Determinación del precio en terrenos agrícolas en espacios protegidos*

Pricing on agricultural land in protected areas

Miguel Cuerdo-Mir¹, Ana Picher² y Jorge Sainz^1§

¹ Universidad Rey Juan Carlos, Paseo de los Artilleros s/n, 28032, Madrid, España. (miguel.cuerdo@urjc.es).

* Recibido: enero de 2015
Aceptado: mayo de 2015

Resumen

La creación por la Unión Europea de la Red Natura 2000 ha obligado a las administraciones a cambiar las normas ambientales sobre los recursos disponibles, como zonas agrícolas, con el fin de permitir la sostenibilidad del medio ambiente y las actividades económicas preexistentes. En este trabajo se emplean modelos hedónicos y Sistemas de Información Geográfica para evaluar económicamente las características de estos territorios con respecto a sus principales atributos. Aplicamos esta combinación de métodos a la Zona de Especial Protección para las Aves número (ZEPA) 56 para la Comunidad de Madrid en España, que se encuentra alrededor de los ríos Alberche y Cofio y que formaría parte de la denominada Red Natura 2000 de la Unión Europea. Posteriormente se determinan los aspectos más relevantes para las parcelas de terreno dentro del área protegida, como la calidad del suelo, la distancia a la red de carreteras, etc., y el efecto sobre su precio. Los resultados muestran que aquellas características que hacen que la tierra sea más versátil aumentan su valor, mientras que aquellos que puedan condicionar su uso agrícola o alternativa, como fauna protegida, lo reducen.

Palabras clave: áreas protegidas, modelos hedónicos, Red Natura 2000, usos agrícolas.

Abstract

Keywords: agricultural uses, hedonic models, Natura 2000 network, protected areas.

Introducción

Durante décadas la Unión Europea (UE) ha desarrollado nuevos marcos legales para áreas de protección ambiental con nuevas herramientas para conservar y mejorar el medio ambiente y los recursos naturales compatibles con las actividades económicas que en ellos se desarrollan. España ha aplicado diferentes leyes tanto a nivel nacional como regional para ejecutar estas directivas europeas. Como ejemplo de estas iniciativas, la reciente ley de 3 de septiembre de 2014, por la Comunidad de Madrid, declara Zona Especial de Conservación y Lugar de Importancia Europea la cuenca del río Guadarrama. Esta nueva ley se deriva de la Ley española 42/2007, sobre riqueza natural y de la biodiversidad y la directiva Europea 92/43 / CEE, sobre la conservación de los hábitats naturales y de fauna y flora.

Una de las primeras dificultadas que se plantean en estas normas es en qué medida se pueden mantener las actividades económicas tradicionales en estas áreas con el nuevo marco legal y cuáles serían las posibilidades reales para el desarrollo de nuevas actividades económicas. La Red Natura 2000, creada por la UE como resultado de las directrices para la protección de las aves y sus hábitats de 1979 y 1991, es sin duda la principal referencia en la creación de áreas protegidas en las que estas actividades se puedan seguir manteniendo, tratando de hacer compatible la sostenibilidad del medio ambiente con las actividades económicas que se realizan en las zonas rurales, así como con otras macropolíticas europeas de transporte y energía.

En la normativa derivada, como la mencionada de la zona especial de conservación de la cuenca del río Guadarrama, no se ha establecido compensación para las unidades territoriales con el fin de apoyar las actividades económicas que se ven afectadas por esta estrategia por la modificación de los derechos de explotación. De hecho, algunos de los principales problemas que han surgido, y que aún no han sido resueltos satisfactoriamente, están relacionados con la forma de financiar las áreas protegidas, la forma de fijar los precios públicos para su utilización y la forma de establecer las subvenciones para los propietarios que garanticen su mantenimiento.

En su aportación seminal Veseth (1979) plantea que los cambios en los derechos de explotación de las parcelas de terreno como consecuencia de factores ambientales debe ir acompañada de una compensación económica. Establece la necesidad de compensación mediante un sistema similar al de los precios públicos al analizar el efecto que sobre el valor del suelo o el desarrollo de una actividad específica tienen cambios en las normas de protección ambiental.

