Introducción

El desarrollo territorial ha desempeñado un papel central como motor de la economía en Argentina y otros países latinoamericanos. Se considera al territorio como el espacio en el que las iniciativas de todos los actores se ponen en juego, tensión y conflicto, aunque con un desarrollo complejamente desigual. Hablamos de complejo en el sentido sistémico de las lógicas y variables intervinientes en la construcción del espacio urbano, que caracterizan cada una de las participaciones y perspectivas de los distintos actores sociales y económicos. Por un lado, el Estado como garante del bienestar de todos los ciudadanos y regulador del territorio y, por otro, los actores privados relacionados con el desarrollo del mercado inmobiliario y la maximización de sus ganancias, junto a las demandas y necesidades del conjunto de la sociedad. Entre algunas de las desigualdades que se pueden observar, se reconocen aquellas que tienen que ver con la capacidad de la gestión asociada al acceso a la información territorial, que se constituye en un factor clave de negociación entre actores privados y públicos (^{Sabatini, 1990}; ^{Piumetto y Erba, 2012}).

En esta construcción territorial, la tierra y el valor que adquiere en el mercado impacta en la distribución de la población, en las posibilidades de acceso a este bien por parte de cada sector social y en las condiciones y condicionantes del espacio geográfico de que se trate. Por otra parte, el conocimiento y monitoreo permanente del valor del suelo en el mercado es un elemento central y potencial en el diseño de políticas de gestión del suelo urbano (^{Smolka y Mullahy, 2010}) y del ordenamiento territorial en general, que permite, entre otras cuestiones: i) que el Estado mejore la recuperación de la inversión pública que genera un incremento del valor o de la renta del suelo (cambios en el uso del suelo, desde rural hasta urbano; ejecución de la obra pública; modificaciones normativas; grandes proyectos urbanos, entre otros); ii) mayor control sobre prácticas especulativas del suelo urbano que impactan en el incremento del precio; iii) identificación de zonas con mayor o menor valorización y las variables que las determinan, a fin de definir intervenciones estatales que promuevan un desarrollo territorial con mayor equidad urbana y un mejor financiamiento de las ciudades.

En este sentido, contar con información sistemática, actualizada y precisa sobre los inmuebles y su valuación permite mejorar las condiciones de equidad tributaria y de acceso al suelo de los diferentes sectores sociales (^{Molinatti et al., 2021}). Sin embargo, esta premisa supone contar con valores catastrales que, al actuar de base imponible, han de estar actualizados y acordes a una estructura territorial relativa vigente. El impuesto predial, por ejemplo, se considera más eficiente respecto de la implementación de otros impuestos que gravan a la actividad económica. Por ello, frente a la actividad recaudatoria del Estado, una estructura tributaria con mayor participación del impuesto predial es considerada menos distorsiva. Más aún, este tributo tiene una función primordial para comprender la relación entre la localización de las políticas urbanas y los precios de la tierra; aporta a políticas fiscales eficientes y, en consecuencia, a tomar decisiones en términos de equidad (^{De Cesare, 2007}).

El suelo, como base gravable, se valoriza en el tiempo, en gran parte como consecuencia de las acciones del Estado (como la ejecución de obras públicas o los cambios de normativas, entre otros) y de la sociedad en su conjunto, a través de las transformaciones en el espacio construido (^{Gómez Sabaini y Jiménez, 2011}; ^{Bonet et al., 2014}). Por su parte, ese valor es capturado por el mercado inmobiliario y por el Estado, que determina el valor de los inmuebles basado en valuaciones catastrales, a través de metodologías y procedimientos de carácter masivo.¹

Al ser el valor fiscal o catastral una parte constitutiva del impuesto predial, y de otros derechos o tasas, los efectos de equidad y eficiencia se relacionan directamente con esa base y con el patrimonio inmobiliario, que se asume como proxy del nivel de riqueza y de la capacidad tributaria de sus propietarios (^{Torres y Terán, 2012}). Si bien, ese valor se encuentra íntimamente vinculado a los tributos que de él dependen, son independientes entre sí y, por lo tanto, no implica necesariamente que el incremento en el valor catastral suponga un aumento de los impuestos y mucho menos del precio del suelo, sino una distribución más justa de las cargas fiscales y el conocimiento del valor real de la ciudad (^{De Cesare, 2007}; ^{Erba, 2007}; ^{Erba y Piumetto, 2017}).

