreza de los “con techo” (^{Rodríguez y Sugranyes, 2005}) o la “nueva pobreza urbana” (^{Tironi, 2003}). Esta forma de vulnerabilidad habitacional ha sido vinculada tradicionalmente a los conjuntos de vivienda social construidos como parte de la política masiva de subsidio habitacional implementada fundamentalmente durante los años noventa, es decir, a la vivienda entregada en propiedad. Sin embargo, considerando el actual contexto de crecimiento del arriendo, se complejizan las condiciones de vulnerabilidad que enfrentan los habitantes del AMS.

En la literatura reciente se argumenta que la vivienda en arriendo presenta una serie de inseguridades debido, principalmente, a la flexibilidad de la tenencia, dada por las condiciones del mercado, las políticas existentes y los elementos culturales que envuelven a este tipo de vivienda (^{Easthope, 2014}). El arriendo se consolida como una opción residencial relevante entre las diferentes formas de habitar el espacio urbano, pero se le considera inferior en comparación a la vivienda en propiedad (^{Easthope, 2014}) y por lo tanto es socialmente desvalorizada (^{Reid, 2013}).

Esta condición se agudiza debido a la vulnerabilidad residencial de los arrendatarios, entendida como la falta de seguridad sobre la ocupación de vivienda (^{Marín-Toro et al., 2017}). En este sentido, por vivienda segura se entiende la posibilidad de establecerse en una casa por un tiempo indefinido -si así lo desean- mientras cumplan con sus pagos (^{Hulse et al., 2011}), sumado a la capacidad de formar un hogar, en el sentido de una apropiación subjetiva de la vivienda, que implica la posibilidad de realizar mejoras dentro del hogar, sin que esto implique un impacto en los valores de la misma. Así, la idea de vulnerabilidad residencial no sólo remite a la tenencia, sino también a los factores legales, las condiciones del mercado, las políticas existentes y la cultura que influye para que las personas puedan crear un hogar (^{Easthope, 2014}).

Desde este punto de vista, el arriendo no es inseguro per se sino que depende de los arreglos institucionales existentes en cada contexto (^{Hulse, 2008}; ^{Hulse y Milligan, 2014}).

En relación con las regulaciones del arriendo que tienen incidencia respecto a la seguridad de tenencia, en Chile, al igual que en la mayor parte de América Latina, la principal regla que norma el arriendo es el Código Civil (^{Blanco et al., 2014}), en este marco se define el contrato de arrendamiento entre dos partes privadas (el arrendatario y el arrendador) y el marco general de operaciones de arriendo de bienes inmuebles.

Sin embargo, las regulaciones en torno al arriendo han sufrido cambios a lo largo del tiempo; entre 1930 y 1970 existían en Chile mecanismos de control para el arriendo, particularmente, durante el periodo de la Unidad Popular (1970-1973) se decretó que los valores mínimos del arriendo no debían superar 11% de la evaluación fiscal de la propiedad. En 1982 comenzó a regir la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos que continúa siendo hasta el día de hoy la principal norma que se pronuncia sobre el arriendo residencial. En los ochenta, el régimen militar flexibilizó los controles de arriendo pero mantuvo una protección contra los desalojos, que incluía un aviso de cuatro a doce meses (^{Blanco et al., 2014}).

En 2003 se presentaron modificaciones a través de la ley número 19,866, en busca de proteger al arrendador de los riesgos que tiene arrendar un inmueble: probabilidad de vacancia, deterioro por mal uso, falta de pago por parte del inquilino y la incertidumbre por el proceso de reposesión (^{Peppercorn y Taffin, 2013}).

De esta forma, el enfoque de las normativas que regulan el arriendo en Chile pasó de un énfasis en la protección del arrendatario a la flexibilización de normas que se acuerdan dentro de un ámbito privado, intentando resguardar principalmente los derechos del arrendador. Lo anterior afectó la seguridad de la tenencia de los arrendatarios en relación a los precios del arriendo, pues actualmente no existe un control sobre ellos.

Tampoco la reciente introducción del subsidio de arriendo aporta necesariamente en otorgar una mayor seguridad de tenencia, pues se sigue concibiendo como una solución transitoria (estableciendo un tiempo máximo de cinco años de utilización) y no permite mayor control respecto a la determinación de los precios.