El objetivo principal de este estudio es encontrar un método que compatibilice la protección del medio ambiente con las actividades económicas que se desarrollan en la zona, evitando un cambio en su valor final. Para ello se establece un precio óptimo para el uso de cada parcela, finca o granja que realice algún tipo de actividad agrícola. Esta investigación se basa en el citado análisis de Veseth y en el marco jurídico para la protección de los espacios naturales. Así se fijan los factores que afectan a la valoración del uso de la tierra vinculada directamente al área natural protegida o en los alrededores de las áreas que también tienen una protección específica.

Por lo tanto, vamos a emplear un enfoque territorial mediante modelos de Sistema de Información Geográfica (SIG), aplicados a la zona especial de conservación de la Cuenca del río Guadarrama, a fin de establecer las características de estos territorios. Una vez que el territorio se ha organizado, caracterizado y clasificado utilizando esta metodología, se empleará un modelo de estimación de precios hedónicos, y se analizaran los resultados.

Revisión de la literatura

Recientemente, algunos trabajos (Zielinska, 2009 y 2011), a través del "análisis comparativo multidimensional", han hecho hincapié en el papel de las áreas protegidas, similares al caso de la zona especial de la Cuenca del río Guadarrama, como una gran oportunidad para estimular el desarrollo socio-económico en la idea de "ecodesarrollo" en el contexto de la "Red Ecológica Paneuropea" implementada, entre otras, por la red Natura 2000.

La investigación realizada en este ámbito se ha centrado en el impacto económico de las diferentes actividades o en ciertos valores de estas áreas protegidas: Reijnen y Foppen (2006) en el caso de las áreas protegidas de los Países Bajos, Barber et al. (2010) en el caso de los 14 parques nacionales de los EE.UU, o Nega et al. (2013), que ha modelizado el efecto sobre el paisaje cuando hay un impacto del ruido del tráfico en las áreas protegidas, empleando como referencia los estándares de la autoridad federal de carreteras aplicadas a áreas protegidas en la Región de Minnesota. Sin embargo, en ningún caso estos autores mostraron interés en el examen de los costes de oportunidad de estas áreas protegidas.

Drum (2008) demuestra que el coste de oportunidad es endógeno y que en las áreas protegidas se produce "un círculo virtuoso", percibiendo el área protegida como un activo para el desarrollo económico donde las inversiones en ellas pueden mejorar la percepción de agentes externos y llevando a una mejora en el bienestar local. Así se plantean los valores de recreación y turismo como motor del desarrollo económico local.

Griliches (1971), Rosen (1974), Campo y Conrad (1975), y Wolfram (1981) proporcionan una visión general de este análisis desde la perspectiva de la oferta. Otros, como Conrad y LeBlanc (1979), Phipps (1983) y Pitt, Phipps y Lessley (1987), estudian el papel de como la propiedad se ve afectada por el tipo de programa de conservación ante las nuevas restricciones ambientales y como pasa a determinarse el precio óptimo para cada área de territorio protegido según esté vinculado a una actividad específica.

Halstead (1984), Bergstrom et al. (1985) y Beasley et al. (2006) emplean metodologías que observan la actuación de las autoridades y cómo establecen la indemnización, las prestaciones relacionadas con estas medidas estableciendo el concepto de "espacio óptimo para la protección". Lynch y Lovell (2003 y 2002) y Lynch, Gray y Geoghegan (2007) amplían y refinan estudios anteriores mejorando esta metodología mediante el uso de métodos hedónicos similares a los aquí utilizados.

Además, el uso de modelos georreferenciados, como los presentados por Burrough y McDonell (1998) y Errea y González (1996), proporciona mejores resultados en la realización de las valoraciones, permitiendo estimaciones más precisas gracias al establecimiento de una relación entre el funcionario y el estado real de los diferentes tipos de uso de la tierra.

