Valuating technological change: visible or invisible rent in irrigator societies for valuation based on the new land law (LS 2/2008) in Spain

V. Caballer-Mellado, N. Guadalajara-Olmeda

Resumen

En el presente trabajo se formula un modelo de valoración de las explotaciones de agua subterránea para riego, en el marco de la nueva Ley del Suelo en España. Para ello se aplica el método de capitalización de la renta, real o potencial, bajo distintos escenarios posibles de las comunidades de regantes de la provincia de Valencia, según sea el procedimiento de fijación del precio de venta del agua a los socios y la adopción de las nuevas tecnologías de riego localizado. En la práctica, los precios del agua se hacen equivalentes a los costos unitarios, por lo que la renta real de la explotación se hace invisible, y para hacerla visible se debe considerar un precio del agua. La consideración de la renta potencial frente a la renta real no influye en el valor de las sociedades que utilizan nuevas tecnologías de riego, al contrario de lo que ocurre en las explotaciones con sistemas de riego tradicionales, que hace elevar su valor.

Palabras clave: agua subterránea, capitalización, costos, renta real y potencial, riego por inundación y riego localizado.

Abstract

In this study, a new valuation model is proposed for underground water extraction for irrigation, within the framework of the new Land Law (Ley del Suelo) in Spain. For this purpose, a method for rent capitalization, real or potential, is applied under different possible scenarios in irrigator communities in the province of Valencia, depending on the procedure for price fixing of water sold to members and the adoption of new localized irrigation technologies. In practice, water prices are equivalent to unit costs, which is why the actual rent of the exploitation is made invisible, and to make it visible, a water price must be considered. Consideration of the potential rent versus the real rent does not influence the value of societies that use new irrigation technologies, contrary to what happens in exploitations with traditional irrigation systems, which elevate their value.

Key words: underground water, capitalization, costs, real and potential rent, flood irrigation and localized irrigation.

Introducción

La Ley del Suelo

Con la nueva Ley del Suelo (LS) (RDLS 2/2008)¹ se produce en España un cambio profundo en la valoración del suelo a efectos de ordenación territorial y urbanística, expropiación, venta o sustitución forzosa y responsabilidad patrimonial de la Administración Pública. Se distingue entre suelo urbanizado y suelo rural, definido éste último por exclusión; el que no es urbano. De esta manera, la situación de la Valoración Agraria, en el contexto de la ordenación territorial desde una perspectiva exclusivamente urbanícola, supone un reto para la Teoría General de la Valoración Agraria y Forestal, y abre una línea de investigación que establecerá las relaciones con una nueva Teoría de la Valoración Rural. En este nuevo contexto se van a considerar, además de las explotaciones agropecuarias y forestales, las comerciales, industriales y de servicios; las destinadas a intensificar la producción agropecuaria, forestal o minera; las que añaden valor a la producción agropecuaria, forestal o minera; las que generan energía en tiempo real; las destinadas a establecer infraestructura para la docencia, investigación y ocio, relacionadas con el medio rural y finalmente las explotaciones extractivas. Estas últimas comprenden la extracción del suelo y subsuelo de minerales, gas, petróleo y agua². Por tanto, dentro de las explotaciones extractivas se encontrarían las de agua subterránea para riego, objeto del presente trabajo.

Además, la nueva LS va a tener una extensión espacial y sectorial, por su adopción en otros países, como es el caso de Colombia y en otras actividades y usos de la valoración, como ha ocurrido en la liberación de arrendamientos históricos.

La importancia del presente trabajo es que se desarrolla por primera vez la metodología diseñada en la LS y en su Reglamento, para el caso de las sociedades de regantes con agua subterránea, en su condición de explotaciones en el medio rural de naturaleza extractiva, en la provincia de Valencia, España.

