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1. Introducción
La adquisición de vivienda propia es uno de los objetivos fundamentales de muchos hogares en Colombia, dado que garantiza estabilidad, bienestar y representa el patrimonio más importante de su riqueza. Sin embargo, cuando no se disponen de recursos propios para comprarla, la financiación se convierte en un mecanismo viable, donde el inversionista asume los costos financieros y los requerimientos que exige el sistema bancario. Cuando el inmueble está hipotecado, su tenencia puede estar afectada por los riesgos de crédito y de mercado cuando la tasa de interés hipotecaria sube, afecta el pago de las cuotas; asimismo también puede incidir otro tipo de riesgos como la pérdida de empleo. Por tal razón, una de las preocupaciones centrales de la teoría económica y en especial de la economía financiera es analizar la relación que existe entre el riesgo de mercado que ocasiona la compra de vivienda propia cuando está hipotecada, con el comportamiento de los inversionistas frente al riesgo.
Dado lo anterior, este artículo propone dese el punto de vista teórico y conceptual, un modelo de portafolio de inversión que incluya la vivienda como un activo de inversión, a partir de la determinación de una tasa de alquiler optima que mejore la rentabilidad del portafolio, considerando también otros activos financieros riesgosos que estén al alcance de los hogares. Esta pretensión teórica, basada en la teoría de portafolio eficiente de Harry Markowitz, permite integrar el análisis microeconómico que evalúa el comportamiento hacia el riesgo del inversionista cuando compra vivienda, con los riesgos de mercado que se pueden presentar en el mercado inmobiliario cuando es financiada, así como la rentabilidad de tener otros activos financieros riesgosos (acciones, fondos de inversión, fondos de pensiones voluntarias) y no riesgosos (Certificados de Depósito a Término), estableciendo la mejor composición que permita obtener un portafolio de inversión eficiente que les incremente su riqueza.
Por lo anterior, el objetivo del presente artículo es analizar desde el punto de vista teórico, la incidencia de los riesgos de mercado y la aversión al riesgo en los portafolios de inversión de las economías domésticas, sobre la base de la adquisición de vivienda, a partir de dos modelos: el de media varianza de Harry Markowitz (1952) y la función de utilidad tipo Cobb - Douglas. Para tal efecto, se tendrá en cuenta como variable externa el riesgo de mercado y se cruzará la aversión al riesgo del inversionista, con el fin de estimar la rentabilidad eficiente del portafolio minimizando la volatilidad de los rendimientos de estos activos. Por tal razón el artículo se considera esencialmente de revisión documental, pero el aporte teórico se planteará como una extensión del modelo de Markowitz. Este artículo se deriva de una tesis doctoral en Ciencias Económicas denominada: “El riesgo de mercado y su incidencia en los portafolios de inversión de las economías domésticas” (Díaz, 2011).1
2. Aspectos teóricos de la vivienda en los portafolios de inversión
Desde el punto de vista teórico, el concepto del riesgo de mercado es abordado por autores clásicos de la teoría del portafolio eficiente, como Harry Markowitz, William Sharpe y James Tobin entre otros. La teoría básica de la selección de portafolios desarrollada inicialmente por el Premio Nobel Harry Markowitz (Markowitz, 1952), a comienzos de los años 50, es el pilar que sustenta la distribución de los activos financieros en la composición de un portafolio eficiente que permita obtener una mayor rentabilidad esperada con una menor volatilidad, bajo un enfoque de media varianza, cuya medición es posible, a través del análisis de la varianza histórica del retorno de unos activos financieros riesgosos como son las acciones. Este autor, también demostró que la diversificación de un portafolio no consiste simplemente en el número de acciones que lo conforman, sino también en la correlación de sus retornos.
Dentro de la literatura del portafolio eficiente, los bienes raíces también se incluyen como un activo que incide de manera favorable en la rentabilidad del portafolio de los hogares. Entre los autores más relevantes que desarrollaron esta propuesta, se destacan: Stephen Ross y Randall Zisler (1976) quienes elaboran un artículo denominado “Risk and return real state”, donde calculan la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en los fondos fiduciarios, para caracterizar su riesgo y la rentabilidad, concluyendo que la mayoría de las familias invierten en bienes raíces mediante la compra de una casa, más que por la compra de acciones en un fondo diversificado (Ross & Randall, 1976) . De otra parte, William N. Goetzmann (1993) propone en su artículo: “The Single Family Home in the Investment Portfolio” unas regresiones de los precios inmobiliarios para estimar su efecto en los portafolios de inversión de una familia. (Goetzmann, 1993).
Grossman y Laroque Guy (1990) en su artículo “Asset Pricing and Optimal Portfolio Choice in the Presence of Illiquid Durable Consumption Goods”, presentan un modelo de portafolio optimo, que incluye los gastos de consumo que genera el pago de servicios de la vivienda y su incidencia en la toma de decisiones de compra y venta de este activo. Sobre esta base, el hogar distribuye su riqueza entre los siguientes activos: la vivienda, un activo libre de riesgo y un número de n activos con riesgo donde hay costos de transacción. Asumen una función de utilidad de la vivienda que incluye un parámetro de aversión relativa al riesgo constante, donde el consumidor elige una media-varianza eficiente del portafolio y los consumidores, determinan una composición de activos riesgosos en la misma proporción (Grossman, 1990).
Marjorie Flavin y Takashi Yamashita (2002) en su artíclo “Owner occupied housing and the composition of the household portfolio over the life cycle”, incluyen la compra y venta de la vivienda en el portafolio, con el fin de vender el inmueble para adquirir una casa nueva y de mayor valor, financiando una parte a través de la hipoteca. Para tal efecto, proponen un modelo de riqueza compuesto por activos financieros con riesgo n y la vivienda para mejorar la rentabilidad del portafolio.