La metodología

Además, el precio óptimo de cualquier activo se identificará por el valor actualizado de los ingresos netos. Por lo tanto, cualquier cambio en el uso de la tierra puede modificar el valor de los ingresos netos y, como resultado, el valor del activo. Sin embargo, el principal problema a la hora de evaluar el precio óptimo es cómo evaluar su coste. Para ello se establece que el uso de la tierra ha limitado los derechos que, de acuerdo con el tipo de terreno, puede consistir en cultivo, la explotación forestal, el turismo, etc.

Obviamente, la explotación y el potencial de todas las parcelas son diferentes y tienen sus propias características que están contenidos en un vector que define su cantidad y calidad. Para resolver estos problemas se emplean modelos hedónicos que permiten diferentes activos que deben compararse mediante la evaluación de sus características. Palmquist (1991) describe estos modelos para estimar el valor de los terrenos agrícolas y forestales, tratando de calcular el precio de equilibrio de las parcelas en función de sus características.

Para calcular el precio de cada parcela se determinan en función de factores como la calidad de la tierra agrícola, la silvicultura, el turismo, las distancias a las zonas urbanas, etc. A fin de evaluar cada uno de estos aspectos, un vector puede ser creado para cada lote de tierra usando sus características y el precio asignado para la demanda de cada sección de la tierra. En otras palabras, estamos creando una función de demanda para el lote de terreno que está determinada por las características del terreno. Matemáticamente, podemos describir esta función de precio en la forma funcional siguiente:

Donde: P es el vector de precios, c representa cada uno de los factores integrados en la valoración de sus características de producción diferenciadas; y Z representa el vector del resto de los factores que influyen en el precio. Por lo tanto, podemos considerar la función como:

Donde: p (.) es la función de agregación de las diferentes características (c) de la parcela. La función hedónica es, por lo tanto, una aproximación real del índice de precios en función exacta de sus características exactas y todos sus usos, tal como se muestra en (3). La función anterior para un elemento con n características se convierte en:

Donde: c₁, c₂,..., c_n son las n características de la parcela, Z es el vector de componentes similares dentro del grupo de parcelas. Si lo reescribimos, obtenemos:

Que también se puede expresar como:

Donde: el vector p* representa el activo con todas sus características. Sin embargo, es interesante destacar la imposibilidad de estimar la ecuación (5), ya que cada activo depende de sus propiedades y no existe una definición en sí de un activo. Asimismo, utilizando la ecuación (6), se puede estimar que las características tipo, lo que permite la estimación de p* como factor de producción con un coste determinado.

Los modelos hedónicos mismos no presentan una forma funcional específica, sino que como tal se establece a través del precio que un comprador está dispuesto a pagar por cada parcela, caracterizado por los vectores de cada parcela, manteniendo constante sus ingresos. Estos valores deben ser validados utilizando estimaciones de muestras iniciales relativos a parcelas que no se han incluido en la estimación. La forma funcional utilizada normalmente es logarítmica, semi-logarítmica o trans-logarítmica. Con el fin de encontrar la forma más apropiada para cada caso, se optimizan los datos dentro de la muestra con valores ya determinados para cada especificación y luego se decide cuál de ellos es el más apropiado en la realidad ya que ofrece el mejor ajuste.

Una vez que esta estimación se ha realizado, se puede realizar el análisis del resto. El valor de mercado de cualquier parcela de terreno se calculará de la siguiente manera:

En otras palabras, depende del valor real de los ingresos que se puede obtener después de los cambios en las regulaciones. Por lo tanto, la determinación del valor de cada parcela de tierra puede ser utilizada para establecer cualquier precio público o de la subvención relativa a su uso y explotación en función de si la actividad genera un beneficio económico para el propietario o un beneficio de protección para el área protegida.

Cada actividad dependerá de las características del cambio en el uso basado en el decreto de protección, pero dicho cambio debe tener en cuenta el valor real de cada lote de terreno al establecer el efecto de dicho cambio. Con el fin de observar el efecto de las características con más detalle, se va a analizar un caso real en el que se va a estudiar cómo las características de un área específica de la tierra varían según la parcela, ayudando a fijar los precios públicos para su uso.