En consecuencia, el objetivo del estudio es formular un modelo que estime el valor de las explotaciones de las sociedades de regantes, con finalidad expropiatoria, ordenamiento del territorio y de administración pública, de acuerdo con su situación real y potencial, aplicándolo al caso de tres tipos de sociedades de regantes españolas, según la tecnología de riego actual y potencial. Entre las tecnologías de riego se pueden distinguir la más tradicional, el riego por inundación, y otras más modernas, como son el riego por aspersión, propio de los cultivos extensivos, y el riego localizado, más apropiado en frutales y cultivos intensivos.

Para su estructura el artículo se ha estructurado en cinco apartados, incluido el actual. En el segundo se definen los antecedentes y la propuesta conceptual como punto de partida para el desarrollo del trabajo. En el tercero se describe la metodología y las fuentes de información utilizadas para la aplicación del método propuesto, en el cuarto se presentan los resultados de la valoración rural obtenidos para las sociedades tipo y finalmente, en el quinto se discute la importancia del trabajo realizado, las posibles implicaciones y futuras líneas de investigación.

Antecedentes

Mucho menos abundantes son aquellos estudios que estiman el valor del agua de manera indirecta relacionándolo con el valor de la tierra (Berbel y Mesa, 2007), utilizando los métodos hedónicos y obteniendo un valor de capitalización del agua mediante el cociente entre el valor global añadido de la tierra de regadío frente a la de secano, y la dotación media de agua de la zona o comarca. A partir de dicho valor de capitalización anual obtienen el valor o precio de agua considerando un tipo de capitalización determinado.

Dentro de este grupo de métodos de capitalización, se podría ubicar el actual, que se enmarca dentro de la nueva LS y se centra en la estructura de la cuenta de pérdidas y ganancias de las explotaciones de las comunidades de regantes, a diferencia de aquellos otros trabajos de análisis costo-beneficio (García et al., 2004) basados en los ingresos y costos de los cultivos incurridos por los agricultores.

Las organizaciones para la gestión del agua de riego han tenido un gran desarrollo en diversos países del mundo, dando lugar a estudios de los costos de gestión y los beneficios que reportan a los agricultores. Así, se podrían citar los trabajos de Dayton-Johnson (2000) en México, Jara et al. (2009) en Chile, Teamsuwan y Satoh (2009) en Thailandia, y Kitamura y Nakaya (2010) en Australia.

También en España, las comunidades de regantes desempeñan un papel fundamental en la gestión del agua. Frente a la titularidad pública de las aguas superficiales, la Ley de Aguas de 1985 permite el régimen privado de los derechos de uso del agua subterránea, respetando los derechos existentes con anterioridad a la Ley. Así, en el regadío valenciano están muy arraigadas las entidades de ámbito local, sin relación directa con las administraciones municipales ni sus límites territoriales y vinculadas a uno o varios pozos. La comarca pionera en la extracción de aguas subterráneas ha sido la del Vinalopó en Alicante, cuya primera comunidad de regantes data de 1880. Estas entidades adoptan diversos tipos de sociedades civiles de riego, fundamentalmente Sociedades Agrarias de Transformación (SAT), comunidades de regantes y sociedades mercantiles (Ponce, 1991). Por lo general, la adscripción de derechos de uso de las explotaciones es menos rígida que en las aguas superficiales. La acción está ligada al agua, como cuando se vincula a la tierra. El titular de la acción es en realidad el propietario y éste suele tener libertad para usarla o traspasarla (Sanchís et al., 2009).

Los usuarios de agua para riego en las comunidades de regantes que utilizan únicamente aguas subterráneas pagan tarifas privadas, que por lo general sólo sirven para cubrir costos, y la cuenta de explotación se ajusta a cero. Esto no significa que la sociedad no tenga rentabilidad alguna, ya que lo que ocurre es que el resultado positivo de la sociedad es absorbido por el propio socio. De la misma manera que en las cooperativas de comercialización el beneficio se hace invisible, al incluirse en el precio de liquidación (Caballer, 2010). Dichas tarifas se pueden establecer de muchas maneras: por unidad de superficie independientemente de la cantidad de agua utilizada, por riego aplicado, o por volumen de agua empleado. Además, en muchas entidades se cobra una cantidad fija por hectárea, que cubre los gastos fijos de la entidad o derramas para cubrir gastos extraordinarios, como nuevas infraestructuras, reparaciones, mantenimiento, etc. (Pujol et al., 2009).