Sin embargo, la situación de América Latina, con relación al conocimiento y actualización de los valores reales (precio de mercado) de los inmuebles, es aún un debate vigente. Se reconoce, en general, una desactualización de las valuaciones, no sólo en los niveles sino en la distorsión entre zonas que a lo largo del tiempo presentaron distintos procesos de valorización que no se reflejaron en su valuación (^{De Cesare, 2015}; ^{Bonet et al., 2014}; ^{Eguino y Erba, 2020}). Un ejemplo de ello es Córdoba, con valuaciones fiscales que, hasta 2018, databan de más de 30 años y mostraban una relación del valor catastral, respecto al mercado, en muchos casos inferior a 5%, lo que significaba un impacto negativo tanto en la recaudación como en las condiciones de equidad tributaria (^{Piumetto, 2020}).

El objetivo de este documento es analizar la valuación catastral determinada por la Dirección General de Catastro de la Provincia de Córdoba en 2018, como síntesis histórica de una superposición de iniciativas de más de 30 años, en contraste con el valor de mercado de la tierra, tanto en nivel absoluto como en su estructura relativa. Asimismo, se observa cómo las valorizaciones de la tierra son reflejadas por los valores de mercado que absorben con mayor velocidad las transformaciones urbanas sucedidas e, incluso, por suceder, mientras que las valuaciones catastrales se encuentran distantes y ajenas a dichos procesos.

Metodológicamente, se toma como caso de estudio la Provincia de Córdoba, en la que desde 2017 se realiza un proceso de revalúo fiscal con base en valores de mercado. Los datos y análisis que se muestran corresponden a aquellos que tuvieron vigencia fiscal en 2019. Se llevó a cabo un análisis de ratios, que sirvió de diagnóstico para evaluar comparativamente el valor catastral de la parcela con el valor total de mercado. Se verificó que todos los casos analizados se encontraban alejados de los límites de nivel y dispersión -uniformidad vertical y horizontal- sugeridos como aceptables por la International Association of Assessing Officers (^{IAAO, 2013}) y los tomados por Directrices para el Catastro Territorial Multifinalitario (CTM) urbano en Brasil (^{Da Silva, et al., 2012}), considerados referentes en el ámbito internacional en materia impositiva, de finanzas públicas y políticas de suelo.

Finalmente, a partir de los datos analizados para diversas ciudades de la provincia y el estudio de casos particulares, se observa cómo la actualización de los valores catastrales resulta en una oportunidad para restablecer la estructura de las tasas inmobiliarias locales, potenciar el funcionamiento de la contribución por mejoras y facilitar el inicio de uso e implementación de instrumentos de gestión de suelo. En este sentido, el trabajo aporta a comprender la importancia de las valuaciones fiscales a precio de mercado como recurso genuino y eficiente, que consolide el rol del Estado frente a otros actores en el desarrollo territorial, así como de garantía del financiamiento local y de una mayor equidad fiscal y territorial.

1. Estado de situación entre el mercado y lo fiscal

Históricamente, el catastro ha registrado todos los bienes inmuebles, tanto urbanos como rurales, para el ordenamiento jurídico, territorial y fiscal. Una de sus atribuciones es determinar el valor de esos bienes a través de metodologías y procedimientos de carácter masivo. Si bien las metodologías de valuación son diversas, se basan, en general, en valores de mercado, que son relevados o registrados por los catastros u otros organismos públicos competentes.² La valuación fiscal o catastral con base en valores de mercado es el resultado de un proceso de estudio y determinación de asignación del valor más próximo al mercado para cada inmueble, de forma masiva, pero también individualmente, al crearse una cuenta (alta de cuenta en el registro catastral).

