1. INTRODUÇÃO

Segundo ^{Gregório (2010)}, a expansão dos negócios das corporações nas primeiras décadas do século XX (pós-Revolução Industrial), promoveu o surgimento da necessidade por espaços corporativos. Nos anos 60, muitas organizações focavam suas atividades de real estate¹ para a construção de novos imóveis para sua própria utilização. Como o foco das corporações era fomentar o próprio crescimento, a aquisição ou construção de novos imóveis passaram a estar entre suas atividades principais, recebendo assim uma importante quantidade de recursos. Desta forma, a demanda por espaços alugados teve um grande crescimento e impulsionaram o profissionalismo dos mercados de real estate. Anterior a qualquer decisão em relação à venda, compra ou desmobilização patrimonial dos imóveis de uma corporação, é indispensável o conhecimento da importância relativa do real estate para a operação como ativo que impacta nos aspectos financeiros, de mercado e organizacionais das corporações (O’MARA, 2000). Conforme Pottinger et al. (2002), o nível de flexibilidade e os tipos de espaços para uma mesma corporação não são uniformes. Assim, para cada espaço utilizado na operação, as necessidades estratégicas e operacionais interferem na decisão pela imobilização, ou não, no real estate corporativo.

Em pesquisa realizada por Jones Lang La Salle², foram contatadas informações relevantes sobre a tendência em relação ao investimento em imóveis corporativos. No ano da publicação desta pesquisa (2005), apenas 15% das corporações respondentes eram proprietárias de mais de 50% dos espaços usados nem suas operações e 43% não eram proprietárias de nenhum dos ativos imobiliários. Observou-se também, que as empresas que possuíam entre 10% a 50% dos espaços corporativos apontavam interesse em reduzir seus ativos imobiliários, conforme mostra na Figura 1

Outra pesquisa, realizada em 2013 pelo mesmo autor, indica que 66% dos executivos responsáveis pela gestão imobiliária de empresas pesquisadas no Brasil estavam concentrados em expandir suas carteiras nos próximos três anos. Ao mesmo tempo, 15% das empresas internacionais terceirizam todas as atividades relacionadas a seus portfólios imobiliários enquanto que, apenas 6% das empresas nacionais o faziam.

Atualmente, as empresas brasileiras estão reorganizando suas estruturas de capital, saindo da posição de proprietárias de seus imóveis para locatárias de espaços físicos, evitando que as corporações imobilizem seu capital em ativos imobiliários e investindo apenas em sua atividade de negócio (^{GREGÓRIO, 2010}).

Nas corporações brasileiras, há uma tendência de desmobilização dos ativos imobiliários e uma maior resistência à imobilização de ativos na aquisição de novos imóveis, o que torna relevante a investigação do tema. Cabe ressaltar de que o Brasil apresenta peculiaridades com relação às formas de transações de contratos, garantias necessárias, riscos envolvidos, entre outras. Essas particularidades têm impacto sobre aspectos qualitativos e quantitativos relativos à escolha das alternativas de mobilizar ou não no real estate corporativo.

O objetivo deste artigo é análisar as oportunidades de imobilização e desmobilização de imóveis corporativos, considerando as expectativas das corporações usuárias dos imóveis. Para isto, optou-se pelo estudo de caso com uma microempresa do ramo de tecnologia de informação aplicada à construção civil incubada na Universidade Federal do Paraná, que possui grande potencial de ampliação de negócio. Foram avaliadas as oportunidades de imobilização do ativo - comprar o imóvel (SP) ou não, sendo as alternativas de não imobilização: a locação simples de curto prazo (LCP), a locação simples de longo prazo (LLP) e o built-to-suit³ (BTS).

2. METODOLOGIA

O método de tomada de decisão utilizado neste trabalho é o da análise hierárquica, que contempla critérios de decisão qualitativos e quantitativos relevantes à escolha entre as alternativas das quais, cada uma atende de maneira indiferente aos atributos e critérios necessários para a escolha da alternativa mais apropriada. E, é o que garante o alinhamento do recurso real estate com as necessidades operacionais e os objetivos estratégicos das corporações.

De acordo com ^{Medeiros (2014)} a análise hierárquica de processos converte os critérios avaliados em valores numéricos que podem ser processados e comparados sobre toda a extensão do problema. Este método é mais útil para equipes envolvidas em problemas complexos, que necessitam a comparação entre alternativas e cuja resolução terá repercussão de longo-prazo (BHUSHAN & RAI, 2004). Os critérios qualitativos não mensuráveis visam o atendimento das necessidades operacionais durante o uso dos espaços corporativos, enquanto os quantitativos resultam indicadores que auxiliam a decisão pelo ponto de vista econômico-financeiro, relevantes para o atendimento das estratégias de investimentos e políticas da corporação.

A utilização desta técnica avalia para cada caso a alternativa mais adequada para acomodação das atividades operacionais da corporação, considerando os diferentes espaços corporativos utilizados, em função das necessidades operacionais e estratégicas de cada corporação.

O resultado final da análise é a recomendação de uma hierarquia entre as diferentes alternativas de escolha, partindo daquela que melhor atende aos critérios priorizados pelas partes interessadas, conforme exemplificado pela Figura 2.

3. ANÁLISE DOS RESULTADOS

A partir das respostas obtidas em entrevistas a profissionais do setor de real estate, descrito no estudo de ^{Gregório (2010)}, foram calculados os pesos devido à relevância da alternativa para cada critério de decisão, conforme demonstrado pela Tabela 6.