En el mercado inmobiliario chileno existe la costumbre de reajustar los precios conforme al Índice de Precios al Consumidor (IPC), pero no es una regla jurídica, por lo que éstos se pueden redefinir conforme a la retasación del inmueble y las fluctuaciones del mercado. Los pactos de contrato de arriendo, en general, se realizan entre seis y 12 meses. En este contexto, súbitos cambios de valor en el precio de los arriendos pueden amenazar la tenencia de largo plazo de los arrendatarios, lo que resulta clave al momento de hablar sobre seguridad. Esto contrasta con lo que ocurre en otros países de América Latina como Argentina y Uruguay, donde se fijan periodos de contrato de arriendo entre dos y cinco años, con renovación mensual y aumento del valor del arriendo limitado al nivel del IPC (^{Blanco et al., 2014}).

Por otro lado, en Chile no hay registro local o nacional de los contratos entre un arrendatario y un arrendador que permita tener información sobre los arriendos, realizar fiscalizaciones o sanciones por el incumplimiento en estos términos. De la misma forma, tampoco existe el reconocimiento del subarriendo de habitaciones como una actividad comercial sujeta a fiscalización, lo que mantiene invisibilizados problemas de habitabilidad en estos contextos. Por ello, el desarrollo de herramientas de regulación permitiría anteponerse a las actuales problemáticas vinculadas con el arriendo, como el arriendo informal y su falta de visibilidad en el ámbito urbano.

De esta manera, en un contexto caracterizado por políticas neoliberales y mercantilización del desarrollo urbano (^{De Mattos, 2016}), además de una expansión de la financiarización del suelo y la ampliación constante de las fronteras del mercado en las políticas habitacionales y urbanas (^{Rolnik, 2017}), el arriendo de una vivienda, sobre todo en el ámbito privado, se caracterizaría por una profunda inseguridad, debido a la baja protección social que posee. Si a esta condición se suma un bajo ingreso, la vulnerabilidad residencial de los arrendatarios es evidente (^{Marín-Toro, 2017}), dada su poca importancia cultural y la débil protección legal que los constituye como un grupo fácil de desplazar.

Por lo tanto, la vulnerabilidad residencial implica una definición inherentemente flexible de la ocupación de una vivienda en arriendo (^{Easthope, 2014}) con un consecuente un estado de transitoriedad que profundiza la pobreza y no permite la construcción de comunidades (^{Rolnik, 2017}).

En este sentido, estudios críticos sobre la financiarización de la vivienda en arriendo señalan que uno de los reflejos de la inseguridad en la ocupación de este tipo de viviendas son los procesos de desahucio y desposesión (^{Soederberg, 2018}) que afectan a la población más vulnerable: personas de baja renta, no blancos, pobres y jóvenes (^{Rolnik, 2018}). Como resultado, los arrendatarios son un grupo carente de poder en el ámbito urbano, sin derecho a indemnizaciones o realojamientos luego de sucedido un desplazamiento involuntario; en América Latina carecen de una organización que les permita protegerse a sí mismos frente a grupos de poder como propietarios de vivienda (públicos y privados) y agentes estatales de escala nacional o local (^{Soederberg, 2018}).

Hoy en día, las nuevas lecturas sobre la financiarización del arriendo han tomado protagonismo, luego de la crisis económica del 2008 y sus repercusiones en el mercado inmobiliario (^{Fernández y Aalbers, 2016}; ^{Fields y Uffer, 2014}; ^{Soederberg, 2018}). Incipientemente se hace mención de esta problemática en América Latina, y en particular del caso chileno (^{Rolnik, 2018}), debido a la presencia de un propietario urbano relacionado a gestores de activos financieros, que controlan un gran volumen de edificios o departamentos destinados al alquiler en los que no prevalecen las necesidades residenciales.

Esta concentración de propiedad afecta directamente los precios de las viviendas destinadas al arriendo, que en el caso de Santiago ha aumentado en 18% entre 2009 y 2015 (^{López-Morales y Herrera, 2018}).

En definitiva, las condiciones en que se expande el arriendo como modalidad de tenencia en Chile, y particularmente en el AMS, abren espacio para la consolidación de ciertas formas de vulnerabilidad residencial vinculadas a los arrendatarios, además de la inseguridad en la tenencia, coexisten problemas de habitabilidad como hacinamiento y allegamiento, dadas por la diversidad de arrendatarios en un contexto de metropolización complejo que combina tendencias de crecimiento en el AMS.