En estudios previos (^{Ieral, 2016}) realizados sobre diez provincias argentinas,³ se evaluaron los resultados de diferentes metodologías de valuación aplicadas y la representación que tienen en el valor de mercado. Se observó una alta variabilidad interprovincial, aunque la mayoría por debajo de 10% del valor mercantil, lo que demuestra la desactualización respecto al mercado inmobiliario.

Según ^{Piumetto (2020)}, para el caso de la Provincia de Córdoba, la última valuación masiva de la tierra urbana se remite a 1987 (con excepción de 19 aglomerados⁴ revaluados en 1992). Esta situación resultaba, en valuaciones catastrales, alejada de las preferencias que refleja la vigente estructura de mercado de la tierra, que absorbe con mayor velocidad las valoraciones manifiestas de la demanda, el impacto de las inversiones públicas y las transformaciones que pudieron haberse sucedido en el territorio en un periodo de más de 20 años.⁵

En 2017, acorde con la voluntad manifiesta por el Estado nacional argentino y gran parte de las provincias en el nuevo Pacto Fiscal,⁶ Córdoba se propuso aunar el esfuerzo de actualizar las valuaciones catastrales, reducir el impuesto a los Ingresos Brutos y a los Sellos y aumentar la coparticipación de la nación a la provincia -vía coparticipar la totalidad del Impuesto a las Ganancias-. Asimismo, en el marco del consenso, se determina “que las valuaciones fiscales de los inmuebles tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario” (puntos II.p y III.g). En este contexto, el Ministerio de Finanzas, a través de la Dirección de Catastro de la provincia, emprendió un proceso de revalúo, con el objetivo de fortalecer la política fiscal, mantener y mejorar los recursos aplicados a salud, educación y seguridad, entre otros, aunque recaudados de un modo más competitivo y con mayor eficiencia económica. También en 2017 se aprobó la Ley 10.454/17 sobre el Catastro Territorial de la Provincia de Córdoba (^{BOPC, 2017}), que tiene entre sus objetivos “dar a conocer la riqueza territorial […], brindando una base cierta e idónea para la distribución equitativa y proporcional de las cargas tributarias” (art. 4, inc. d) y “proveer la información catastral para […] la adecuada implementación de políticas territoriales” (art. 4, inc. e). Estas consideraciones acompañan a las disposiciones constitucionales expresadas en el artículo 71: “El sistema tributario y las cargas públicas se fundamentan en los principios de […] equidad, capacidad contributiva” (^{Legislatura Córdoba, 2017}).

Los esfuerzos por capturar parte de esta valorización se consideran una herramienta fundamental para fortalecer el financiamiento local y el desarrollo socioeconómico de las ciudades (^{Molinatti et al., 2021}), así como para dar cumplimiento a los fines catastrales y afrontar exitosamente los desafíos que presentan las dinámicas de transformación urbanas. En este sentido, resulta esencial contar con información territorial de calidad, accesible de manera libre y eficiente, evaluar el estado de situación de los catastros y de las valuaciones fiscales, además de contar con voluntad política y capacidad técnica para afrontar el desafío (^{Eguino y Erba, 2020}).

2. Aspectos conceptuales y metodológicos

2.2. Análisis del nivel y dispersión de las valuaciones catastrales

La heterogeneidad territorial se constituyó en uno de los principales desafíos para indagar, de manera diagnóstica, sobre el nivel de las valuaciones catastrales en la Provincia de Córdoba respecto de los valores de mercado. Metodológicamente, se realizó un análisis de ratio, que establece, para cada observación, la relación entre el valor fiscal y su correspondiente en el mercado, dado por r=VTcVTm, donde VT_c representa el valor total de una parcela según catastro y VT_m el valor total de la misma para el mercado relevado en el OMI.