Según Flavin, la riqueza total del hogar Wt, está distribuida por dos activos unos riesgosos y la vivienda Flavin & Takashi, (2002):
Donde Xt es el vector de cantidades (bienes de consumo no durable), lt es el vector de los activos en riesgo, Ht la vivienda en pies cuadrados, y Pt el precio por pie cuadrado.
Los retornos de los activos son: la tasa de interés del activo financiero i en el año t definida como Rit y la tasa real sobre la vivienda como RH,t en el periodo t; el retorno de los activos es la suma del rendimiento esperado de los activos (μi , oμH) y de un componente estocástico:
La matriz de varianzas y covarianzas de los retornos se denota por Ω.
Dividiendo la ecuación (1) por Wt la riqueza se determina la participación de cada activo dentro del portafolio y queda definida como: 1=hh+ℓxt
Donde: ht = PtHt/Wt , es la participación de la vivienda en la riqueza total y xt= Xt/Wt , proporción de bienes de consumo no durable sobre la riqueza total. (4)
El portafolio óptimo se calcula a partir de una función de media varianza que maximiza el retorno de estos activos sujeta a una restricción presupuestaria y otra sobre algunos activos financieros.
Sujeto a la siguiente restricción: 1 = ht+ ℓxt
El objetivo del modelo es maximizar la rentabilidad de los activos financieros a partir de una variable, la variable ht , bajo el supuesto que la familia puede vender la antigua casa para comprar una nueva de mayor tamaño, asumiendo los costos de transacción que implica comprar otra vivienda, Ht . Por lo tanto, se determina la rentabilidad de la vivienda con las siguientes variables: el valor de la casa, los servicios domiciliarios, los impuestos y el mantenimiento. Estas variables se expresan de la siguiente manera:
Donde r es la tasa de interés real,
d la tasa de depreciación, y
El retorno de la vivienda RHt es:
La ecuación 7 establece que el retorno de la vivienda está en relación directa con su precio y la depreciación, descontando el costo de mantenimiento y el precio del inmueble del periodo anterior. Es decir, esta rentabilidad se incrementa cuando el precio y su depreciación aumentan y disminuye cuando el precio del periodo anterior es mayor que el actual, es decir cuando ha disminuido su valorización.
En este enfoque de media-varianza, la proporción del valor de la vivienda dentro de la riqueza, ht cuyo valor varía durante el ciclo de vida es endógena. Los autores de acuerdo a una investigación empírica aplicada a una encuesta de hogares en la PSID (Panel Study of Income Dynamics) durante el periodo 1968-1992 (1917 hogares) (Flavin & Takashi, (2002), pág. 350); concluyen que existe una relación entre el ciclo de vida y la composición del portafolio, donde una persona mayor a 40 años prefiere invertir más en bonos y títulos que en comprar vivienda nueva, caso contrario sucede cuando la persona es joven. Este modelo se puede replicar para el estudio del portafolio de inversión cuando los hogares compran vivienda, y permite evaluar como la edad del jefe del hogar, incide en su aversión al riesgo y en su percepción sobre el riesgo de mercado, cuando efectúa este tipo de inversiones.
En la Tabla que se presenta a continuación, se resumen las principales diferencias entre los aportes teóricos propuestos por Harry Markowitz a partir de la teoría clásica del portafolio eficiente y los de Marjorie Flavin y Takashi Yamashita, quienes incluyen la vivienda dentro del portafolio eficiente.
Tabla 1 Resumen comparativo de algunos modelos teóricos.
Fuente: elaborado por el autor (Díaz, 2011, p. 85).
2.1. Breve estado del arte sobre la incorporación de la vivienda en la composición de los portafolios de los hogares
Durante las últimas dos décadas se han publicado algunos artículos que relacionan la inclusión la vivienda en los portafolios de inversión de los hogares o destacan la importancia de los mismos en sus ganancias. En el año 2005 se publica un artículo denominado: “Portfolio Choice in the Presence of Housing”, donde muestra que la inversión en vivienda juega un papel crucial en la explicación de los patrones que definen la riqueza y en el nivel de las reservas o recursos en la composición de la cartera. Debido a la inversión en vivienda requiere utilizar un elevado gasto de los ingresos, las personas más jóvenes y las más pobres tienen una riqueza financiera limitada para invertir en otro tipo de activos como las acciones, lo que reduce los beneficios de la participación en el mercado de acciones. (Cocco J. F., 2005)
Un estudio efectuado para la CEPAL en 1999 denominado: “La vivienda como activo de los hogares”, considera que la vivienda constituye uno de los principales activos con que cuentan los hogares, dado que el gasto en vivienda representa una proporción considerable del presupuesto familiar entre los arrendatarios, al tiempo que implica un ahorro igualmente importante cuando se dispone del bien en propiedad o usufructo. En este sentido, las formas de acceso a la vivienda pueden ser examinadas en sus efectos positivos o negativos, dentro del portafolio de recursos que movilizan los hogares para el bienestar (Fuentes, 1999).
Zhang (2005) analiza la dinámica entre la adquisición de vivienda y el consumo en la elección del portafolio de un inversionista, cuando recibe un ingreso laboral estocástico y se enfrenta al riesgo de la vivienda por las garantías que exigen los bancos y los gastos de financiación que implica el valor de la hipoteca, para tal efecto utilizan una función de utilidad tipo Cobb -Douglas (Zhang, 2005).
Un capítulo de libro denominado The porfolio Management process and the investment policy statement y publicado en el año 2007 (Maggnin, 2007), considera que la conformación del portafolio está integrada por una serie de etapas a través de las cuales se puede lograr la combinación de activos rentables para mantener un adecuado del portafolio. En la definición del portafolio se toman en cuenta unos procesos como: los objetivos y restricciones de la inversión, las estrategias y desarrollos, la decisión sobre la composición de los activos; la medición y evaluación de las características del portafolio; el monitoreo de las condiciones del mercado y se su incidencia en la redefinición del portafolio.