3. Caracterización de arrendatarios en el AMS

Con el objetivo de caracterizar el fenómeno del arriendo en el AMS se realizó un análisis a partir de los datos de la encuesta Casen 2015 (^{MDS, 2016}) para identificar las principales tipologías de arrendatario que existen en la ciudad. La Encuesta de Caracterización Socioeconómica Nacional (Casen) es una encuesta de hogares realizada por el Ministerio de Desarrollo Social de Chile, que se aplica cada dos años en todas las regiones del país, considera módulos sobre educación, salud, ocupación, ingresos y vivienda, entre otros, permitiendo además realizar estimaciones oficiales sobre la incidencia de la pobreza.

En su versión de 2015, la encuesta se aplicó a una muestra de 82,370 hogares a nivel nacional, lo que permite asegurar representatividad estadística a nivel regional para zonas urbanas y rurales, y para un total de 139 comunas. Al utilizar los resultados de esta encuesta es posible complementar los análisis que se han concentrado específicamente en cierto tipo de arrendatario, como gentrificadores e inmigrantes (^{Contreras, 2012}; ^{Contreras et al., 2015}; ^{Torres e Hidalgo, 2009}) y obtener un panorama general respecto a su diversidad en términos demográficos, económicos, culturales y sociales. Para la construcción de tipologías se utilizó un conjunto de variables representativas de esta diversidad, las cuales se detallan en la Tabla 1.

Se seleccionaron en primer lugar los hogares arrendatarios de las 34 comunas del AMS tradicional en la base de datos de la encuesta Casen 2015, posteriormente se realizó un análisis factorial de correspondencias múltiples con clasificación jerárquica ascendente, mediante el software SPAD-N. Esta herramienta permitió representar la distribución conjunta de todas las variables, proyectando sus categorías en un plano factorial, para luego aplicar una clasificación jerárquica que permitó agrupar entre sí los casos en función de su similitud en el conjunto de variables, lo que a su vez se reflejó en su cercanía en el plano factorial.

Esta metodología ha sido utilizada de manera creciente en los últimos años por diferentes investigaciones para dar cuenta de la distribución de diferentes variables en el espacio con el objetivo de explorar la estructura socio-territorial de nuestras ciudades (^{Link et al., 2015}; ^{Preteceille y De Queiroz Ribeiro, 1999}; ^{Méndez y Gayo, 2019}). De esta forma, los casos (hogares arrendatarios) se van agrupando sucesivamente hasta generar una solución óptima que correspondió a una agrupación en siete tipologías.

Se analizaron los valores-test asignados a cada categoría de las ocho variables incluidas en el análisis, lo que permitió identificar las características más significativas de cada tipo. El valor-test es un estadístico calculado sobre la muestra que representa el peso de cada punto o categoría en la caracterización de un eventual grupo, lo que significa que a mayor puntaje, mayor es la relevancia de la categoría en la conformación del clúster (^{Link y Valenzuela, 2018}). En la Tabla 2 se muestran las tres categorías más relevantes en la conformación de cada clúster, a partir de lo cual se realizó una reagrupación en cinco tipologías finales y se asignaron nombres a cada una de ellas para su interpretación: i) arrendatarios profesionales; ii) arrendatarios inmigrantes; iii) arrendatarios sectores medios; iv) arrendatarios pobres con menores; v) arrendatarios adultos mayores.

4. Geografía de los arrendatarios en el AMS

A continuación se analiza el panorama del arriendo en el Gran Santiago a partir de la tipología de arrendatarios; se analiza la distribución de los arrendatarios en la ciudad y sus condiciones de vulnerabilidad, tanto desde la perspectiva de las condiciones de habitabilidad, como desde las posibilidades de permanencia. Las condiciones de habitabilidad se miden a través de la calidad de la vivienda, el hacinamiento y el allegamiento, que corresponden a las variables consideradas para la definición del déficit habitacional que realiza el Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile. Las posibilidades de permanencia, en tanto, se miden en función de las capacidades de pago de los hogares, como la relación entre los ingresos percibidos y el costo de los arriendos.

En primer lugar, en la Tabla 3, se observa que si bien un porcentaje importante de los arrendatarios corresponde a las tipologías de profesionales (26%) e inmigrantes (9%), que conforman los perfiles más abordados por otras investigaciones que han estudiado a los arrendatarios a propósito de temáticas sobre centralidad y renovación urbana (^{Contreras, 2012}; ^{Contreras et al., 2015}; ^{Torres e Hidalgo, 2009}), la mayoría de los arrendatarios del AMS tienen otras características. El grupo más numeroso corresponde al de los arrendatarios de sectores medios (29%), mientras que la tipología de arrendatarios pobres con menores de edad en el hogar equivale a casi un cuarto (24%) del total. Por su parte, los arrendatarios adultos mayores corresponden a 11%, es decir, existe una diversidad importante entre los arrendatarios presentes en el AMS, lo que sugiere también un comportamiento diferenciado con relación a sus niveles de vulnerabilidad residencial.