De este relevamiento participaron, además del equipo del Estudio Territorial Inmobiliario, otros agentes locales y especialistas en tasación (corredores inmobiliarios, agrimensores, ingenieros, entre otros), con conocimiento específico y particular, según las zonas. De forma complementaria, también se realizaron visitas de campo para constatar la información recolectada. Adicionalmente, se incorporaron datos de valuaciones que son utilizadas como base para el cálculo de impuestos aplicados a contratos u operaciones onerosas (impuesto de sellos). Posteriormente, los datos fueron sistematizados y cargados en una aplicación web para su gestión y control de calidad cualitativo por parte de un grupo técnico de expertos (Estudio Territorial Inmobiliario de la Provincia de Córdoba). Una vez conformada la base de datos, se procedió al cálculo de diferentes variables geográficas con potencialidad para la predicción del VUT, con el software libre QGIS (^{OSGeo, 2021}).

Dado que la IAAO recomienda el uso de la mediana del cociente entre la valuación catastral y el precio de venta del inmueble, para demostrar la distancia entre estos indicadores, se computaron estas medidas de estadística sobre los ratios resultantes agrupados por localidad. Éstas son comparadas con los límites entre 90% y 110%, sugeridos por la IAAO, es decir, que las valuaciones catastrales de una localidad debieran representar su valor de mercado con un error no mayor a 10%. Por su parte, las Directrices para el CTM urbano de Brasil sugieren la flexibilización en la ampliación de los límites establecidos por IAAO en Latinoamérica y recomiendan que aquel valor oscile entre 70% y 100% de los valores de mercado (^{Da Silva et al., 2012}).

Luego, para analizar la dispersión de las valuaciones en una localidad se calculan dos indicadores que permiten evaluar la uniformidad horizontal y vertical, tomando como referencia los valores recomendados por ambos organismos. En el primer caso, se evalúa que aquellas parcelas con igual valuación mercado se correspondan con una similar valuación catastral; mientras que la uniformidad vertical compara el desempeño de la relación de los valores catastrales (VC) y de mercado (VM) entre las propiedades de valores bajos y altos (Figura 1).

Fuente: elaboración propia con base en las recomendaciones de la IAAO.

Figura 1 Esquema explicativo de uniformidad horizontal y vertical (IAAO) 

Para evaluar la uniformidad horizontal se analizan el coeficiente de variación (CV) y el coeficiente de dispersión (CD). Ambos indicadores exhiben la dispersión, uno en relación con la media y el otro a la mediana, respectivamente. Por su parte, el diferencial relacionado al precio (DRP) evalúa la uniformidad vertical entre las propiedades de valores bajos y altos, midiendo el porcentaje promedio de desviación de los ratios respecto de la mediana de los mismos. Si las propiedades de menor valor presentan menores diferencias entre los valores catastrales y sus correspondientes valores de mercado que las propiedades de mayor valor, la serie de ratios se considera regresiva. En cambio, cuando las propiedades de menores valores presentan mayores diferencias entre los valores catastrales y sus correspondientes valores de mercado, implica que las propiedades de mayores valores, el estado de las valuaciones evaluadas, es progresivo.

El análisis de ratio se realizó para 67 de las más de 400 localidades de la provincia, para las que se contaba con más de 10 observaciones de mercado hasta julio de 2018. Estos resultados permitieron observar el desempeño de los mecanismos de valuación implementados por el catastro, sugerir nuevas estrategias y evaluar resultados.

3. Alcance e impacto de la actualización de los valores de la tierra urbana

3.2. Equidad fiscal y territorial. Casos de estudio

A fin de ejemplificar situaciones de inequidad verificadas a partir de la desactualización de los valores catastrales de la Provincia de Córdoba, se seleccionaron casos con diferentes situaciones: a) valor similar en el mercado con diferentes valuaciones catastrales y b) valuación catastral semejante con diferente valor en el mercado.¹² Con estos ejemplos, se analizan casos particulares que permiten advertir la inequidad que representa mantener las valuaciones catastrales vigentes.

