Introducción

Este artículo abordará la dinámica de los submercados de lotizaciones informales en suelo agrícola en la ciudad de Lima, bajo una perspectiva histórica y comparativa con los submercados formales. El artículo forma parte de un abordaje mayor sobre estos submercados informales que consideró los tipos de suelo público, comunal, áreas de lomas y agrícola de propiedad privada. El estudio general respondió al peso que en Lima y otras ciudades peruanas tiene el acceso ilegal al suelo, no sólo mediante invasiones, sino, en los tiempos actuales, mediante la mercantilización y la especulación. El estudio de ^{Espinoza y Fort (2020)} muestra que, en Lima, entre 2000 y 2018, un 48% del suelo de expansión fue ofertado por ventas informales que han superado a las invasiones (43%).

El suelo agrícola en Lima se encuentra en una drástica reducción por la presión urbana. Entre 1980 y 2015 se ha reducido en un 50%, al pasar de 20,000 a 9,237.63 has. Conviene indicar que, entre 1920 y 1950, el suelo agrícola de propiedad privada sostuvo la expansión de Lima, hasta que se inició la ocupación de suelo público no productivo por parte de sectores de menores ingresos necesitados de vivienda. La urbanización del suelo agrícola tuvo una profunda modificación en la década de 1970 cuando, por razones vinculadas a los esfuerzos de los propietarios por burlar la aplicación de las leyes, en especial de la reforma agraria de 1969, se incrementaron las operaciones inmobiliarias ilegales.

Este artículo se inicia con las consideraciones teóricas que orientaron el estudio en su conjunto, seguido por un breve estado del arte de la aproximación latinoamericana a los submercados de lotizaciones informales.¹ A continuación, se presentan las consideraciones metodológicas que orientaron el estudio, seguido por una perspectiva histórica sobre la reducción del suelo agrícola en Lima y los submercados de lotizaciones informales. Finalmente, el estudio de caso Chacarilla del Norte en el distrito de Carabayllo, en comparación con otros submercados de lotes formales e “informales” en dicho distrito.

Marco teórico

El abordaje de los submercados de lotizaciones informales debe observar de manera interrelacionada la economía y la política (^{Bourdieu, 2002}; ^{Polanyi, 2011}), distanciándose de los enfoques que las observan como esferas autónomas. Los mercados inmobiliarios son políticos de arriba abajo (^{Madden y Marcuse, 2018}). A su vez, este abordaje debe ubicarse dentro de la tendencia estructural a un proceso de mercantilización, es decir, el paso de los bienes a ser regidos por valores de cambio y no de uso (^{Topalov, 1979}), promovido desde el Estado y sus políticas públicas de “libre mercado”.

El proceso de mercantilización no es meramente “económico”, sino que implica acciones del Estado que, en cuanto agente, define leyes y políticas que apuntan a ese proceso, muchas veces acompañadas ideológicamente de un discurso liberador, por el cual se van retirando las “trabas” que dificultan a los agentes económicos actuar en el mercado, otorgándoles “libertad” para que operen según sus deseos y conveniencia. Esta desregulación no es un producto “natural” de la “economía”, sino laboriosamente construida por el Estado, tal como ha ocurrido en 1992 en México con la reforma del artículo 27 de la Constitución, o en el Perú cuando, entre 1993 y 1997, argumentos similares fueron utilizados para “liberar” de restricciones a campesinos y comunidades campesinas.

La mercantilización supone que, en las áreas de borde de las ciudades, los propietarios y promotores inmobiliarios coordinen libremente los precios de los mercados de suelo. En un mundo ideal, como el que guía diversas políticas públicas, los mercados inmobiliarios formales deberían adquirir suelo para las demandas de vivienda de las diversas clases sociales. Cuando estos mecanismos fallan, se adjudica la responsabilidad al Estado, invisibilizando las dificultades, históricas y estructurales, de los mercados formales de vivienda para atender a la “demanda no solvente”. A su vez, se omite responsabilidad a las fallidas políticas de vivienda social, implementadas bajo el “subsidio a la demanda”, las cuales contribuyen a la “escasez” de suelo en el mercado formal para los sectores de menores ingresos.