Con el objetivo de analizar la distribución geográfica de los distintos tipos de arrendatarios en el AMS se analizaron los resultados correspondientes a las 23 comunas del AMS tradicional, que cuentan con representatividad comunal en la muestra de la encuesta Casen 2015. La Figura 1 muestra la distribución espacial de los arrendatarios y la Tabla 4 el porcentaje que representa cada tipología entre los arrendatarios de las comunas, las que están ordenadas según el porcentaje que representan los arrendatarios en general.

Fuente: elaboración propia con datos de la Casen 2015 (^{MDS, 2016}) utilizando software ArcMap 10.

Figura 1 Porcentaje de arrendatarios por comuna 

En términos espaciales (Figura 1), si bien existe una tendencia a la centralidad en la disposición de los arrendatarios en el AMS, que corresponden a 69% de los hogares de la comuna de Santiago, la importante cantidad de arrendatarios presentes en comunas como Maipú, Puente Alto y Quilicura relativiza el supuesto de la centralidad del arriendo y, más bien, da cuenta de una realidad que está presente de manera relevante en todas las comunas del AMS tradicional, aunque con distintas tipologías de arrendatario predominando en cada caso.

Los resultados indican que en Santiago y Providencia (comunas con el mayor porcentaje de arrendatarios) predominan fuertemente los profesionales y los inmigrantes, quienes en estas comunas tienen además una presencia superior al promedio del AMS. Los profesionales son también predominantes en las comunas de Ñuñoa, Las Condes y, en conjunto con una porción importante de sectores medios, en San Miguel. Por otra parte, en Quinta Normal, Puente Alto y Peñalolén, los arrendatarios de sectores medios son los que tienen una mayor presencia respecto al resto, mientras que en Estación Central, Conchalí y La Florida están presentes en un nivel muy similar al de los arrendatarios pobres con menores.

En el resto de las comunas analizadas, los arrendatarios pobres con menores son la principal tipología de arrendatario dentro de la comuna, lo que es especialmente claro en San Bernardo, Cerro Navia, El Bosque, La Granja y La Pintana, donde representan más de la mitad del total de arrendatarios por comuna.

El contraste entre los tipos de arrendatario predominantes, según área del AMS, se puede observar en los mapas de la Figura 2 que muestran el porcentaje de hogares arrendatarios profesionales y pobres con menores en las 23 comunas analizadas. La tipología de arrendatario profesional corresponde a una realidad que caracteriza fundamentalmente al tradicional cono de alta renta del AMS, mientras que su presencia es baja en la mayoría de las comunas.

Fuente: elaboración propia con datos de la Casen 2015 (^{MDS, 2016}) utilizando software ArcMap 10.

Figura 2 Porcentaje de arrendatarios profesionales y pobres con menores por comuna 

Por su parte, los arrendatarios pobres con menores tienen una mayor presencia en las comunas del sur y poniente del AMS, reproduciendo de esta manera una forma de distribución que obedece a los patrones de segregación que persistentemente han caracterizado al AMS (^{Hidalgo, 2004}; ^{Link et al., 2015}; ^{Rodríguez, 2008}; ^{Sabatini et al., 2001}).

El BID, respecto a los argumentos por los cuales recomienda el arriendo para América Latina (^{Blanco et al., 2014}), señala que la vivienda en arriendo es una de las mejores opciones para grupos de bajos ingresos, debido a que este tipo de tenencia tiende a concentrarse en sectores centrales en las distintas capitales latinoamericanas, y es también donde se concentra empleo, servicios urbanos y transporte público.

Según los datos, uno de los grupos más vulnerables socioeconómicamente, que denominamos “arrendatarios pobres con menores”, se ubican, en general, en comunas lejanas al centro urbano, y son más importantes en términos relativos en comunas como La Granja (55%), La Pintana (53%), El Bosque (53%), San Bernardo (52%), Cerro Navia (50%), Pudahuel (49%), mientras que en comunas como Recoleta representan 40%, en Estación Central 37%, Quinta Normal 28%, y sólo 9% en Santiago. Es decir, en el caso de la vivienda en arriendo se tiende a reproducir el patrón de segregación de la vivienda en propiedad, y cuando éste se privilegia como una forma de asegurar localización, se hace no tanto en términos de cercanía al trabajo sino en función de la mantención de redes personales de apoyo. Cabe señalar que la alternativa de vivienda en propiedad, bajo la modalidad de subsidios, implicaría para este grupo un desplazamiento hacia la periferia extrema, cambiando de comuna y deslocalizando redes familiares y personales.