Por otro lado, el consumo de agua por los agricultores en las comunidades de regantes va a depender del sistema de riego adoptado, observándose en la Comunidad Valenciana un incremento de las nuevas tecnologías de riego con el paso del tiempo, que producen un ahorro del agua. Así, Albayrak et al. , (2010) observaron, en el cultivo de remolacha azucarera en Turquía, un ahorro del riego por aspersión y del riego por goteo, frente a riego por inundación de 30% y 56%, respectivamente.

También en el consumo del agua de riego juega un papel fundamental la lluvia, ya que el riego supone un complemento de los aportes de agua al cultivo, fundamentalmente en las estaciones secas (Wandee et al., 2005), de manera que el conocimiento de las precipitaciones pasadas y las predicciones climáticas ofrecen un enorme potencial a los gestores del agua (Brown y Rogers, 2006).

La adopción de tecnologías de riego no sólo depende de la escasez de recursos hídricos, sino también de su precio, de las capacidades económicas de los potenciales adoptantes, de su potencial humano y del grado de aversión al riesgo que presentan (Alcón et al, 2009).

Actualmente la valoración económica presenta un enfoque tecnológico, distinguiéndose entre la valoración agraria, forestal, de minas y urbana. Con la nueva LS se plantea un enfoque territorial de la valoración, de manera que el suelo de uso agropecuario, forestal y minero se integra en un conjunto más amplio que incluye todo el suelo no urbano, formando el grupo de suelo en situación de rural, independientemente de cuál sea su uso.

Dicha normativa (LS) propone distintos tipos de metodologías de valoración según se trate de suelo rural y suelo urbanizado. Para el suelo rural (artículo 23 del título III) se admite únicamente el método de capítalización de la renta, real o potencial, de la explotación,⁴10 que entronca con la valoración de empresas, que en nuestro caso concreto será la explotación de agua subterránea, distinguiendo entre renta real y renta potencial de la explotación (Figura 1).

Tres aspectos claves se desprenden del método. Uno se refiere a la distinción entre renta real y renta potencial, conceptos que quedan perfectamente definidos en el artículo 8 del Reglamento⁵.

El segundo aspecto es que, tanto la LS como el Reglamento, consideran la renta de la explotación (R), que se distingue de la renta de la tierra en que incluye el beneficio empresarial de la explotación:

donde Rt=renta de la tierra; B=beneficio empresarial.

Esta renta de la explotación R vendrá dada por la diferencia entre los ingresos y los costos de la explotación, dentro de los cuales no se encuentran incluidos el alquiler o renta de la tierra. De esta manera, al capitalizar la renta de la explotación se valora no sólo la tierra sino el conjunto de la explotación.

El tercer aspecto es la consideración de la explotación como núcleo central de la valoración, 10 que supone la referencia únicamente a la parte territorial de la empresa (Figura 2). Esto es, de entre los activos que componen la empresa, se distinguen los materiales, financieros e inmateriales, tal y como se conocen en el Plan Contable Español. Y entre los activos materiales se encuentran el suelo rural y el suelo urbano.

Así, en el artículo 4 del Reglamento queda definida la explotación en suelo rural como "la unidad económica de producción que desarrolla el conjunto de actividades, usos y utilidades en una parcela o finca de suelo rural que se toma como marco de referencia a los efectos de calcular la renta real o potencial".

Queda claro que en la LS y su Reglamento se fija la explotación como elemento clave del valor del suelo rural.