Con el fin de demostrar el efecto de un reglamento, vamos a utilizar la zona de especial protección para las aves (ZEPA) número 56 para la Comunidad de Madrid, "robledal entre el río Alberche y Cofio", que también es parte de la reciente ley de 03 de septiembre de 2014 y está declarado por la Comunidad de Madrid como zona especial de conservación y lugar de importancia Europea, además de ser un área natural protegida por la Red Natura 2000. Es el hogar a las especies amenazadas como el águila imperial, el lince ibérico, el buitre negro y la cigüeña negro. En principio, la regulación de este ámbito limita su uso.

Esta ZEPA abarca 82.968 hectáreas y está ubicado a unos 40 kilómetros al suroeste de la ciudad de Madrid. En 2005, la ZEPA contenía 68.796 habitantes, pero su población ha aumentado 30% en los últimos 15 años, debido a su proximidad a Madrid, el bajo costo de alojamiento y el paisaje pintoresco. En consecuencia, el área urbana y residencial de la zona se ha incrementado significativamente, debido principalmente a las residencias secundarias, lo que ha llevado al crecimiento económico de la ZEPA especialmente en sus servicios, pasando a un segundo plano su industria agrícola tradicional.

Partimos de la base de que el precio al que se han realizado las transacciones depende de las características agronómicas y ambientales de la zona, así como del resto de características de los alrededores. El objetivo de este análisis es estimar los precios hedónicos de las parcelas tanto de regadío como de secano en base de sus diferentes atributos, es decir el nivel de los ingresos netos obtenidos en cada caso dependerá de las características estructurales de la tierra, de las de la zona y de las ambientales del entorno. Por lo tanto, se supone que su precio se puede dividir en función de características o atributos y, una vez que la función de los precios hedónicos ha estimado un precio implícito o sombra que se puede asignar a cada una de dichas características.

El estudio de precios hedónicos realizado parte de 158 observaciones con información completa recogida por la encuesta anual de precios de tierras de la Comunidad Autónoma de Madrid desde 2006. Estos datos, a pesar de la crisis económica se han mantenido en niveles similares. La información se emplea posteriormente en 414 lotes de terreno de regadío, secano y el pastoreo. Los SIG se pueden utilizar con el fin de obtener la disponibilidad que tienen las parcelas de riego, edificabilidad, la distancia a carretera, el acceso a la red eléctrica, la ubicación de áreas recreativas o la presencia de fauna silvestre.

El modelo descrito anteriormente para los precios hedónicos permite estimar los precios de las diferentes características que constituyen un activo heterogéneo, tales como las parcelas. Para ello partimos de la hipótesis básica por la que su precio de mercado refleja los diferentes atributos que conforman un activo heterogéneo. Una parcela agrícola puede ser considerada como un activo heterogéneo ya que su precio dependerá del conjunto de características que lo definen. Una propiedad atractiva de este modelo con respecto a otros modelos para la evaluación económica de las características ambientales es que se basa en las valoraciones proporcionadas por el propio mercado.

El modelo econométrico que se contrasta empíricamente para estimar el valor de las parcelas agrícolas de regadío, secano o pastoreo analiza la relación entre el precio de la tierra, las características de las parcelas, la disponibilidad de servicios y las características ambientales inherentes a un área protegida. Este modelo se expresa como:

Donde: P_i es el precio de los lotes de terreno, S_i es el vector de la disponibilidad de los servicios en los lotes de terreno, N_i es el vector de las características inherentes a las pareclas y A_i es el vector de las características ambientales.

AREA_i indica el área de la superficie en metro cuadrados de cada parcela. AGRICTYPE_i define los tipos de parcela, con un valor entre uno y tres. Uno corresponde a tierras de pastoreo, dos corresponden a secanos y tres a regadíos y se seleccionan en función de las características del suelo. RECRTZON_i es una variable binaria con valor de uno si hay áreas recreativas en el entorno y cero si no. Esta es una característica importante en las áreas protegidas porque el uso es limitado y el exceso de turismo no es beneficioso para la correcta gestión de los cultivos. Por último FAUNA_i es una variable binaria a la que se le da el valor de uno si existen especies protegidas en la parcela y cero si no las hay.