Estos resultados permiten contextualizar la relevancia del arriendo y sus distintas modalidades en el AMS, y de esta manera relativizar la preponderancia que tendría el perfil de arrendatario profesional que reside en el centro de Santiago. Por ejemplo, en la comuna de Santiago se contabiliza un total de 18,270 arrendatarios de la tipología profesional, apenas por encima de los 17,852 arrendatarios pobres con menores que viven en Maipú. Las situaciones de arriendo en condiciones de vulnerabilidad son tanto o más frecuentes que aquellas que dinamizan el mercado inmobiliario en el centro de Santiago, lo que da cuenta de la relevancia y la urgencia que tiene una política de arriendo que apunte a atender a estos sectores de la población.

Por su parte, los arrendatarios de sectores medios se ubican preferentemente en comunas como Peñalolén (43%), caracterizada por la presencia de un parque residencial de viviendas tipo condominio, dirigido principalmente a sectores de clase media (^{Krellenberg et al., 2011}), o en comunas periféricas con un alto crecimiento como Puente Alto (42%), o Maipú (36%). También se destacan comunas con una alta concentración de proyectos inmobiliarios en altura como Quinta Normal (43%) y Macul (43%) (^{López-Morales et al., 2015}) (Figura 3).

Fuente: elaboración propia con datos de la Casen 2015 (^{MDS, 2016}) utilizando software ArcMap 10.

Figura 3 Porcentaje de arrendatarios de sectores medios por comuna 

Finalmente, mientras los arrendatarios adultos mayores son los que presentan una mayor dispersión a lo largo del AMS, los arrendatarios inmigrantes, si bien se concentran en comunas centrales como Recoleta (17%) y Santiago (16%), también están presentes en comunas más lejanas como Quilicura (12%) (Figura 4). Al respecto, es importante tener en cuenta que existe una marcada heterogeneidad entre los arrendatarios inmigrantes: mientras 37% de ellos pertenece al quinto quintil de la distribución de ingresos y se concentra fundamentalmente en las comunas de Santiago, Providencia y Las Condes, el 34% pertenece a los primeros tres quintiles y se ubica preferentemente en Santiago, pero también en comunas como Quilicura, Recoleta y Estación Central.

Fuente: elaboración propia con datos de la Casen 2015 (^{MDS, 2016}) utilizando software ArcMap 10.

Figura 4 Porcentaje de arrendatarios inmigrantes y adultos mayores por comuna 

5. Vulnerabilidad residencial por tipología

En cuanto al nivel de vulnerabilidad residencial de los arrendatarios, se analizaron en primer lugar las condiciones de habitabilidad de las viviendas, para ello se utilizaron los indicadores de allegamiento interno y externo, hacinamiento y calidad material de los hogares (recuperables e irrecuperables) con el objetivo de analizar la prevalencia de las situaciones de déficit habitacional entre los distintos grupos de arrendatarios. En segundo lugar se analizaron las posibilidades de permanencia como arrendatario, específicamente a través de las capacidades económicas de las familias para mantenerse en sus actuales condiciones de arriendo. Por ello, se consideraron los ingresos totales del hogar, los valores declarados de la renta y la relación entre ambos indicadores. En este último caso se calculó el porcentaje de hogares cuyo ingreso es al menos tres veces lo que se paga. Si bien no existe un parámetro legal para este criterio, se utilizó la práctica común que se aplica en el mercado, a través de las corredoras de propiedades, para que un potencial arrendatario sea elegible por el propietario. La Tabla 5 muestra estos resultados para cada tipología de arrendatario y, a modo de comparación, para propietarios y otras situaciones de tenencia.