Se entiende por submercados de lotizaciones informales la venta de suelo por agentes económicos al margen de la legislación vigente, representada por el código penal y el derecho urbano y ambiental. La ilegalidad representa prácticas que quiebran el marco legal establecido para la transferencia de la propiedad (del vendedor al comprador) y las reglas de habilitación urbana. La “informalidad” se concibe como prácticas de agentes que actúan en esferas legales e ilegales, en espiral, y no exclusivamente en la ilegalidad.

El estudio partió por ubicar a los submercados de lotizaciones informales en un campo en que el encuentro de los agentes responda tanto a la lógica de rentabilidad como a un sentido práctico (^{Bourdieu, 2009}), puesto en marcha por individuos y grupos de bajos o medio bajos recursos en procura de vivienda en un mercado inmobiliario en general restringido, del cual son conscientes (habitus). Se entiende por campo, una red o configuración de relaciones objetivas y luchas en la distribución de especies de poder (o capital) cuya posesión ordena el acceso a las ventajas específicas en juego (^{Bourdieu y Wacquant, 2005, p. 150}). Se entiende por habitus, esquemas prácticos de pensamiento, percepción y acción; sistemas de disposiciones duraderas y transferibles, “estructuras estructuradas predispuestas a funcionar como estructuras estructurantes” (^{Bourdieu, 2009, p. 86}).

En el campo de los submercados de lotizaciones informales, las prácticas interrelacionadas de los agentes trascienden el mero proceso de transacción (la compra y venta, como tal) involucrando normas, instituciones y organizaciones (^{Giraud, 2010}). Estos submercados son algo más que transacciones debido a que las propias instituciones legales y las prácticas particulares que se desarrollan (modus operandi) condicionan la factibilidad de relaciones inclinadas a la transacción mera o a la generación de organizaciones específicas que, inclusive, pueden agrupar a vendedores y compradores abriendo la posibilidad de un mayor conflicto.

Las familias compradoras se ubican ante los mercados habitacionales en la ciudad (y su soporte el mercado de suelo) en un campo restringido de desigualdades materiales inscritas en las estructuras, desde los capitales económicos, sociales y culturales con los que cuentan y, a través de conductas razonables más que racionales (^{Bourdieu, 2002, p. 22}). Las familias deciden si comprar en un submercado de lotizaciones informales, alquilar cuartos o piezas en zonas mejor localizadas, invadir en la periferia o acudir al mercado inmobiliario formal (alquiler y venta) conscientes de las restricciones y estimando las oportunidades que tienen. Al optar por estas diversas prácticas estructuradas reproducen el mundo en que viven y su estructura. El sentido práctico es consciente de las restricciones del mercado inmobiliario y de las exclusiones en la ciudad.

El abordaje amplía la consideración de lo “extra económico” en los submercados. En general, los estudios sobre mercados “informales” observan la presencia de aspectos sociales como relaciones “cara a cara”, créditos flexibles (cuotas fijas y sin intereses), confianza, entre otros. En menor medida, se observan los aspectos políticos y arreglos institucionales, la labor de las autoridades cooptando, concesionando, haciendo clientelismo, estableciendo alianzas e incurriendo en corrupción. Este abordaje considera en las prácticas del Estado los “estado de excepción”, “vista gorda” o tolerancia. Junto a los costos de entrada y permanencia en la formalidad, como insisten los neo institucionalistas y neoliberales, existen arreglos institucionales, tráfico de influencias, sistemas administrativos y de planificación (reconocimientos) y protocolos, regularización de la propiedad, corrupción, clientelismo político, entre otros.

Estado del arte en América Latina

El estado del arte del abordaje de los submercados de lotizaciones informales en América Latina ha sido llevado a cabo desde una aproximación socioeconómica, caracterizada por un abordaje empírico, casuístico y monográfico emprendido por diversas disciplinas como la sociología, la antropología, la geografía, el urbanismo y la economía heterodoxa (^{Chinelli, 1979}; ^{Schteingart, 1989}; ^{Jiménez, 2000}; ^{Abramo, 2011}; ^{De la fuente y Cabrera, 2016}; entre otros). En términos metodológicos esta corriente observa la tendencia a la descripción densa (etnográfica) y los estudios de casos, con excepción de ^{Abramo (2011)} quien recurre a la aplicación de encuestas y busca conectar la aproximación socioeconómica con la economía neoclásica.