Como ya hemos dicho, la elección de la forma funcional del modelo hedónico no es un asunto trivial. La forma funcional lineal no es adecuada debido a la disparidad de la escala de las variables incluidas en el modelo. Además, si usamos una forma funcional lineal, estamos suponiendo que los precios implícitos de las diferentes características analizadas permanecerán constantes.

Las formas funcionales cuadráticas funcionan bastante bien, excepto cuando un atributo importante no está incluido, ya que, debido a su forma, la omisión de dichas variables conduce al sesgo (Taylor, 2003). Un modelo logarítmico o loglineales nos permite calcular directamente los precios hedónicos asociados con cada incluido variable y también elimina el problema de la diferencia de escala en los modelos lineales, mientras que reduce el problema de sesgo en los modelos cuadráticos. En este modelo, la variable monetaria, la distancia a la variable de la red de carreteras y el área de superficie de una parcela se da en logaritmos y el resto de las variables son binarias o en niveles. Como resultado, se aplica una forma funcional loglineales.

La forma funcional adoptado se escribe como sigue:

Como puede verse en el Cuadro 1, el modelo explica 94.4% del precio, lo que significa que la elección de variables explicativas es correcta.

Los resultados de la especificación se muestran en la Cuadro 2. La matriz de varianzas y covarianzas de los coeficientes estimados es robusta.

El signo de ELECTO, en referencia al acceso a la red eléctrica, es negativo. Esto se debe a que medioambientalmente estos tipos de infraestructuras son un riesgo para las aves. Por otro lado, el acceso a la electricidad no es tan importante para las parcelas de uso agrícola. El precio de las parcelas y el acceso a la electricidad está dominado por la consideración restrictiva de conservar un espacio natural cuando se dispone de instalaciones de energía eléctrica. Es decir, si se supone que cambiar el uso, debido a los nuevos ingresos provenientes de un uso ambiental más intensivo, sería más fácil cuando la electricidad no está presente en la finca a considerar. Por otro lado, no está produciendo una gran ventaja cuando la tierra es utilizada sólo como un input para producir productos primarios. Por tanto, el coeficiente negativo se refiere a su uso condicionado.

La variable RECRTZON relativa a la presencia de áreas recreativas en las parcelas de tierra estudiadas es negativa, debido al hecho de que la popularización del turismo es contraproducente para la producción agrícola anual y reduce el precio del lote de terreno.

Los coeficientes para el resto de las variables explicativas son positivos y, como consecuencia, su presencia augura un incremento del precio. Otras son inherentes a la parcela, como su superficie, AREALOG, el tipo de suelo o las que corresponden a los servicios de los que disponen, AGRICTYP, la posibilidad de edificar, URB, la existencia de agua, WATER, o la distancia a una carretera ROADDISTLOG, aunque sin duda de entre todas ellas AGRICTYP es la más determinante a la hora de fijar el precio de una parcela.

El precio de las parcelas se reduce si hay fauna o áreas recreativas, manteniendo el resto de las variables explicativas constantes. Este hecho es relevante porque sus propietarios deberían beneficiarse o ser compensados, según el caso, tras el establecimiento de la nueva norma para que no pierdan valor al estar ubicado en una zona protegida.

Por tanto, el resultado nos permite establecer el precio público óptimo por parcela de acuerdo con su uso. Dependiendo de sus características, podemos establecer el valor de la tierra, con especial referencia a si la finca tiene ninguna consecuencia en su precio. Si esto es positivo, el precio público debe ser menor, y si es negativo, el precio público debe ser más alto.

Es interesante ver que el precio de las fincas se ve afectada negativamente si la tierra incluye zonas de recreo o mejores fauna de calidad, lo que significa que la presencia de actividades recreativas o características ambientales específicas es perjudicial para el valor de las tierras agrícolas, mientras que los factores que contribuyen a la explotación agrícola o industrial de dichas parcelas, aumentan su valor. Lógicamente, al tratarse de una muestra de parcelas agrícolas de naturaleza heterogénea, los riesgos y los costes de cualquiera de los cultivos serán mayores si, por mor de la regulación, los usos recreativos se intensifican, porque aparecen personas y actividades alrededor del cultivo que no hacen otra cosa que incrementar los costes de éste.