Tabla 5 Condiciones de vulnerabilidad por tenencia de la vivienda y tipología de arrendatario 

	Vulnerabilidad condiciones de habitabilidad					Vulnerabilidad permanencia
Tenencia de la vivienda y tipología de arrendatario	Allegamiento interno	Allegamiento externo	Hacinamiento	Vivienda recuperable	Vivienda irrecuperable	Ingreso autónomo del hogar	Valor del arriendo	Valor del arriendo es más de un tercio del ingreso	Arriendo sin contrato
Arrendatario/ profesionales	5%	6%	3%	2%	0%	1,733,215	285,605	19%	12%
Arrendatario/ inmigrantes	16%	11%	23%	7%	1%	1,240,505	240,831	28%	20%
Arrendatario/ pobres con menores	22%	11%	26%	15%	1%	461,276	139,249	42%	44%
Arrendatario/ sectores medios	17%	6%	7%	9%	1%	1,047,208	195,733	16%	29%
Arrendatario/ adultos mayores	24%	5%	6%	8%	0%	969,412	225,750	45%	26%
Propietario	20%	6%	5%	7%	0%	1,194,964
otra situación de tenencia	17%	22%	15%	14%	2%	749,106
Total	19%	9%	8%	8%	1%	1,102,519	212,697	28%	27%

Fuente: elaboración propia con datos de la Casen 2015 (^{MDS, 2016}) utilizando software SPSS 23.

Respecto a las condiciones de habitabilidad, se observó que existen diferencias importantes entre las tipologías de arrendatarios. Los pobres con menores tienen altos porcentajes de allegamiento interno y externo, hacinamiento y viviendas con déficit cualitativo (recuperables), muy por encima de los porcentajes generales que se observan en el AMS. Mientras tanto, los arrendatarios inmigrantes presentan una importante incidencia del hacinamiento y también niveles de allegamiento externo sobre la media. En el caso de los adultos mayores, muestran un nivel alto de allegamiento interno, pero no presentan condiciones particulares de vulnerabilidad en el resto de los indicadores, mientras los sectores medios mantienen porcentajes de allegamiento, hacinamiento y déficit cualitativo similares al promedio del AMS. El mayor contraste respecto al resto de los grupos lo marca la tipología de arrendatarios profesionales, que presenta niveles muy bajos en todos los indicadores analizados. Es decir, estos resultados muestran que las carencias en términos de habitabilidad se concentran principalmente en ciertos grupos específicos de arrendatarios, reforzando la idea de urgencia habitacional en estos segmentos.

Por otra parte, se puede reconocer la vulnerabilidad residencial asociada a las condiciones de habitabilidad en relación, primero, con el mal estado de conservación física de las viviendas, en particular observable en el grupo de los arrendatarios pobres con menores. Algo similar ocurre con la dimensión de hacinamiento, observable principalmente en pobres con menores y en el grupo de inmigrantes, lo que podría ser indicativo de situaciones de multiarriendo o subarriendo por habitaciones.

Estas situaciones plantean la pregunta respecto a los mecanismos para fomentar la rehabilitación del parque habitacional actual destinado al alquiler residencial, considerando que la mayoría de los contratos de arriendo en Chile se llevan a cabo en un acuerdo entre privados en el que no existe un resguardo público que permita la protección de los arrendatarios ante problemas en la condición de habitabilidad de la vivienda. Una baja protección social de los arrendatarios, en especial aquellos en condiciones de pobreza, facilita que este grupo sea altamente vulnerable, sin mayores derechos residenciales y dependientes de las decisiones del propietario.

Respecto a las condiciones para la permanencia, se evidencia en primer lugar una importante diferencia respecto a la existencia de contrato, pues mientras cerca de la mitad de los arrendatarios pobres con menores no tiene contrato de arriendo, el porcentaje es notoriamente más bajo en el resto de las categorías, especialmente en el caso de los profesionales. Por otra parte, se observa que, en promedio, los arrendatarios profesionales y los inmigrantes tienen ingresos por sobre el promedio del AMS, mientras que los arrendatarios de sectores medios y adultos mayores tienen ingresos cercanos al promedio, y los arrendatarios pobres con menores tienen ingresos por debajo del promedio del AMS.

Un patrón similar se repite en el caso de los valores del arriendo, pero las diferencias entre los niveles de ingresos son mucho más pronunciadas que entre los valores promedio de los arriendos. Los arrendatarios profesionales tienen un promedio de ingresos que casi cuadriplica el promedio de los arrendatarios pobres con menores, pero el valor promedio de los arriendos es sólo un poco más del doble. La menor variabilidad de los precios del arriendo impone dificultades importantes para este segmento de la población, que difícilmente tiene la posibilidad de acceder a un arriendo que se adapte adecuadamente a sus capacidades de pago, considerando además que se trata de hogares que son, en promedio, más numerosos que el resto de las tipologías de arrendatarios.