Los estudios parten de la caracterización estructural de sociedades con una distribución de ingresos extremadamente desigual, diferentes regímenes de tenencia del suelo (público, privado y social), un orden jurídico excluyente y la presencia clientelar y patrimonial del Estado. Si bien estos submercados ocupan suelo no productivo o productivo, la mayoría de los estudios han abordado la tierra agrícola existiendo diversidad de estudios para las ciudades mexicanas, colombianas o peruanas, entre otras (^{Bazant, 2010}; ^{Olivera, 2015}; ^{Torres-Mazuera y Appendini, 2020}; ^{Grande y Mejía, 2013}; ^{Coupé, 1993}; ^{Camargo y Hurtado, 2013}; ^{Calderón, 1998}). Los estudios sobre suelo no productivo, mayormente de propiedad pública, se han desarrollado en Ciudad de México (Nezahualcóyotl), con la formación de asentamientos tras la desecación del lago Texcoco en que en la década de 1960 se vendieron 150 mil lotes bajo políticas públicas de concesión - cooptación (^{Schteingart, 1989}), Guayaquil (^{Sánchez, 2015}) o Lima (^{Pimentel, 2017}).

El predominio de estudios sobre los submercados de lotizaciones en suelo agrícola responde al hecho que la mayoría de las ciudades de la región se encuentran rodeadas por un entorno agrícola. Esto explica las investigaciones sobre los ejidatarios mexicanos, los “urbanizadores piratas” de Colombia o los loteadores de Brasil. Entre sus hallazgos, la diversidad de promotores informales, los cuales pueden ser grandes empresas inmobiliarias a la sombra, parceleros agrícolas o una sociedad (parcería) entre ambos. ^{Jaramillo y Schteingart (1983)} comparan las experiencias colombiana y mexicana, en la cual en la primera existiría una propiedad legal del suelo, pero la operación económica operaría al margen de los reglamentos, y la segunda consistiría en que los ejidatarios no podían vender el suelo.

Entre las principales líneas teóricas, se plantea un abordaje integral de la formación social en la cual se considera a la ciudad y al mercado inmobiliario en su conjunto, sustentado en la idea que la competencia por localizaciones se da en un mismo foro (^{Morales, 2012, p. 131}; ^{Jiménez, 2000}). En este marco, la población de escasos recursos puede elegir un lote dentro de un mercado que ofrece una gran variedad de precios y ubicaciones, obviamente desde sus reducidas posibilidades marcadas por los límites estructurales. Los determinantes de los precios serían el factor ricardiano (vinculado a los costos del fraccionamiento del predio), la localización, el ajuste de mercado en función de la competencia, las características topológicas y topográficas y la expectativa anticipada de los agentes por las acciones de las administraciones públicas que valorarían el terreno (provisión de infraestructura y regularización de la propiedad) (^{Abramo, 2011, p. 353-354}).

El estado del arte considera los elementos “extraeconómicos” tales como la relación de confianza y vínculos “cara a cara” entre vendedores y compradores, el uso de redes sociales, los conflictos y las movilizaciones y alianzas entre los diversos agentes. En alguna medida se han estudiado las propias asociaciones y organizaciones sociales que emergen como consecuencia de las ventas y sus vínculos institucionales, por ejemplo, en los ejidatarios mexicanos (^{Bejarano, 1983}).

Apartado metodológico

El estudio partió de una aproximación socioeconómica, por la cual los aspectos económicos se encuentran incrustados en los aspectos sociales, culturales y políticos. La aproximación “socio económica” pone el énfasis en la metodología cualitativa considerando estudios de casos y una orientación etnográfica y monográfica. Esta metodología permite observar los elementos “extraeconómicos” (relaciones de confianza, interacciones “cara a cara”, créditos informales), el carácter político de los mercados de suelo y la existencia de caciques, caudillos, autoridades clientelares, etcétera.