Para una mejor comprensión del alcance del análisis de ratios y de la necesidad de mantener valuaciones catastrales actualizadas, se propuso el análisis de casos en tres localidades de la Provincia de Córdoba, sobre las que se ha realizado la valuación masiva a precios de mercado (^{IDECOR, 2019}). Las estimaciones de valor se realizaron con base en el precio de mercado¹³ y otras variables territoriales,¹⁴ y se utilizaron técnicas geoestadísticas y de aprendizaje automático, que tienen en cuenta la estructura espacial, que resultaron ser razonables para estimar el valor unitario de la tierra.¹⁵ De esta manera, para establecer la comparación (ratio) de cada parcela, se comparan dos inmuebles similares en alguna de sus dos valuaciones catastrales, la de 2018 o de 2019 (considerando ésta última como representativa del valor de mercado), y muy disímiles u opuestas. Los casos analizados permitieron diagnosticar un desequilibrio o inequidad, para luego observar su progreso en la nueva valuación 2019 y su consideración a 70 por ciento.¹⁶

3.2.1. Ciudad de Córdoba

Córdoba es la ciudad capital de la provincia y tiene aproximadamente 1,438,492 habitantes (proyección de población estimada para 2018, según ^{Indec, 2015}). Si bien el crecimiento poblacional ha disminuido, la ciudad se mantiene en expansión. Asimismo, es necesario aclarar que esta localidad presenta valores más actualizados respecto a otras de la provincia, producto de un revalúo masivo a precio de mercado realizado a nivel local en 2013 por la Dirección de Catastro-Municipalidad de Córdoba.

Se observa que los casos analizados se localizan en la periferia noroeste y este de la ciudad, en contextos urbanos bien diferenciados. En la Figura 2 se muestran dos ejemplos de inmuebles que tenían VUT similares en el catastro en 2018 y que el mercado los valora marcadamente diferentes. Mientras el primer caso se ubica en la zona de mayor tendencia de crecimiento, habitada principalmente por población de media y alta renta, con provisión de servicios e infraestructura consolidada; el segundo, si bien se encuentra sobre una vía principal, se trata de una zona con mayor deterioro de las edificaciones, menor valor paisajístico y ambiental y proximidad a áreas industriales, entre otras situaciones que se reflejan en una valorización diferente.

Fuente: elaboración propia con el software QGis v. 3.16 (^{OSGeo, 2021}) e imágenes de Google Earth (^{Google, 2022}) y sus herramientas de aplicación.

Figura 2 Ejemplos de inequidad en la valuación de la tierra urbana Valores similares en el catastro con valores de mercado muy diferentes (Córdoba Capital) 

Los valores catastrales vigentes hasta 2018 indican que el valor del metro cuadrado de la tierra en el inmueble del caso 1 era prácticamente igual que su comparativo, sin embargo, el valor de mercado (en su consideración a 70%) demuestra que tiene un valor unitario de la tierra más de 1,5 veces superior que su comparativo 2, situación que no era captada por el valor catastral, a pesar de su mayor actualización respecto a otras localidades analizadas (Tabla 3).

Tabla 3 Comparativo entre casos con VUT de catastro (2018) similar y VUT de mercado diferente 

Referencia de ubicación	Caso 1: inmueble sobre calle Piñeiro, barrio Lasalle	Caso 2: inmueble sobre avenida Malvinas Argentinas, barrio Yofre
Valuación total del lote (2018)	$ 576,576	$ 182,250
Valuación de mercado (2019 a 70%)	$ 3,307,304	$ 416,745
Superficie del lote (m2)	1001	270
VUT (valor unitario de la tierra en la cuadra) 2018 ($/m2)	$ 720	$ 750
VUT (valor unitario de la tierra en la cuadra) mercado (2019 a 70%)	$ 4130	$ 1715
Variación relativa tierra (veces)	6	2

Fuente: elaboración propia.