El precio del arriendo es un factor fundamental a la hora de seleccionar dónde alquilar una vivienda, incluso más allá de la calidad y de la localización (^{Torres y Pérez, 2008}). La actual condición de este mercado en el AMS, caracterizada por un valor de las viviendas que está constantemente en alza, resulta una barrera excluyente para el acceso a la vivienda en renta.

De acuerdo con los resultados de la última Encuesta de Presupuestos Familiares 2016-2017, realizada por el Instituto Nacional de Estadísticas, los hogares arrendatarios tienen, en promedio, una relación menos favorable entre sus gastos y sus ingresos con respecto a los hogares propietarios o con otras situaciones de tenencia. De hecho, 56% de los hogares arrendatarios presentan un saldo negativo entre sus ingresos y gastos, porcentaje que alcanza 43% en el caso de los propietarios. Ello se explica en buena medida por el valor de los arriendos, que en promedio significan un gasto mensual de casi $250,000 para los hogares del Gran Santiago.

Se encontró que, respecto a los resultados de la encuesta Casen 2015, presentados en la Tabla 5, un porcentaje significativo de los arrendatarios (28%) paga rentas de un valor superior a un tercio de sus ingresos autónomos totales, situación que se presenta en diferentes magnitudes en todas las tipologías, pero es especialmente relevante en el caso de los pobres con menores y en los adultos mayores. La Figura 5 muestra un gráfico de cajas para analizar la distribución de la relación entre ingresos del hogar y costo del arriendo. Se observa que sólo los arrendatarios profesionales y los sectores medios tienen una mediana claramente por sobre el umbral esperado, mientras en los pobres con menores y los adultos mayores la mediana se ubica apenas por arriba de este umbral.

Fuente: elaboración propia con datos de la Casen 2015 (^{MDS, 2016}) utilizando software SPSS 23.

Figura 5 Relación entre ingresos autónomos del hogar y valor del arriendo, por tipología de arrendatario 

En términos cuantitativos, esto implica que cerca de 140,000 arrendatarios en el AMS no cuentan con un nivel de ingresos suficiente como para cubrir adecuadamente sus gastos de arriendo, sin que ello implique poner en riesgo sus capacidades económicas para hacer frente al resto de sus necesidades de gasto. El no pago del arriendo puede traer consigo procesos de desalojos a estas familias que, ante una constante alza de precios de las viviendas en el AMS, conlleva a una vulnerabilidad residencial asociada a la transitoriedad de pasar de una vivienda a otra, cuestión que obstaculiza la generación de comunidad y, para estos casos, puede acentuar la condición de pobreza (^{Rolnik, 2017}).

Además, esto es indicativo de una dificultad para generar ahorro por parte de este tipo de familias, fundamental para contrarrestar los altos precios de las viviendas y las restricciones crediticias necesarias para la compra de una vivienda en propiedad. De esta manera, el arriendo está lejos de ser una forma transitoria de vivir y, por el contrario, para un grupo importante de la población significa una condición permanente y la única alternativa posible de tenencia de la vivienda.

Consideraciones finales

Los resultados presentados entregan un panorama general respecto a los arrendatarios en el AMS, sus perfiles socio-demográficos, diferencias de localización y las condiciones de vulnerabilidad que enfrentan con el objetivo de dar cuenta de la complejidad y relevancia de un fenómeno en crecimiento y que requiere mayor atención desde las políticas de vivienda.

En primer lugar, llama la atención la existencia de diferentes tipos de arrendatarios, donde profesionales e inmigrantes, que han sido los tipos más estudiados en el caso del AMS, no alcanzan a sumar 50% del total entre las tipologías generadas.

Si bien es cierto que las áreas centrales del AMS tienen una mayor proporción de arrendatarios con estas características, se observa una presencia importante de otro tipo de arrendatarios en el resto de las comunas del AMS. Mientras en las comunas centrales se concentran los profesionales (centro-oriente) y los inmigrantes (centro-norte y centro-poniente), los arrendatarios pobres con menores se concentran hacia el sur y el poniente del AMS; los sectores medios y los adultos mayores, tienen una distribución territorial más dispersa.