El estudio consideró una tipología de los submercados de lotizaciones informales. Se trató de un ejercicio de tipo construido y no de un tipo ideal weberiano, el cual buscó las “regularidades” con relación a algún atributo empírico para contenerlas teóricamente (^{Velasco, 2004}). Se consideraron cuatro tipos de submercados (agrícola privado, público, comunal y área de lomas) siendo que este artículo remite solo al tipo de agrícola de propiedad privada. Cada submercado fue abordado como un caso a generalizar y no en su singularidad antropológica. Los casos fueron objeto de un examen bajo los resultados por manzanas del censo de población y vivienda de 2017.

El estudio elaboró mapas del crecimiento de la ciudad de Lima para los años 1993, 2007 y 2017. Se utilizó la metodología CORINE Land Cover, la cual define y clasifica la tierra a partir del uso y funcionalidad espacial que presenta en distintos niveles y escalas. El estudio del caso seleccionado, Chacarilla del Norte en el distrito de Carabayllo de Lima, fue objeto de visitas de campo, entrevistas, revisión de la bibliografía, mapas de localización y fotografías.

Perspectiva histórica: reducción del suelo agrícola y submercados “informales”

La ciudad de Lima es una capital latinoamericana ubicada en la costa, frente al mar, la cual, detrás de una corona agrícola en reducción, se encuentra rodeada por una vasta área de suelo no productivo, de tenencia de propiedad pública y comunal. La expansión de Lima, desde el desborde de los límites marcados por las murallas coloniales (1870) y hasta inicios de la década de 1950, se dio sobre tierras agrícolas, siendo que el valle del Rímac redujo su superficie de 29,067 hectáreas en 1920 a 5,900 en 1987 (^{Calderón, 1998}). Esta reducción, bajo la acción de “grupos urbanizadores” (terratenientes integrantes de la oligarquía), quienes de manera oligopólica controlaron y urbanizaron la tierra hasta la implementación de la ley de reforma agraria de 1969.

Actualmente, el suelo agrícola que resta en la ciudad se encuentra en propiedad de pequeños propietarios (parceleros) como consecuencia de la aplicación de la reforma agraria. La reforma, en la década de 1970, creó las Cooperativas Agrarias de Producción, aunque luego la propiedad se atomizó debido al Decreto Legislativo N°02, “Ley de Promoción y Desarrollo Agrario”, de 1981, que dio libertad a los propietarios para establecer su organización económica. Esta situación desencadenó la fragmentación en pequeñas propiedades así como procesos de compras legales e ilegales de promotores inmobiliarios a parceleros, lo cual, en parte, desencadenó submercados de lotizaciones informales (ver siguiente sección).

La Tabla 1 muestra el impacto de la expansión urbana en la provincia de Lima sobre la superficie agrícola. De acuerdo al frustrado Plan de Desarrollo de Lima (PLAM 2035), el cual no llegaría aprobarse por la Municipalidad, entre 1980 y el 2015 el suelo agrícola había disminuido en un 50%, pasando de 20,000 hectáreas a unas 9,237.63 has (Municipalidad Metropolitana de Lima, ^{MML, 2015, p. 403}). En ese lapso, el valle del río Rímac había pasado de 5,900 has. a 1,921.4 has, el valle del Chillón de 8,000 a 3,244 has y el valle de Lurín de 6,100 hectáreas intangibles a 4,071. En los estudios recientes del PLANMET 2040, se consigna un suelo agrícola menor, de 6,651.56 recibirían presión urbana (^{MML, 2021}).²

Dejando de lado los antecedentes en las décadas de 1910 y 1920, los submercados de lotizaciones informales sobre tierra agrícola surgen hacia la década de 1970 cuando los “grupos urbanizadores” resisten la reforma agraria, la presión de las luchas campesinas y la expropiación de sus tierras por el gobierno militar (1968-1975), el cual los había conminado a urbanizar en un plazo de 5 años. Estos grupos crean un submercado de lotizaciones informales mediante asociaciones y cooperativas de vivienda en distritos como San Martín de Porres, Ate, San Juan de Lurigancho y Carabayllo, zonas con menor valor del suelo y que cobijaban a los “barrios marginales”. A esos efectos, subdividieron las haciendas y usaron “enganchadores” que reclutaban “socios” (^{Calderón, 1998}).