Calculando los ratios para ambos casos (r₁=0,17 y r₂=0,44), se destaca la diferencia en la uniformidad horizontal, por lo que el inmueble del caso 1 aumenta seis veces su valor para alcanzar el valor de mercado, en consideración a 70 por ciento.

3.2.2. Villa Carlos Paz

Una de las principales localidades provinciales con fuerte rol turístico a nivel nacional y regional es Villa Carlos Paz, ubicada a 35 km de Córdoba capital, con un significativo crecimiento urbano, de infraestructura vial -como la ampliación de la autopista que la conecta con la ciudad capital-, de recreación -renovación de la costanera del lago San Roque- y hotelera, entre otras. A su vez, se verifica un crecimiento de su población permanente de más de 50% entre 1991 y 2010. Estas modificaciones se reflejan en la estructura y dinámica de los valores de mercado relevados, aunque no se verificaban en los valores catastrales vigentes hasta 2018. Los baldíos de la localidad de Villa Carlos Paz presentaban, en ese año, una valuación catastral que, en la mitad de los casos relevados, representa 6% de sus valores de mercado (Tabla 2).

En la Figura 3 se muestran los casos en Villa Carlos Paz que sirven para ejemplificar inmuebles que tenían VUT disímiles en cuanto a su valuación catastral 2018 en un sentido y que el mercado los valora en sentido opuesto. El caso 1 considera un terreno urbano, ubicado a 200 metros de la costanera del Dique San Roque, con el impacto de una importante obra pública de renovación de la costanera, próximo al área central y a otras zonas comerciales y vías principales. Por su parte, el caso 2 se localiza en la periferia de Carlos Paz, a mayor distancia de esas mismas variables y en una zona de menor consolidación urbana.

Fuente: elaboración propia con el software QGis v. 3.16 (^{OSGeo, 2021}) e imágenes de Google Earth (^{Google, 2022}) y sus herramientas de aplicación.

Figura 3 Ejemplos de inequidad en la valuación de la tierra urbana Valores similares en el catastro con valores de mercado muy diferentes (Villa Carlos Paz) 

Los valores catastrales vigentes hasta 2018 indicaban que el valor del metro cuadrado de la tierra en el inmueble del caso 1 ha sido históricamente 16% menor que el del inmueble del caso 2. Posiblemente, el mercado en 1992, fecha del último revalúo masivo en Villa Carlos Paz, no mostraba grandes diferencias entre la valuación de la tierra en la proximidad al río o al dique. Sin embargo, el valor de mercado (en su consideración a 70%) demuestra que el caso 1 tiene un valor unitario de la tierra más de cinco veces superior que su comparativo (Tabla 4).

Tabla 4 Comparativo entre casos con VUT de catastro (2018) similar y VUT de mercado diferente 

Referencia de ubicación	Caso 1 B° Santa Rita a 200 m del lago	Caso 2 Villa Independencia, periferia de la ciudad
Valuación total del lote (2018)	$ 80,017	$ 133,846
Valuación de mercado (2019 a 70%)	$ 2,182,950	$ 579,600
Superficie del lote (m2)	450	690
VUT (valor unitario de la tierra en la cuadra) 2018 ($/m2)	$ 162	$ 194
VUT (valor unitario de la tierra en la cuadra) mercado (2019 al 70%)	$ 4410	$ 840
Variación relativa tierra (veces)	27	4

Fuente: elaboración propia.

En el análisis de ratios se observa que, además de esta diferencia en la uniformidad horizontal del caso, ambos se encuentran muy por debajo de los límites sugeridos por la IAAO y de las Directrices (r₁=0,04 y r₂=0,23). Una correcta valuación catastral presentaría, en los casos 1 y 2, un valor próximo a su valor de mercado; para poder alcanzarlo, el caso 1 debe aumentar 27 veces.