Metodología

Método

El cálculo de la renta (R), real o potencial, de la explotación de las sociedades de regantes, en teoría se puede determinar a partir de la información técnica, económica y contable de la explotación actual o potencial, mediante la siguiente ecuación:

donde I=ingresos anuales por la venta del agua, en euros; c=costos variables anuales de la explotación, en euros, que se desglosarán del siguiente modo: a) los sueldos y salarios del regador, incluyendo pagos extraordinarios, cargas laborales y fiscales correspondientes a la empresa, así como gratificaciones de todo tipo de costo de naturaleza laboral. b) energía eléctrica, conexión a la red de comunicación, así como cualesquiera otros costos suministrados de utilidad pública; k=costos fijos anuales de la explotación, en euros, que se desglosarán del siguiente modo: a) los sueldos y salarios del personal de la administración, incluyendo pagos extraordinarios, cargas laborales y fiscales correspondientes a la empresa, así como gratificaciones de todo tipo de costo de naturaleza laboral. b) amortizaciones o reparaciones de los equipos, instalaciones y maquinaria de vida útil limitada. c) interés del capital circulante, d) otros costos menores.

Este costo de obtención del agua (variable y fijo), en términos unitarios (euros/m³), es función de la profundidad del pozo, del caudal y de las horas de funcionamiento al año (Caballer y Guadalajara, 1998), de manera que a mayor profundidad, menor caudal y mayor número de horas de funcionamiento, mayor es el costo.

En lo que respecta a los ingresos, en las cuentas de explotación de estas sociedades son equivalentes a los costos, por lo que la utilidad del agua se traslada a los socios y la renta real de la explotación se hace invisible para la empresa de regadores o para los productores individuales que reciben el agua. El beneficio imputado a cada uno de los productores vendrá dado por la diferencia entre el costo por metro cúbico de agua utilizada y el precio que tendría el agua en el mercado.

Con el fin de hacer visible esta renta, a los efectos de su cálculo, de acuerdo con el artículo 23 de la LS y el artículo 9 de su Reglamento, se va a introducir un precio de mercado medio, según las fuentes bibliográficas ya citadas, obviamente superior al precio de costo, para que exista un margen o beneficio visible y cuantificable.

Pasar de la renta real a la renta potencial (artículo 8 del Reglamento) puede ser debido a diversas circunstancias, como puede ser, de manera especial, el cambio tecnológico en la función de producción, por la adopción de riego localizado sustituyendo al riego por inundación en los cultivos más rentables.⁶

En consecuencia, considerando únicamente la adopción de nuevas tecnologías de riego, se plantean diversos escenarios de cálculo de la renta:

1°. Escenario actual

donde q=cantidad total de agua extraída, en metros cúbicos; q₁=cantidad de agua de riego por inundación, en metros cúbicos; q₂=cantidad de agua de riego localizado, en metros cúbicos.

q₁/ha > q₂/ha

De acuerdo con la expresión (2), la renta real se obtendrá de:

donde p=precio del agua, en euros por metro cúbico; c=costos variables unitarios, en euros por metro cúbico; k=costos fijos totales, en euros.

Escenario 1B: si se considera un precio de mercado p₁ ≠ c + k/q(6)→ la renta real se hará visible e igual a

2°. Escenario potencial

Si se mantiene la superficie total de riego, el cambio tecnológico va a suponer un aumento de la superficie de riego localizado en detrimento de la superficie de riego por inundación, hasta su posible desaparición, de manera que el consumo total q₂' por el ahorro de agua será inferior al obtenido en el escenario actual q.⁷

Escenario 2A: si p = c + k/q(5)→ la renta potencial R' =0, igual que el escenario 1A, y por tanto, el socio recibe ahora dos utilidades: absorbe el beneficio invisible de la situación inicial, más el beneficio invisible derivado del ahorro del agua, ya que q₂'< q.