Un artículo denominado: “Los fondos de inversión inmobiliaria y la producción privada de vivienda en Santiago de Chile: ¿Un nuevo paso hacia la financiarización de la ciudad?’’ (Cattaneo, 2011), tiene como objetivo, analizar el papel jugado por los fondos de inversión inmobiliaria chilenos en la producción de los espacios residenciales de Santiago. Por medio del examen de su portafolio de colocaciones habitacionales, subraya su importancia en el financiamiento de la edificación privada de vivienda. Para definir estos programas, los fondos han privilegiado las tipologías y las localizaciones que se adecuan mejor a sus temporalidades y a sus lógicas de funcionamiento. De este modo, han tenido influencia directa sobre en la verticalización de la ciudad, y en los procesos de renovación de los barrios céntricos considerando el fenómeno de la financiarización de las grandes metrópolis en el sector habitacional.
Recientemente Chatty Raj y Lázlo Sándor (2016), escriben un documento sobre: “El efecto de la vivienda en la selección del portafolio”, donde caracterizan los efectos de la vivienda en las carteras, diferenciando los efectos de la equidad de la vivienda y la deuda hipotecaria. Aíslan la variación exógena del patrimonio neto y las hipotecas mediante el uso de diferencias en los precios de las viviendas y las elasticidades de la oferta de vivienda como instrumentos de los mercados de la vivienda, concluyen que un incremento en el valor de la propiedad (manteniendo el valor de la vivienda constante) reducen la tenencia de acciones, mientras que los aumentos de los precios de la vivienda aumentan riqueza en la equidad de la vivienda (Chetty, Sándor, & Szeidl, 2016).
3. Propuesta de modelos del portafolio de inversión de los hogares
3.1 Intuición económica
Este estudio se basa en la realidad que afrontan muchos hogares de estratos medio y bajo y es la necesidad de comprar vivienda propia para asegurar su bienestar. Una de las maneras de obtener este bien es mediante la financiación al sistema bancario con intereses hipotecarios, ajustados de acuerdo al comportamiento de la inflación. La tenencia de vivienda propia se convierte en muchos casos en el único activo y fuente de riqueza de los hogares, que genera cierta rentabilidad y cuyo valor esperado se acerca a cero cuando es financiada.
Cuando la vivienda es financiada, el pago de las cuotas puede estar afectada por el riesgo de mercado es decir por la volatilidad de la tasa de interés cuando está atada a la inflación, lo cual eleva el valor de las cuotas y compromete la tenencia del inmueble; para tal fin cuando se toma en cuenta la aversión al riesgo de los inversionistas y se espera que, durante los pagos del crédito, tomen las precauciones necesarias para pagar el inmueble, optando por su alquiler. Este mecanismo permite a muchos inversionistas garantizar el pago de la obligación hipotecaria y reducir la exposición al riesgo que genera la volatilidad del mercado de las tasas de interés. Por tal razón, se espera que a medida que aumente la aversión al riesgo del inversionista, reduzca el riesgo de mercado efectuando oportunamente el pago de la obligación. Por lo tanto, se espera demostrar que la aversión al riesgo del inversionista atenúe el riesgo de mercado y genere una rentabilidad si decide alquilar el inmueble, al incluirla como un activo importante en su portafolio.
Los modelos que se presentarán en este artículo toman como referencia el modelo de equilibrio del mercado de activos financieros, aplicado en la teoría del portafolio eficiente desarrollado por James Tobin, Harry Markowitz y por William Sharpe en la de la década de los años cincuenta. Mediante este modelo se busca generar un portafolio eficiente que demuestre como la tenencia de vivienda genera alguna rentabilidad al inversionista, cuando se compara con otro activo financiero. El objetivo es calcular el valor esperado óptimo del portafolio cuando se incluye la compra de vivienda, para tal efecto, los conceptos de retorno y volatilidad juegan un papel determinante en la selección de los activos. Esta teoría ha sido utilizada para estimar modelos de optimización de las carteras y su incidencia en la toma de las decisiones de los inversionistas.
El siguiente apartado tiene por objeto determinar dos clases de modelos: el primero a partir de una variante del modelo media varianza propuesto por Harry Markowitz y el siguiente un modelo a partir de la función de utilidad tipo Cobb-Douglas. Para tal efecto se considerarán dos grupos de hogares: los que tienen capacidad de ahorro y están pagando su vivienda al sistema financiero y aquellos que están pagando la vivienda mediante una hipoteca, pero no tienen capacidad de ahorro. De otra parte, este enfoque se contrastará un modelo basado en la función de utilidad tipo Cobb Douglas, que incorpora como activo la rentabilidad de la vivienda y el gasto en consumo de los hogares para maximizar esta función tomando como restricción el ingreso disponible y considerando la aversión al riesgo en la rentabilidad de vivienda y el ahorro.
3.2 Supuestos teóricos
Los hogares tienen aversión al riesgo (A) y maximizan la utilidad esperada de su riqueza al final del periodo.
Existe un activo libre de riesgo
Los inversionistas pueden solicitar préstamos. El hogar asume tiene un comportamiento frente al riesgo denominado aversión al riesgo y toma en cuenta el riesgo de mercado cuando cambia el precio de las tasas de interés del mercado.
El crédito, el ingreso y el empleo son variables que determinan la compra de vivienda.
La riqueza de los hogares está conformada por activos financieros y por la vivienda.
3.3 Variables que definen el modelo de media varianza
Las variables que definen el modelo de portafolio basado en el enfoque de media - varianza son:
El riesgo de mercado: “se deriva de cambios en el precio de los activos y pasivos financieros (o volatilidades) y se mide a través de cambios en el valor de las posiciones abiertas” (Jorion, 2003, pág. 33). También se define como la pérdida que puede sufrir un inversionista en los mercados financieros, debido a la diferencia en los precios que se registran en el mercado por cambios en las variables macroeconómicas o en los movimientos de los llamados factores de riesgo (tasas de interés, tipos de cambio y precio de las acciones entre otros).