Entre 1972 y 1981, la estructura de tenencia de la tierra agrícola en las áreas de borde de Lima pasó de gran propiedad privada a propiedad cooperativa, y luego a pequeña propiedad privada. Cada unidad agropecuaria tenía un promedio de 1.7 hectáreas (^{Calderón, 1998, p. 13}). Los cooperativistas campesinos aceptaron la parcelación individual debido a las dificultades de cultivar por el creciente proceso de urbanización y el atractivo de canalizar rentas urbanas en lugar de agrarias. Esta situación impulsó una segunda ola de submercados de lotizaciones en tierra agrícola, estimulada por el D.S. 009-86-AG (febrero de 1985), el cual declaró la intangibilidad de ciertas áreas agrícolas por considerarlas reserva ecológica y de recreación, una disposición también asumida por el Plan Metropolitano 1990-2010 que las consideró como “suelo agrícola intangible”. Los promotores inmobiliarios informales y parceleros generaron un “mercado negro de tierras”. Por ejemplo, en la ex hacienda Chuquitanta (distrito de San Martín de Porres) se vendieron ilegalmente unas 428 hectáreas entre 1986 y 1990, bajo la figura de asociaciones, cooperativas y programas de vivienda.

El periodo neoliberal (1990-2021) configura un nuevo “campo” para los submercados de lotizaciones informales. Pero en este caso no por constreñimientos públicos sino todo lo contrario: leyes que desregularon el uso de la propiedad. La Ley de Tierras de 1995 levantó todo tipo de restricción a la venta del suelo, anulando las declaraciones de intangibilidad y abriendo la posibilidad, así concebida por los legisladores, que, libres de las restricciones públicas, los parceleros y los empresarios optarían por un uso legal del suelo agrícola. Tal propósito solo se cumplió en parte. Por ejemplo, la urbanizadora Los Portales al 2021 urbanizó al norte de la ciudad unas 1,400 hectáreas (www.losportales.com.pe), el 17.5% del total del área agrícola del valle del Chillón a 1980.

Surgieron también modalidades “informales”, siendo que el “campo” establecido admitió a agentes como empresas informales, las cuales adquirieron la tierra a pequeños propietarios agrícolas constituyendo asociaciones o “programas” de vivienda, propietarios agrícolas que se transformaron en urbanizadores informales o establecieron sociedades con los promotores ilegales. Este submercado informal en áreas agrícolas de Lima tiene muchos rasgos en común con modalidades parecidas en América Latina (Brasil, Colombia, Bolivia), tal como lo expresan las prácticas de los “urbanizadores piratas” colombianos, los loteadores brasileros o los pequeños agricultores de Cochabamba.

El caso Chacarilla del Norte en Carabayllo (2015-2020)

El estudio de caso fue el Programa de Vivienda Chacarilla del Norte ubicado en el distrito de Carabayllo, al norte de la ciudad de Lima. Considerado un distrito popular, ha observado modalidades formales e informales de acceso al suelo, tanto en las tierras públicas no productivas invadidas en la década de 1960 (hoy zona urbana histórica) y en lo que fue su extensa zona agrícola. Entre 1993 y 2017 la población del distrito se triplicó pasando de 98,492 a 333,045 habitantes. Al censo de 2017 la mayoría de las viviendas eran “propias sin título de propiedad” (43%), seguidas por un 36% de “propias con título de propiedad”, lo cual denota la presencia de invasiones y submercados de lotizaciones informales. Asimismo, el censo reveló carencias en viviendas y servicios básicos.