Por otro lado, la presencia de fauna sin control a menudo es perjudicial para el rendimiento de los cultivos, por lo que su protección se contempla como un coste que tiene que soportar la explotación, lo que reduce su renta neta y el precio del activo parcela.

En definitiva, estas actividades hacen que las posibilidades de protección del cultivo y su explotación económica sean menores y los costes de gestión de los mismos más elevados. Lo que no cabe duda es que este resultado muestra la necesidad de fijar como objetivos públicos la conservación de estas actividades frente a una autorización para cualquier otro tipo de explotación, compensando así por esas pérdidas perceptibles y medibles.

Por otro lado, como ya se ha explicado, la existencia de zonas de recreo o de fauna en una parcela por un lado, o la presencia de conducciones eléctricas, por otro, fijan una servidumbre ahora y en el futuro, debilitando su uso, y por lo tanto, su valor presente y futuro.

La principal limitación de los modelos surge no tanto de los datos geográficos, humanos y económicos como de los precios. La utilización de datos procedentes de encuestas pueden segar los resultados, ya que estos pueden incluir ya los efectos de la declaración de espacio protegidos, pueden ser poco realistas al no ser precios de mercado o simplemente pueden estar sesgados por el método de recolección.

Conclusiones

El crecimiento de las áreas protegidas en la Unión Europea ha creado problemas sobre sus posibles usos, la explotación de las parcelas y la forma de establecer precios públicos para que su explotación garantice la sostenibilidad de los terrenos y su uso tradicional.

El problema a resolver es cómo establecer los precios de dichas parcelas, lo que permite un mejor uso de la tierra que garantice su desarrollo sostenible. Sin embargo, las diferentes normas y reglamentos, entre ellos los establecidos por la Unión Europea en la Red Natura 2000, no tienen suficientemente en cuenta estos aspectos.

Este trabajo tiene como objetivo avanzar en la búsqueda de una solución a este problema mediante la realización de las valoraciones individuales de parcelas en una de estas áreas protegidas - la zona de especial protección para las aves (ZEPA) número 56 para la Comunidad de Madrid, "robledal entre el rio Alberche y Cofio", que forma parte de la zona especial de conservación y lugar de importancia Europea de la cuenca del río Guadarrama, a través de SIG. Este enfoque nos ha permitido caracterizar cada parcela según unas características predeterminadas que permiten determinar cómo rentabilizar económicamente las parcelas en función de las restricciones que supone la protección de su riqueza ecológica.

El modelo propuesto nos permite estimar de manera muy precisa los precios hedónicos para las características de cada parcela. El modelo muestra los atributos relevantes que, cuando está presenten, incrementarán o reducirán el precio de mercado de las parcelas. Además, el precio disminuirá si la explotación depende de ciertas características ambientales, mientras que todos los demás factores se mantienen constantes o si existen algunas variables que hacen más rígido el uso de la tierra, cuando los incentivos a estos usos alternativos están cambiando. Si esto no se tiene en cuenta, se ponen en peligro el futuro de esta actividad en el área protegida.

La conclusión del análisis es que sería de la máxima importancia la existencia de un sistema de regulación por medio del cual los propietarios de las parcelas de tierra ubicadas en áreas protegidas puedan minimizar las posibles pérdidas de valor de dichos solares en el mercado, así como minimizar las restricciones a la utilización de algunos servicios. Por lo tanto, es fundamental que se realice la evaluación de todos los atributos de cada parcela y cómo esos atributos se ven afectados cuando se encuentra en un área protegida, con el fin de asegurarse de que un activo privado no disminuye en valor y con el fin de reconocer cómo se complementa otros activos públicos existentes, en un horizonte de sostenibilidad en el que, en un mundo ideal, ambos pueden sobrevivir de manera compatible y sostenible.

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