El rendimiento del portafolio se define como: “una combinación lineal de los rendimientos de los activos subyacentes, donde las ponderaciones se determinan por los montos relativos invertidos al inicio del periodo” (Jorion, 2003, págs. 159-160).
La varianza se define como: “la suma ponderada de las desviaciones respecto a la media al cuadrado” (Jorion, 2003, pág. 85).
Aversión al riesgo, “para cualquier agente averso al riesgo, la utilidad que le reporta el valor esperado de un juego es mayor que la utilidad esperada de jugar. Si además el juego es de suma cero, sabemos que ese individuo averso al riesgo no jugará ese juego; prefiere su riqueza inicial a jugarlo”. (Marin & Rubio, 2001, pág. 762)
Activos: “son bienes que generan flujo de servicios a lo largo del tiempo, estos pueden ser de consumo como la vivienda o de dinero. Los activos que dan lugar a flujos de dinero se llaman activos financieros”. (Varian, 2010, pág. 203)
4. Metodología
Desde el punto de vista metodológico esta propuesta teórica toma como referencia los modelos de media varianza de Harry Markowitz y el modelo de Marjorie y Flavin y se puede considerar como un modelo de extensión de la teoría del portafolio eficiente, que incluye como activos la rentabilidad de tener vivienda y la de otros activos en los cuales los hogares pueden invertir (acciones, fondeos de pensiones voluntarias, activos de renta fija), con el fin de evaluar la incidencia que genera el riesgo de mercado en la volatilidad de estos activos y su relación con la aversión al riesgo del inversionista, y a su vez determinar una tasa de alquiler optima, que mejore la rentabilidad del portafolio de los hogares.
4.1 Una variante del modelo de media varianza de Harry Markowitz
En este punto se propone una función de utilidad esperada del portafolio de inversión que relaciona el riesgo de mercado y la aversión al riesgo representada a través de una constante A, cuyos valores son positivos. Los modelos se enuncian a continuación.
4.1.1 Aspectos generales del modelo de portafolio para aquellos hogares que tienen crédito de vivienda y capacidad de ahorro
Se propone este modelo como una extensión de la teoría del portafolio eficiente de Harry Markowitz que toma como referencia los parámetros de media y varianza de los activos financieros e incluye la aversión al riesgo (A) del inversionista. Los inversionistas eligen una distribución óptima de su riqueza w0 , entre un activo con tasa de interés libre de riesgo, N activos con riesgo y están sujetas a dos restricciones: una presupuestaria y la proporción de riqueza distribuidos en activos riesgosos.
Dado que io es la tasa de interés
de los activos con bajo de riesgo,
La función de utilidad esperada de w1 es (Nabcini, 2008):
El modelo define dos parámetros la media μ = E (w1) y la desviación estándar. La utilidad esperada del portafolio es:
Donde (1 + i0)w0 es la parte del portafolio que incluye un activo libre de riesgo y la otra parte es la composición de activos expuestos al riesgo de mercado, Ω la matriz de varianzas y covarianzas del rendimiento de los activos. El problema de maximización se formaliza como:
Donde:
N: son los activos con riesgo.
α: es el vector de participaciones
A: Índice de aversión al riesgo
Ω: matriz de varianzas y covarianzas del rendimiento de los activos.
El modelo está sujeto a las siguientes restricciones:
El ahorro bruto St se define como las diferencia entre el ingreso disponible Ydt y el consumo Ct de la siguiente manera:
La riqueza de la familia en el período t, Wt está conformada por el salario Ylt y riqueza no laboral St (Ahorros en el sistema financiero, rentas y transferencias), Ht es la vivienda y Mt el valor de la hipoteca.
La condición de primer orden de la ecuación (10) es:
El objetivo del modelo es incorporar la vivienda como una proporción del valor total del portafolio, para estimar sus valores óptimos que maximizan su utilidad, tomando como referencia la varianza de un activo financiero riesgoso y la varianza de la rentabilidad de la vivienda a través de su tasa de alquiler r. El modelo permitirá analizar el comportamiento de los hogares frente al riesgo de mercado y su incidencia en las decisiones de inversión que definen la composición de su portafolio eficiente.
4.1.2 Un modelo económico para propietarios que poseen vivienda financiada y tienen capacidad de ahorro
En este modelo, el hogar invierte su riqueza en la adquisición de activos riesgosos y en activos financieros libres de riesgo a partir de la información que suministra el mercado sobre el promedio de sus precios.
La riqueza total W t de los hogares se define como la sumatoria del valor total de los ahorros y el valor total de la casa:
St: representa la cantidad de Ahorro que posee la familia durante el periodo t, la cual recibe una tasa de interés libre de riesgo en el sistema financiero a través de cuentas de ahorro, depósitos a término, bonos u otros activos.
Los gastos corrientes Ct son los siguientes: alimentos, bebidas y tabaco, salud, transporte y comunicaciones, recreación, educación bienes y servicios personales y otros pagos.
El ahorro total de los hogares en el período t se define como:
PtHt: representa el valor de la vivienda estimado por el hogar donde los propietarios del inmueble están efectuando los pagos de la hipoteca, con el sistema financiero o con una cooperativa.
La amortización amortt corresponde al valor de la cuota, la cual incluye el pago a capital y los intereses y los rendimientos de ambos activos son:
La rentabilidad total esperada del portafolio es:
La rentabilidad de la vivienda está definida como:
Otra forma de calcular el retorno de vivienda si el hogar no decide alquilar la vivienda es la siguiente:
Gamst-1: gastos de administración y mantenimiento de la vivienda en el período t.
La tasa de interés real después de impuestos que permite calcular la rentabilidad de la vivienda es:
is: la tasa de interés nominal en el periodo s que se paga por adquirir la vivienda está dada en términos de la UVR.
τ: tasa de impuesto predial, calculada como el porcentaje estimado sobre el valor que los hogares suministraron en la encuesta de hogares.
La matriz de covarianzas Ω de los retornos dada como:
Dividiendo la ecuación (15) por Wt , se obtiene la participación de los activos en la riqueza de las familias:
Donde:
μst = Media de la tasa de ahorro en el período t.