Escenario 2B: si se considera un precio de mercado p = c + k/q, igual que el escenario 1B, la renta potencial (R') de la explotación disminuye con respecto a la renta real (R), porque los ingresos se reducen, al ser q₂' < q:

En este caso el beneficio derivado del ahorro del agua va a repercutir en los socios y no en la sociedad.

Escenario 2C: si se mantienen los ingresos de la explotación, mediante la aplicación de un precio p₂ > p₁ que recoja el cambio tecnológico:

donde

En este caso el beneficio derivado del ahorro del agua va a repercutir en la sociedad, y por tanto, la renta potencial será mayor e igual a:

Esta renta potencial así calculada, es la que cumple los requisitos del artículo 23 de la LS, para calcular el valor del suelo rural, que denominaremos valor rural.

Este enfoque acerca la valoración rural a la valoración de empresas (figura 1), con la salvedad de que en la valoración de empresas⁸ se utiliza como variable a capitalizar los flujos de caja, calculados por diferencia entre cobros y pagos, en cuyo caso, no se considerarían los costos de las amortizaciones de las instalaciones y en su lugar aparecerían unos pagos por la compra de los inmovilizados y unos cobros por la venta de los mismos, en los años en que se renovaran las instalaciones. Por tanto, el modelo matemático a emplear para estimar el valor rural (V) sería el que considera la renta de la explotación constante,⁹ con una duración ilimitada del suelo rural. Es decir:

Por otro lado, una de las principales novedades, tanto en la LS (disposición adicional séptima) como en el Reglamento (art. 12), es la consideración de distintos tipos de capitalización para la renta, real o potencial, en función de las expectativas de plusvalías excluyendo explícitamente las urbanísticas, del riesgo de la actividad y de la duración de la explotación, tomando como punto de partida la "última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años".¹⁰ Referencia que se modifica según la naturaleza y el tipo de explotación con un coeficiente multiplicador, o una prima de riesgo.

Dado que las sociedades de regantes a analizar siguen un sistema de explotación sostenible al no agotar los acuíferos, se debe calcular una duración ilimitada del recurso natural y una prima de riesgo del tipo medio de 4% .¹¹ Luego, el tipo de capitalización a aplicar será:

donde r=tipo de capitalización; r₁ = referencia del Banco de España; r₂= prima de riesgo.

Fuentes de información

Los datos de las cuentas de pérdidas y ganancias de las comunidades de regantes situadas al norte de la provincia de Valencia han sido obtenidos de fuentes primarias, para dos periodos de tiempo distintos. El primer periodo comprende los años 1990-1997 para siete sociedades de regantes, y el segundo periodo los años 2007-2009 para cuatro sociedades de regantes. En el primer periodo existen unas sociedades con riego por inundación y otras con riego localizado, mientras que las sociedades utilizadas en el segundo periodo poseen riegos mixtos, que van desde 4% hasta 27% con riego por inundación. En las comunidades de regantes analizadas predomina el cultivo de cítricos, por lo que las nuevas tecnologías de riego introducidas se refieren exclusivamente al riego localizado, y el riego por aspersión no se utiliza en ningún caso.

Los correspondientes al consumo del agua en la adopción del riego localizado respecto al riego por inundación, y sus correspondientes ahorros, en una explotación de cítricos han sido extraídos de Caballero y de Miguel (2002). En dicho trabajo se considera un consumo medio en el riego por inundación de 7000 m³/ha frente a 5600 m³/ha en el riego localizado, lo que supone un ahorro de 20%.

Asimismo, se ha considerado como precio de venta del agua el determinado por Novo et al. (2009) de 0.35 €/ m³ para situaciones de escasez media-alta.

Resultados

Para cada sociedad se considera como costo unitario del agua, el valor medio de los costes unitarios actualizados.

Los valores de la renta, real y potencial, en los cinco escenarios posibles se recogen en el Cuadro 1, y en el Cuadro 2 los resultados de la capitalización de la renta real y potencial de todos los pozos a 2.88% más una prima de riesgo de 4%.