Todavia, tendo em vista que a apresentação de todos os critérios de decisão individualmente acarretaria em excesso de informação neste artigo, foi elaborada, em forma de resumo, a Tabela 7, que apresenta, a partir de valores obtidos pelo método exemplificado na Tabela 6, um resumo do peso das variáveis estudadas e o peso individual de cada critério de decisão.

São mostrados na Tabela 8 a importância entre os critérios de decisão, na Tabela 9, a matriz de comparação entre os critérios qualitativos, enquanto que na Tabla 10 são comparados os critérios quantitativos. Todos são pontuados de acordo com a escala de notas elaboradas por Saaty.

Cabe reforçar que os critérios adotados como quantitativos referem-se ao desempenho econômico enquanto os critérios qualitativos tratam do desempenho técnico da edificação.

Os dados foram compilados e testados seguindo as técnicas reportadas por ^{Saaty (2008)}. Após o cálculo do autovalor da matriz de decisão (𝜆_𝑚á𝑥) foi calculado o índice de consistência da matriz de decisão utilizando a equação 1.

Costa (2006) propõe a utilização de um índice de consistência randômico (IR), conforme Tabela 3 para uma matriz recíproca de ordem 𝑛 com elementos não negativos e gerados randomicamente.

Ao utilizar dados obtidos do índice de consistência e o índice de consistência randômico na equação 2, se obteve a razão de consistência (RC).

Com isto, o valor da razão de consistência encontra-se, segundo ^{Saaty (2008)}, dentro do valor recomendado, ou seja, 𝑅𝐶 < 0,1. Ao comparar os resultados entre a razão de consistência calculada e a razão de consistência estabelecida por Saaty, observa-se que os valores fornecidos pelo proprietário da empresa incubada dentro da Universidade Federal do Paraná possuem consistência.

Para verificar a alternativa que melhor atende à empresa estudada, correlacionou-se os critérios estabelecidos com as alternativas possíveis. Em seguida, foram aplicados os pesos de cada critério para cada valor correlacionado para encontrar a alternativa que melhor atende as necessidades da empresa, ou seja, aquela com maior pontuação. A Tabela 11 mostra o desempenho relativo quanto aos critérios qualitativos.

Enquanto que a Tabela 12 mostra o desempenho relativo referente aos critérios quantitativos.

Desta forma, para melhor visualização, a Tabela 13 mostra de forma decrescente, os resultados de atratividade econômica obtidos para as alternativas avaliadas no estudo de caso.

A alternativa mais viável para o caso selecionado, conforme verificado pelo uso do método da análise hierárquica, portanto, é o Built-to-Suit. Todavia, como verificadona entrevista para a contextualização da empresa, a alternativa preferencial da mesma seria a locação em longo prazo. A alternativa de preferência da empresa obteve o terceiro maior índice, atendendo, boa parte dos anseios da empresa incubada.

4. CONCLUSÕES

Este artigo foi escrito com base na utilização do método de análise hierárquica para a decisão sobre a imobilização ou não de ativos em imóveis. O método escolhido fornece parâmetros para a melhor avaliação de alternativas baseados em critérios quantitativos e qualitativos não mensuráveis. No processo qualitativo correlaciona-se todos os critérios, atribuindo-lhes notas de acordo com a escala proposta por Saaty.

O resultado final desta análise fornece índices numéricos que permitem definir de forma sistêmica a melhor alternativa para o caso estudado, tendo em vista que a empresa incubada dentro da Universidade Federal do Paraná tem, segundo a ANPROTEC, três anos para se permanecer instalada na Universidade.

Neste estudo de caso a alternativa que apresentou o melhor desempenho foi a Buit-to-suit, que atende de forma mais ampla as necessidades da empresa. Embora, de acordo com a entrevista para a

contextualização da empresa, esta tenha preferido um contrato de locação em longo prazo. Esta opção de preferência, no entanto, obteve o terceiro maior índice, atendendo, boa parte dos anseios da empresa incubada, porém, não de forma mais eficaz.

A opção por Built-to-suit (BTS), apesar de abranger de forma mais eficaz os anseios da empresa estudada, pode não ser a melhor alternativa, uma vez que, a operação BTS engloba a construção de um imóvel feito sob encomenda para o uso específico da empresa, atrelando a mesma a um contrato de locação em longo prazo. Cabe à empresa encontrar investidores que assumam a construção deste imóvel, os quais geralmente, utilizam desta modalidade como parte da carteira de investimentos apenas para grandes áreas locadas (um imóvel com grandes dimensões ou vários imóveis de menor dimensão) para o mesmo cliente.

Nada obstante, ambas as alternativas, melhor opção (Buit-to-suit) e preferência da empresa (locação em longo prazo), são semelhantes no que tange a decisão de não imobilizar o capital na compra de um imóvel.

Cabe salientar que o método utilizado, tratou, intrinsecamente, de entrevistas com representantes da empresa, de modo que seus resultados se constituem, essencialmente, em dados subjetivos, uma vez que a entrevista é um método sujeito a subjetividade. Desta forma, variações extrínsecas, como o nível de estresse do entrevistado no momento da avaliação das respostas, entre outros, podem influenciar diretamente na consistência dos resultados obtidos.

Ressalta-se também que este trabalho teve por objetivo avaliar a melhor solução para uma empresa, de modo que, o resultado obtido não necessariamente representa um universo estatístico de empresas do mesmo porte, área de atuação, etc. Contudo, o método utilizado pode ser aplicado para qualquer estudo relacionado.