μht = Media de la tasa de alquiler de la vivienda en el período t.
El problema de maximización es (Flavin & Takashi, (2002), págs. 345-362):
Sujeto a dos restricciones:
La segunda restricción corresponde al ahorro, donde i equivale al número de activos.
En esencia el modelo consiste en maximizar la riqueza w sobre los activos de los hogares, condicionado al valor de st y ht . El portafolio óptimo está basado en el supuesto que el hogar maximiza una función de media y varianza de la rentabilidad esperada de los dos activos, sujeto a unas restricciones y al riesgo que genera la inversión de la vivienda.
Dados los valores st ,ht la media y la varianza de la frontera eficiente, dependen del valor de la variable estado ht y del grado de aversión al riesgo que asuma el hogar.
La preferencia al riesgo se refleja en el parámetro A que indica el grado de aversión al riesgo, donde A > 0 ,pero disminuye cuando A → 0.
La media total del portafolio es:
La varianza del portafolio es:
El portafolio óptimo se ubica en el punto de tangencia en el límite de la frontera del conjunto de carteras eficientes con la pendiente de la curva de indiferencia, determinada por el grado de aversión al riesgo del inversionista. Se espera que entre mayor sea la aversión al riesgo, las familias comienzan a pagar sus hipotecas casi inmediatamente. La restricción de que el valor de la hipoteca no puede exceder el valor de la casa, es obligatoria para determinar el portafolio eficiente. Dada la estimación de la rentabilidad esperada de los activos que componen el portafolio, el modelo predice que los inversionistas prefieren invertir en activos inmobiliarios frente a otros activos riesgosos, para tal efecto se define una tasa de ahorro optima (s*) que minimiza la varianza del portafolio y está dada por la siguiente ecuación: (Diaz, 2011, pág. 72):3
El nivel de ahorro optimo calculado (Ecuación 26), depende inversamente del nivel de aversión al riesgo A y directamente de la diferencia entre la media de la tasa de ahorro y la media del alquiler de la vivienda, así como el efecto que genera el producto de la aversión al riesgo de los hogares con la diferencia entre la varianza de la vivienda y la covarianza entre las tasas de interés de los activos financieros y la tasa de alquiler de la vivienda.
Si la diferencia entre la media de la tasa de ahorro y la de la tasa de alquiler aumenta entonces el porcentaje de ahorro optimo es mayor. Este resultado demuestra que el inversionista realmente estará motivado por una atractiva tasa de interés que ofrezca el sistema financiero. Es de anotar que la volatilidad de la tasa de ahorro se constituye en un factor que afecta negativamente la proporción de ahorro optimo en el portafolio, es decir si la volatilidad aumenta entonces disminuye la cuota de ahorro del inversionista.
La proporción óptima de la rentabilidad de vivienda es:
Por lo tanto:
4.1.3 Modelo para hogares que no tienen capacidad de ahorro y su riqueza es la vivienda
Este modelo también se propone como una extensión del Modelo de media varianza de Markowitz, pero toma en consideración solo la vivienda como el único activo del portafolio de este tipo de inversionistas, donde la riqueza
La familia invierte en su propia vivienda, pero la hipoteca al sistema financiero en el período t y se define como Mt con la siguiente condición:
Se asume que el inversionista puede pedir prestado hasta el valor de la casa menos el pago de la cuota inicial, la cual se representa como una proporción (m) del valor de la casa.
El ingreso disponible del hogar se distribuye entre el gasto corriente y el pago de la hipoteca:
donde
Yt: Ingreso disponible del hogar
PtCt: gasto corriente.
it: tasa de interés de la Hipoteca.
MtmPtHt: valor de la hipoteca.
Como resultado de este modelo, se define una tasa de rentabilidad de tener vivienda propia a partir de la varianza de la tasa de interés hipotecaria, la aversión al riesgo y el comportamiento de los hogares frente al cambio de los parámetros anteriormente mencionados.
4.1.4 Un modelo para propietarios de la vivienda, pero la pagan al sistema financiero y no tienen capacidad de ahorro
Este grupo presenta una mayor exposición al riesgo por cuanto cualquier incremento en la tasa de interés de los préstamos de vivienda afecta sensiblemente su riqueza, donde el mayor activo del portafolio es la casa.
El valor de la casa generalmente excede el patrimonio neto del hogar, que se financia a través del sistema financiero con un contrato de hipoteca. Por lo tanto, la vivienda representa el 100% de la riqueza; sin embargo, un aumento en la tasa de interés del crédito puede incrementar el pago de las cuotas, durante los años de financiación.
Cuando el hogar decide adquirir una hipoteca M para financiar la compra de vivienda, es necesario considerar el ingreso laboral como el salario y el riesgo asociado a la incertidumbre de conservar el empleo, que previene a los prestamistas de otorgar préstamos cuando el ingreso de estos hogares se afecta por el desempleo (Campbel, 2003).
El valor de una hipoteca M (i,H,B,K), depende de las tasas de interés, i, el valor de la propiedad, H, el saldo pendiente, B la edad de los préstamos, K, y algunos otros parámetros (Deng & Quigley, 2000, pág. 278). Para este caso, se considera que la hipoteca representa un porcentaje del valor total de la vivienda y no debe superar el 70% del valor total.
De otra parte, se define una función de la utilidad de tener vivienda (dada como la diferencia entre el valor actual de la casa y el valor actual de la hipoteca), para determinar una tasa de rentabilidad óptima cuando el propietario decide alquilar el inmueble, para analizar el comportamiento de los inversionistas cuando consideran la volatilidad de la tasa de interés hipotecaria y la aversión al riesgo, y su incidencia en la rentabilidad.
Por lo tanto, la utilidad neta de la casa se define como la diferencia entre el valor actual del alquiler y el valor actual de la hipoteca Mt.