Se observan tres tipos de situaciones distintas según cuál sea su escenario actual:

-Tipo 1: Escenario actual: q=q₁ (pozos 1, 2 y 3)

-Tipo 2: Escenario actual: q=q₁+q₂ (pozos 8, 9, 10 y 11)

-Tipo 3: Escenario actual: q=q₂ (pozos 4, 5, 6 y 7)

En las sociedades tipo 3, la renta potencial es equivalente a la renta real en todos los escenarios posibles planteados, por lo que la consideración de la renta potencial no altera el valor de la explotación. Por el contrario, las sociedades tipo 1 que se encuentran con la totalidad de la superficie a riego por inundación en su situación inicial, tienen una renta potencial menor que la renta real en el caso de que se mantenga el precio del agua, pero mayor que la renta real, en el caso de que el ahorro del agua en el paso de riego por inundación a riego localizado se repercuta en la sociedad, tal y como era de esperar.

Conclusiones

La LS supone un cambio profundo en los sistemas de valoración del suelo rural, introduciendo los conceptos de renta real y renta potencial, superando el concepto de renta de la tierra, como se viene practicando en la valoración agraria en España. La posibilidad de considerar la renta potencial, incluye el caso particular de adopción de nuevas tecnologías de riego, concretamente, el paso de riego por inundación a riego localizado. Ello permite diseñar distintos escenarios vinculados a la información contable y la conveniencia de incluir el beneficio invisible de estas explotaciones imputado a los socios, con el fin de calcular la renta potencial máxima. Por otra parte, quedan planteados posibles temas de discusión e investigación, como son la influencia de la pluviometría en las distintas técnicas de riego y su repercusión hacia un posible cambio climático.

Agradecimientos

Los autores agradecen a D. Francisco Bellver Alcaina y a D. Amadeo Alonso Claramunt, su colaboración por haber proporcionado los datos de la cuenta de explotación de las sociedades de regantes utilizados en el presente trabajo.

Literatura Citada

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Notas

¹ El Real Decreto Legislativo 2/2008 por el que se aprueba el texto refundido de la LS, ha venido a sustituir a: La Ley de suelo 8/2007, del 28 de mayo, la cual a su vez, vino a sustituir a la anterior Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones. El Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

² Artículo 10 del Reglamento de la nueva LS.

³ Un € (euro) era equivalente a 17.20 pesos mexicanos en enero de 2012.

⁴ Artículo 23 de la LS, 1 a) "Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoraciónO La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producciónO Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada".

⁵ Se entenderá por renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.

Se entenderá por renta potencial aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación, utilizando los medios técnicos normales para su producción.

⁷ A este ahorro cuantificable del agua se debería añadir el posible mejor comportamiento del riego localizado ante las variaciones de la pluviometría, y, consecuentemente, su contribución a la sostenibilidad ante un cambio climático en una comarca en la que existen grandes variaciones pluviométricas interanuales. En un primer análisis de correlación entre necesidades de agua y pluviometría con 15 observaciones de explotaciones con riego por inundación, se obtiene un coeficiente de correlación no significativo (0.039), mientras que en un caso de 14 observaciones de sociedades con riego localizado, se obtuvo un coeficiente de correlación de 0.38.

⁸ La valoración de una sociedad de regantes como empresa tendría sentido con otras finalidades de utilidad pública (fiscal) y privada (compraventa, arrendamientos, etc.).

⁹ Si se consideraran los n flujos de caja en lugar de las rentas, la cantidades a capitalizar serían constantes todos los años, excepto los años de renovación de las instalaciones, dando lugar a la siguiente expresión matemática, no contemplada en el Reglamento:

¹⁰ Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo (BOE 13 de abril de 2010).

¹¹ En otros trabajos se utilizan tasas de descuento de 4% en Japón y de 6% en Australia (Kitamura and Nakaya, 2010).