Los resultados también mostraron niveles importantes de vulnerabilidad residencial entre los arrendatarios, esto se refleja en que más de un cuarto de los arrendatarios del AMS debe pagar un precio de arriendo que representa más de un tercio de sus ingresos, lo que dificulta su capacidad de pago. Si bien en todas las tipologías de arrendatarios existe una proporción significativa que enfrenta este problema, es especialmente notorio en el caso de los pobres con menores y los adultos mayores. Por otra parte, una proporción similar (más de 25%) de los arrendatarios no tiene un contrato de arriendo, lo que puede significar menor seguridad respecto a la permanencia. Esta situación es particularmente compleja en el caso de los arrendatarios pobres con menores y también en los adultos mayores.

Por último, en cuanto a las condiciones de habitabilidad, la vulnerabilidad se concentra en mayor medida en los arrendatarios pobres con menores y en los inmigrantes, especialmente en lo que respecta al hacinamiento y el allegamiento externo, lo que da cuenta de nuevos requerimientos habitacionales en estos sectores, que no se logran resolver a través del mercado del arriendo.

En términos teóricos, estos resultados permiten repensar las categorías tradicionales en el estudio de la forma de tenencia en nuestras ciudades, considerando la diversidad interna de los arrendatarios y su distribución espacial. Se trata de avanzar en la deconstrucción de un ethos predominante enfocado en la propiedad de la vivienda (^{Marín-Toro, 2017}), lo que implica repensar las condiciones del contexto y de las políticas públicas asociadas al arriendo en términos de habitabilidad y seguridad de tenencia (^{Blanco et al., 2014}; ^{Hidalgo et al., 2017}). Adicionalmente, se observó que el proceso de transformación urbana contemporáneo complejiza los patrones tradicionales de la distribución social en el espacio de sus habitantes, donde quienes se constituyen como arrendatarios presentan diferentes características que deben ser tomadas en cuenta, más allá de las categorías de profesionales consolidados y migrantes precarios, como han sido tratados en las investigaciones recientes (^{Contreras, 2017}). Esta complejidad se manifiesta tanto en el crecimiento de grupos asociados a una burguesía informal (^{Davis, 2008}), como en la reproducción de las condiciones de vulnerabilidad residencial de los grupos pobres, lo que refuerza la segregación de la ciudad latinoamericana.

Otro elemento a tener en cuenta en futuras investigaciones respecto a la tenencia en arriendo en América Latina tiene que ver con la profundización de las políticas neoliberales y la mercantilización del desarrollo urbano (^{De Mattos, 2016}), así como con la financiarización de un segmento específico del mercado de la vivienda destinado al arriendo (^{Rolnik, 2017}), lo que somete a este mercado a las mismas lógicas de financiarización que han mostrado otros sectores del mercado inmobiliario. En este escenario, el interés por la captura de los flujos financieros se puede transformar en un factor adicional de presión sobre los arrendatarios.

En este contexto, la geografía social del arriendo en el AMS presenta una serie de desafíos a considerar: por un lado, promover seguridad en la tenencia en el mediano y largo plazo, con derechos y deberes establecidos por contrato, principalmente en los grupos de bajos ingresos (tipologías: pobres con menores y adultos mayores), teniendo en cuenta que el arriendo de vivienda es uno de los mercados habitacionales más desregulados, donde el riesgo de abuso y precariedad habitacional es alto.

El reconocimiento del arriendo como una forma permanente de habitar, dada por diferencias en el ciclo de vida familiar y principalmente por asegurar mejor localización, es un imperativo que debería traducirse en objeto de política pública de vivienda.

El arriendo cumple una función social en el mantenimiento de redes y construcción de comunidades. Actualmente, vemos cómo se privilegia la localización, a pesar de la vulnerabilidad residencial, la precariedad habitacional y el costo mensual que involucra en el presupuesto familiar, lo que debe ser un llamado de atención sobre la función social de la tenencia en arriendo, en una ciudad que no soporta mayor dispersión residencial y desarticulación de vínculos locales.

En un momento de ascenso de la vivienda en arriendo, sumado a prácticas políticas que incentivan el crecimiento de este mercado en el país, la normativa vigente no parece suficiente para responder a la seguridad de la tenencia en términos legales. En Chile prevalece la concepción de un vínculo autónomo y privado que une a un arrendatario y arrendador en un mercado de renta que se mueve de manera flexible sin controles estatales. Este escenario impide dar énfasis a la generación de un arriendo entendido como derecho que se refleje en un marco regulatorio y que promueva la seguridad de la tenencia.

El derecho a la vivienda no sólo se traduce en propiedad, sino también en tenencia segura, reconocimiento social, centralidad y sostenibilidad para la mantención y construcción de vínculos sociales en la ciudad.