El valor actual de la hipoteca es (Marin & Rubio, 2001, págs. 50,51):
El valor actual del alquiler es:
Donde:
Ct: el valor de la cuota anual, it la tasa de interés nominal y n el número de años estimado para financiar la vivienda.
it: tasa de interés de la hipoteca.
i’t: tasa de interés de un activo de renta fija.
La utilidad de la casa está definida como:
Dividimos esta ecuación por
Donde:
μit: promedio de las tasas de interés del crédito de vivienda durante el periodo t.
μrt: promedio de la tasa de alquiler estimada por los hogares durante el periodo t.
La rentabilidad de la porción de la vivienda pagada con recursos propios es:
La porción de la vivienda financiada, es decir, la tasa de hipoteca, está afectada por la tasa de interés nominal it , que financia el valor del crédito hipotecario. En este caso se considera sólo el pago de la tasa de interés, dado que el pago a capital es la inversión que efectúan los hogares en la adquisición de vivienda y es equivalente a su ahorro.
El valor óptimo de la vivienda se basa en el supuesto de que el hogar maximiza el valor de su riqueza, a partir de una función de media varianza, a partir la tasa de interés del crédito y del alquiler de la vivienda. El objetivo es determinar los efectos de la variación de la tasa de interés hipotecaria y la aversión al riesgo sobre la rentabilidad de la vivienda.
El problema de los hogares es:
Sujeto a las siguientes restricciones:
Donde:
μrt: media de la tasa de alquiler de la vivienda.
μit: media de la tasa de interés de la hipoteca.
Ydt: ingreso disponible en el periodo t.
pct: precio de los bienes de consumo, están dados y son iguales a 1.
Ct: gasto corriente de los hogares en el periodo t.
A: aversión al riesgo, disminuye cuando A tiende a cero.
La ecuación (38) trata un problema de decisión en tiempo discreto, puesto que el agente debe ejecutar una decisión cada vez que vence un pago y la restricción (39) describe la distribución del ingreso disponible de los hogares en consumo y pago de intereses de la hipoteca.
Pt Ht: Valor de la vivienda.
mt: Porcentaje de vivienda que está financiada por el sistema financiero en Colombia equivale al 70% del valor total del inmueble.
Aplicando el lagrangiano a la función de utilidad de la casa tenemos la siguiente ecuación (Diaz, 2011, pág. 77):
La anterior ecuación (40) muestra que la rentabilidad del alquiler de la vivienda depende directamente de la aversión al riesgo, la volatilidad de la tasa de interés del crédito hipotecario, la volatilidad de la tasa de alquiler y la covarianza entre las dos tasas. Un aumento de la aversión y la volatilidad incide sustancialmente en la rentabilidad de la vivienda. Cuando el inversionista, disminuye su aversión al riesgo, dado un nivel de volatilidad en la tasa de interés hipotecaria, la rentabilidad de la vivienda disminuye y prefiere invertir su portafolio en otro tipo de activos más rentables.
Una mayor volatilidad de la tasa de interés4 afecta sensiblemente el pago de la cuota hipotecaria, incrementando el riesgo de no pago hasta causar la pérdida del inmueble. En Colombia la Corte Constitucional a través del artículo 51, de 19915 determinó que la vivienda es un bien mérito y por tanto no se debe dejar al mercado la fijación del costo de su financiamiento, ni las condiciones en las cuales se otorgan los cuales los créditos, por lo que sobre el mismo deben existir controles y cobrarse las menores tasas del mercado y menores aún para la vivienda de interés social.
5. El modelo de utilidad del portafolio tipo Cobb-Douglas
Este modelo se basa en una función de producción de tipo Cobb-Douglas, la cual es un caso particular de la función CES (elasticidad de sustitución constante) y se define como un tipo de función de producción que muestra que la elasticidad de sustitución es una constante θ, la cual representa el porcentaje de distribución del ingresos en gasto de amortización en pago de la vivienda y en gastos corrientes, cuyas elasticidades muestran el nivel de preferencia de los hogares hacia los gastos, lo que permite demostrar si las preferencias de los hogares se inclinan más hacia la amortización de la vivienda para aumentar su utilidad total. De igual manera esta función aplica para establecer la preferencia de los hogares por alquilar el inmueble o ahorrar en el sistema financiero y su incidencia en la función de utilidad del hogar. Estas funciones se integran de manera exponencial al riesgo de mercado (A) como coeficiente de aversión relativa al riesgo.
Este método de maximización de utilidad toma como referencia un modelo de preferencia de función exponencial,
El riesgo absoluto
la primera derivada es
La aplicación del modelo exponencial es la siguiente:
Donde A es el coeficiente de aversión relativa al riesgo y θ es la medida de preferencia entre la vivienda y el ahorro. El coeficiente de aversión al riesgo tiene unos valores que oscilan entre cero y uno. 0 < A < 1
La función de utilidad del portafolio está compuesta por dos activos: St representa el valor total de los ahorros (Depósitos de ahorros o Certificados de Depósito a Término fijo ofrecidos por el sistema financiero.) y Ht es el activo que representa el valor total de la vivienda.
La restricción del modelo está dada por el ingreso disponible, el cual se distribuye entre el
consumo
El efectivo en caja en el período t es:
Sobre esta base teórica, se presenta una manera alternativa de analizar la función de utilidad del portafolio a partir de una función exponencial tipo Cobb-Douglas, que combina la participación de dos activos del portafolio: la vivienda y el ahorro, con la tasa de interés y la aversión al riesgo del inversionista.
5.1 El modelo de utilidad tipo Cobb-Douglas incluye el ahorro y la vivienda
En este caso el portafolio está compuesto por dos activos: la vivienda y los depósitos de ahorro, estableciendo que el valor de la vivienda está dado y que el agente asume una parte de la misma en forma de hipoteca y desea obtener alguna rentabilidad a través de su alquiler. Asimismo, considera rentable depositar parte de sus recursos en el sistema financiero. Al determinar la utilidad del portafolio se puede contrarrestar el riesgo de mercado que genera la variación de la tasa de interés sobre el pago de la hipoteca y definir la relación de cada activo con la tasa de alquiler y la tasa de interés de los depósitos de ahorro.