Comparación entre submercados de lotes formales e “informales”

El hecho que en el distrito de Carabayllo existan submercados formales e ilegales (“informales”) permite establecer una comparación. Se consideró fraccionamientos sobre suelo agrícola, ubicación y accesos parecidos (altura del km 30 o 32 de la Panamericana Norte) y naturaleza plana. En cuanto a los submercados de lotizaciones informales, a unos 400 metros de Chacarilla del Norte en tiempos de pandemia ha surgido un fraccionamiento denominado programa “Lagos”, una sociedad entre el propietario agrícola y la empresa inmobiliaria “Santa María S.R. Ltda”. Se oferta un terreno que antes se utilizaba para la reventa de ladrillos fallados, provenientes de una ladrillera aledaña. Como la zona se encontraba a desnivel, tuvo que “rellenarse” el suelo, una deficiencia advertida por la misma empresa. Al 2021 contaba con solo una vivienda ocupada. En cuanto al submercado de lotizaciones formales, se ha considerado a la urbanización Posada de Carabayllo y los Ficus Nueva Etapa.

La Tabla 4 muestra que los submercados de lotes informales ofrecen mayores áreas que los submercados formales (120 m² o 90 m² con relación a 72 o 70 m²). Existe diferencia en cuanto al pago de la cuota inicial, más alto en la oferta formal que en la informal, así como que las cuotas de pagos mensuales son más extendidas en los submercados formales. Considerando los precios al contado, los programas informales y formales se parecen, e incluso tienden a superponerse. El programa informal “Lagos” tiene un precio mayor que la oferta formal de la inmobiliaria Menorca, y casi similar a la urbanización “Los Ficus” de la inmobiliaria Los Portales. Una aproximación a los precios por metro cuadrado muestra entre 502 y 514 USD en el informal (Chacarilla del Norte) y entre 504 y 605 USD en el formal. Se observa superposición siendo que hay ofertas en que el precio es mayor en el submercado informal que en el formal (por ejemplo, hay dos ofertas informales que superan el precio más bajo del formal, 504 USD).

Las principales diferencias en los submercados se encuentran en el monto de la cuota inicial y en el crédito. En los submercados informales la cuota inicial se resta al precio total, y la diferencia se cubre en 144 cuotas. Por ejemplo, en el Programa Lagos, sobre un costo de 36,000 USD se paga una cuota inicial de 2,500 USD y la diferencia, unos 33,500 USD, se paga en 144 cuotas de 280 USD. En las urbanizaciones formales (Posada de Carabayllo de Menorca), sobre un costo total de 43,594 USD se paga una inicial de 13,078 USD y el saldo, unos 30,516 USD, se paga en 144 cuotas con la aplicación del 23% de Tasa de Costo Efectivo Anual (TCEA). Esta tasa, más comisiones y gastos como el seguro de desgravamen, generan una cuota mensual de 638 USD.⁴ Al cabo de los 12 años, el comprador pagará 104,950 USD, unas 2.9 veces más de lo pagado en el mercado informal (33,500 USD). En la modalidad informal el sistema de crédito es a “cuota fija” a lo largo del tiempo y en el mercado formal se aplica la TCEA.

En cuanto a los submercados de lotizaciones informales, existen diferencias en los precios. Mientras que en Chacarilla del Norte el m² por lotes de 90 m² está entre 502 y 514 USD/ m², en “Lagos”, ubicado a solo 400 metros de distancia, el m² cuesta 400 USD (Tabla 4), siendo que se trata de un emprendimiento nuevo que no cuenta con la plusvalía urbana obtenida por Chacarilla (en su tercera etapa) y se trata de un terreno que fue usado industrialmente (ladrillera).

Conclusiones

El estudio general llevado a cabo concluye que los agentes económicos actúan en un campo definido por un marco legal específico según la estructura de tenencia (privada, comunal - social, pública). En el caso del suelo agrícola de propiedad privada el marco legal es profundamente liberal, aunque exige a promotores y propietarios requisitos mínimos con relación a la transferencia del dominio y las normas de habilitación urbana. En el “campo” analizado se produce un acuerdo tácito entre vendedores y compradores por actuar por fuera de la ley, sin que esto genere mayores conflictos sociales en la medida que los adquirientes asumen que, en el futuro, ellos correrán con la “regularización”. La compra y venta del suelo (primaria y secundaria) se realiza en una notaría sin mayores restricciones, solo dependiendo del acuerdo entre las partes.