Sea la siguiente función de utilidad compuesta por dos activos el valor de la vivienda y el ahorro total y se expresa de la siguiente manera:
sujeta a la siguiente restricción.
ρ: representa el porcentaje de la casa pagada con recursos propios.
1-ρ: porcentaje del valor total de la casa que está financiada por el banco.
rt: tasa de alquiler de la vivienda, si el propietario decide alquilarla.
I’t: Tasa de interés que se paga por los depósitos de ahorro.
it: Tasa de interés que se paga por la hipoteca.
Mt Valor total de la Hipoteca.
Ht: El valor de la casa está dado.
Ydt: Ingreso disponible del hogar en el período t.
Donde θ, es el porcentaje de participación del ingreso dentro del gasto de vivienda representado por el pago de la cuota del crédito y 1 - θ: es la proporción del ingreso dedicada al ahorro. El valor de la casa se representa de la siguiente manera:
Aplicando la función de Utilidad Cobb-Douglas a la utilidad del portafolio
Donde A representa el parámetro de Aversión al riesgo 0 > A ≤ 1
La cantidad óptima de ahorro (ecuación 50) (Diaz, 2011, pág. 81) establece está determinada positivamente por la tasa de interés que el mercado ofrece para depósitos ahorro y negativamente por la tasa de alquiler al cuadrado (r2), cuando ésta última aumenta, el inversionista disminuye la proporción de recursos en depósitos de ahorro, dados los gastos financieros que implican los créditos de vivienda y las cuentas de ahorro. Por lo tanto, si la tasa de interés de los depósitos y la de otros tipos de captaciones aumenta, el valor óptimo del ahorro se incrementa incidiendo positivamente en la rentabilidad del portafolio.
Reemplazando la ecuación (51) en la (49) se obtiene la siguiente función:
La ecuación (52) establece que la rentabilidad de la vivienda se relacionada directamente con la tasa de alquiler rt dada la contribución de recursos a los gastos de vivienda θ, pues un aumento en la tasa de alquiler incrementa de manera sensible la rentabilidad de la vivienda y está afectada inversamente por la sumatoria de la tasa de alquiler al cuadrado y la tasa de interés de los depósitos de ahorro por sus participaciones. Es de anotar que la tasa de alquiler está sujeta al comportamiento de la tasa de inflación.
Finalmente, la función de utilidad óptima se define como (Diaz, 2011, pág. 82):
La ecuación anterior demuestra que la función de utilidad del Hogar depende positivamente del valor óptimo de la casa
6.2 El modelo de utilidad tipo Cobb-Douglas incluye el consumo y la vivienda
Otro portafolio está compuesto por una función de utilidad que depende de dos activos los gastos corrientes Ct y los gastos en vivienda Ht.. Asimismo, la función de utilidad del portafolio presenta los siguientes productos (Díaz, 2011):
Sujeto a:
Donde:
Ydt: ingreso disponible del hogar
Mt: valor de la hipoteca.
rt: tasa de alquiler que recibiría al hogar por arrendar el inmueble
Ct: gasto corriente del hogar.
A: parámetro de aversión al riesgo. 0 < A ≤ 1
ρ: valor de la casa pagada con recursos propios.
1 - ρ: % del valor de la casa financiada que está financiada.
La función exponencial de utilidad está definida como (Yao et al., 2005, p. 197-239):
Donde θ: porcentaje de participación del ingreso dentro del gasto de vivienda 1 - θ: proporción del ingreso dedicada al gasto corriente.
La condición de primer orden:
Después de unas manipulaciones algebraicas tenemos que es consumo óptimo se define como:
El gasto del consumo es una función depende directamente de D y la propensión marginal a consumir. Igualando (57) y (59) definimos H* como:
Esta ecuación indica que el gasto dedicado al pago de la casa depende directamente de D es decir del Ingreso disponible y el valor de la casa, dada la proporción del ingreso destinado a cubrir el pago de la casa (θ), e inversamente de la tasa de alquiler rt , es decir que si el hogar decide alquilar el inmueble se reduce los gastos dedicados al pago de la amortización de la vivienda (Véase Tabla 2). La función de utilidad óptima se define como:
Tabla 2 Cuadro comparativo modelo portafolio de inversión propuesto por el autor.
Fuente: elaborado por el autor (Díaz, 2011, p. 86)
La anterior función de utilidad (61) demuestra que el gasto en vivienda representa una parte importante de los hogares junto con el consumo por lo tanto buena parte del pago del activo inmobiliario debe cubrirse para satisfacer el bienestar de los hogares (Diaz, 2011, pág. 84).
A continuación se presentan las siguientes tablas que resumen las principales diferencias entre los aportes propuestos por Markowitz de la teoría clásica del portafolio y los principales autores que incluyen la vivienda en el análisis del portafolio optimo, para compararlo con los aportes del autor de este artículo.
Tabla 3 Cuadro comparativo modelo portafolio de inversión propuesto por el autor. Continuación.
Fuente: elaborado por el autor (Díaz, 2011).
Los resultados obtenidos a través de la presentación de estas propuestas (Tablas 2 y 3), permiten discernir, que el modelo de media-varianza que incorpora la vivienda (lado izquierdo de la tabla), se considera como una extensión del modelo original propuesto por Harry Markowitz en su “Teoría del portafolio” (Markowitz, Portfolio Selection, 1952); al incluir la rentabilidad de la vivienda propia como parte de los activos del portafolio de los hogares sujeto a unas restricciones. Se consideran parámetros como la aversión al riesgo del inversionista y el riesgo de mercado de los activos, para determinar la rentabilidad del inmueble cuando está hipotecado.