En cuanto a los precios, considerando los diversos tipos de estructura de tenencia de propiedad del suelo, los que se pagan en el submercado de lotizaciones informales en tierras agrícolas son mucho mayores (unas 23 veces) que los que ocurren en otros tipos de submercados informales de tierra pública, comunal o zonas de lomas. Los precios por metro cuadrado oscilan entre 400 USD y 533 USD, lo cual ameritaría una comparación internacional. Existe en apariencia una “superposición” de precios entre submercados de lotizaciones formales e informales en suelo agrícola, aunque la diferencia en el cobro del crédito (tasa TCEA y “cuota fija”) hace que en el largo plazo el submercado formal sea 2.9 veces más que en el informal.

En los submercados de lotizaciones informales en suelo agrícola prácticamente no existen conflictos sociales, a diferencia de lo que se observa en los submercados en suelo público o comunal. Esta situación se adjudica a que en el suelo agrícola predomina una transacción mercantil entre los agentes, asumiendo los compradores que, a futuro, ellos deberán proceder a la regularización urbanística y jurídica. La transacción es un mercado “puro”, a diferencia de otros submercados en que se unen otras instituciones que vinculan a compradores y vendedores (organizaciones) más allá de la mera transacción, tal como ocurre en suelo público y comunal.

Por sus precios, el submercado de lotizaciones informales en suelo agrícola se dirige a una demanda de “clase media baja” (o nivel socioeconómico “C”), la cual se ha desprendido de la pobreza en los años de crecimiento económico entre 2006 y 2019, capaz de pagar por suelo mensualidades entre 280 y 305 dólares americanos por 12 años.⁵

Finalmente, es necesario reflexionar sobre la relación entre el submercado informal de lotes en áreas agrícolas de la periferia de Lima y el submercado ofertado por los programas públicos de vivienda. Esta reflexión en la medida que, acertadamente, se piense que un modo de combatir la informalidad es a través de una oferta pública que torne innecesario acudir a ella. Aunque estas conclusiones ameriten, en realidad, un estudio comparativo, puede indicarse que una primera dificultad es que el sector público no desarrolla programas de lotes (servidos), sino de vivienda. En los años 2014 y 2015 se promovió el Programa Mi Terreno, el cual otorgaba créditos hipotecarios a ocho años, por un monto de 12,500 USD, una inicial del 30% (3,750 USD) y cuotas fijas. El Programa, al 2020, solo alcanzó a que las entidades financieras privadas otorguen 23 créditos en todo el país y ha dejado de ser promocionado. Con esos montos no se podía adquirir el suelo agrícola vendido informalmente.

Si se compara con las unidades construidas, el Programa Techo Propio Vivienda Nueva, dirigido a una demanda de “clase media baja”, exigía al 2021 un ingreso familiar mensual no mayor de 929 USD, el valor tope de la vivienda era de 27,300 USD, la cuota inicial era de 7.5% (2,047 USD) y un subsidio (bono familiar habitacional, BFH) de 9,625 USD. Una vez descontaba la cuota inicial y el subsidio, el comprador tendría que asumir un crédito hipotecario por 15,628 USD a pagar entre 10 a 20 años a una tasa de interés estimada por el gobierno de 10.5%. El valor total de la vivienda construida resultaba mucho menor que el de un lote vendido informalmente.

El submercado subsidiado de vivienda social tiene menor costo para la demanda que la venta de suelo informal o formal en áreas agrícolas, aunque su oferta es largamente superada por la del submercado informal. Entre los factores que podrían explicar esta diferencia se tiene la localización mejor de la oferta privada formal o informal, la poca oferta del Programa Techo Propio Vivienda Nueva, siempre muy lejos de cumplir sus metas porque no encuentra suelo a un precio que permita la rentabilidad (^{Calderón, 2015}), y la dimensión de los lotes (menores en el programa público). En el submercado informal de lotes hay requisitos financieros de “cuota fija” y flexibilidad en el pago de la cuota inicial y la adquisición de terreno para vivienda se acomoda mejor a las expectativas sociales y culturales de construir una vivienda a gusto del cliente.