Esta metodología permite integrar el análisis de la aversión al riesgo del inversionista y el comportamiento de los precios del mercado de los activos financieros, de tal manera que se articula, el comportamiento de los individuos (aversión al riesgo), cuando sus decisiones de inversión están afectadas por la incertidumbre y plantea un nuevo esquema de valoración de la vivienda al determinar una tasa optima de alquiler que mejore la rentabilidad del inmueble.
6. Conclusiones
El objetivo de este artículo fue establecer un marco de comparación teórica entre Harry Markowitz autor de la teoría del portafolio eficiente, con otros autores que bajo este enfoque teórico incorporan la vivienda dentro de la composición del portafolio como Guy Laroque, Marjorie Flavin y Takashi Yamashita, para destacar la importancia de la inversión en la compra de la vivienda a través de su financiación, como activo esencial del portafolio de los hogares. La inclusión de la vivienda en el portafolio de inversión de los hogares, representa una oportunidad para relacionar el riesgo de mercado con la aversión al riesgo de los inversionistas y el peso que representa en la composición de estos portafolios.
A través de la metodología de media varianza, se propuso una tasa de rentabilidad del portafolio basada principalmente en el alquiler de la vivienda, e integrar dos conceptos la aversión al riesgo, que refleja el comportamiento individual del inversionista y el riesgo de mercado expresado por la varianza en el precio de los activos. Una variante al método original de Harry Markowitz, se utilizó para el cálculo de la optimización de los portafolios el cual a su vez permitió estimar la tasa de interés óptima para los créditos hipotecarios. Lo interesante de esta metodología fue integrar el análisis microeconómico de los hogares a través del de su aversión al riesgo y el comportamiento de los precios del mercado de los activos financieros.
El aporte de esta revisión teórica fue incluir dentro del portafolio de inversión de los hogares la vivienda como el activo más representativo con algún activo financiero que genere riesgo, con el fin de establecer una tasa de alquiler optima que otorga alguna rentabilidad a los dueños del inmueble, y se articula con el comportamiento que tenga el hogar frente al riesgo de mercado cuando invierte en otros activos financieros y en la misma compra de vivienda. Así mismo, el artículo muestra la importancia de articular el análisis microeconómico de la aversión al riesgo del hogar con el riesgo de mercado, a partir de una variante que es el comportamiento de los hogares hacia el riesgo dentro del modelo de portafolio eficiente planteado por Markowitz a partir de una metodología de media varianza.
Dentro de esta propuesta teórica se encontró que al determinar un portafolio optimo, un aumento de la tasa interés provocada por una variación en la tasa de inflación, incrementa la aversión al riesgo de los agentes económicos, lo cual es un indicador para que el gobierno disminuya la tasa, de tal manera que permita al hogar continuar con el pago de la cuota. Considerando dentro del gasto de los hogares sólo el pago de la tasa de interés, por cuanto el pago de la cuota como tal, es equivalente al valor de la inversión y equivalente a su vez a la cantidad de ahorro utilizada para la adquisición de la misma. Esta conclusión, demuestra que existe una relación directa entre el comportamiento del agente cuando es averso al riesgo y un aumento de la volatilidad en la tasa de interés, lo cual refleja el efecto de la incertidumbre en la tenencia de la vivienda cuando ésta es financiada. En Colombia, muchos hogares están en riesgo de perder su vivienda, cuando frente a unos ingresos restrictivos cualquier incremento en el pago afecta sensiblemente su tenencia, por lo tanto, “tener casa propia no es riqueza, pero no tenerla es demasiada pobreza”.
La adquisición de vivienda propia es una inversión importante para muchos hogares, dado que es un bien rentable, que permite obtener una ganancia a través de su alquiler o a través de su valorización en el tiempo dependiendo de la ubicación. Por lo tanto, la tasa de alquiler se incluye como un activo del portafolio y se puede relacionar con la aversión al riesgo del inversionista y el riesgo de mercado que genera el crédito hipotecario que financia el inmueble. Como resultado de esta relación, el inversionista es averso al riesgo, cuando la tasa de interés del crédito hipotecario que financia la inversión aumenta y por ende afecta el pago de las cuotas; sin embargo, este riesgo puede ser compensado por el alquiler del inmueble o su valorización.
El inversionista puede elegir un portafolio óptimo de acuerdo a su comportamiento reflejado en la aversión al riesgo, principalmente cuando considera activos financieros riesgosos. Si la aversión al riesgo es creciente asume menos riesgos y opta por invertir en activos seguros, la idea es cubrir el efecto del riesgo de mercado. En conclusión, el inversionista asume el riesgo de mercado cuando adquiere vivienda propia y disminuye su aversión dado que prefiere mantener el inmueble como parte de su patrimonio, si llega a considerar otro tipo de activos financieros en las decisiones de inversión.
Finalmente se incorporó la tenencia de vivienda en una función de utilidad exponencial tipo Cobb Douglas, alternándose con otras variables como el consumo y el ahorro, y considerando la aversión al riesgo que asume el hogar, la función encontrada en la ecuación No 61 demuestra que el gasto dedicado al pago de la casa depende directamente del Ingreso disponible y el valor de la casa, dada la proporción del ingreso destinado a cubrir el pago de la casa (θ), e inversamente de la tasa de alquiler r t , es decir que si el hogar decide alquilar el inmueble, reduce los gastos dedicados al pago de la amortización de la vivienda, mejorando su función de utilidad.
Esta investigación se puede evidenciar más adelante, utilizando la encuesta nacional de hogares suministrada por el DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística) para demostrar la incidencia de la tenencia de vivienda propia en el portafolio de inversión de los hogares, no solo en Colombia, sino que también se puede replicar a otros países. Sin embargo, sería interesante para futuras investigaciones replantear el concepto de aversión al riesgo, a partir de un concepto subjetivo, pues cada individuo tiene su propia percepción frente al riesgo y maneja sus recursos de acuerdo a sus experiencias, demostrando gran interés por preservar un activo como la vivienda, sacrificando gran parte de su consumo para cumplir con el pago de sus obligaciones financieras.