3.2.3. Alta Gracia

La localidad de Alta Gracia constituye una de las principales localidades de la región metropolitana de Córdoba. Se localiza a 40 km de la ciudad capital, con un significativo crecimiento urbano, de infraestructura vial -como la ampliación de la autopista que la conecta con la ciudad capital-, así como con otras localidades serranas turísticas. En su área central se ubica una de las estancias jesuíticas de la provincia (edificio eclesiástico y El Tajamar, entre otros), declarada por la Unesco como Patrimonio de la Humanidad en 2000. Al igual que otras localidades de la región, demuestra un crecimiento de su población permanente de más de 30% entre 1991 y 2010. Estas modificaciones se reflejan en la estructura y dinámica de los valores de mercado relevados, aunque no fueron rápidamente absorbidos por las valuaciones catastrales. De esta manera, los terrenos relevados en la localidad de Alta Gracia presentaban, hasta 2018, una valuación catastral que, en la mitad de los casos relevados, representan a lo sumo 3% (Tabla 2) de sus valores de mercado.

En la Figura 4 se muestran casos en Alta Gracia para ejemplificar inmuebles que tenían VUT disímiles en catastro en 2018 en un sentido y que el mercado los valora en sentido opuesto. El caso 1 considera un terreno urbano, se trata de un inmueble a metros de El Tajamar (inmueble de alto valor patrimonial), en una zona de afluencia turística y recreativa. Por su parte, el caso 2 ejemplifica un inmueble céntrico en una zona comercial a escala de la localidad.

Fuente: elaboración propia con el software QGis v. 3.16 (^{OSGeo, 2021}) e imágenes de Google Earth (^{Google, 2022}) y sus herramientas de aplicación.

Figura 4 Ejemplos de inequidad en la valuación de la tierra urbana. Valores diferentes en el catastro con valores de mercado en sentido opuesto (Alta Gracia) 

Los valores catastrales vigentes indican que el caso 1, históricamente, tiene un valor de VUT que es aproximadamente la mitad que el del caso 2. Posiblemente, el mercado en 1992, fecha del último revalúo masivo en Alta Gracia, valoraba la proximidad al área comercial y de mayor circulación más que un inmueble residencial, incluso en las proximidades de El Tajamar. Sin embargo, el valor de mercado hoy (en su consideración a 70%) demuestra que el caso 1 tiene un valor unitario de la tierra superior al caso 2, aunque más próximo entre sí que su comparativo en el tiempo (Tabla 5).

Tabla 5 Comparativo entre casos con VUT de catastro (2018) diferente y VUT de mercado en sentido opuesto 

Referencia de ubicación	Caso 1: inmueble a metros de El Tajamar	Caso 2: inmueble céntrico en zona comercial
Valuación total del lote (2018)	$ 110,788	$ 116,912
Valuación de mercado (2019 al 70%)	$ 1,349,250	$ 597,384
Superficie del lote (m2)	257	181
VUT (valor unitario de la tierra en la cuadra) 2018 ($/m2)	$ 431	$ 808
VUT (valor unitario de la tierra en la cuadra) mercado (2019 al 70%)	$ 5250	$ 4130
Variación relativa tierra (veces)	11	4

Fuente: elaboración propia.

En el análisis de ratios puede verse que, además de esta diferencia en la uniformidad horizontal del caso, ambos se encuentran muy por debajo de los límites sugeridos por la IAAO y las Directrices (r₁=0,08 y r₂=0,20). Una correcta valuación catastral reflejaría, en los casos 1 y 2, un valor próximo a su valor de mercado, que a su vez mantendría una proporcionalidad en el valor catastral similar a la que ellos presentan entre sí en el mercado.

Conclusiones

El análisis de ratio se considera un indicador simple para el diagnóstico del nivel y de las distorsiones de las valuaciones en un territorio y ofrece una rápida noción del crecimiento medio que tendrá dicha valuación en el caso de aplicarse procesos de revalúos masivos, como en el caso de la Provincia de Córdoba. De esta manera, el presente estudio permitió verificar la desactualización de los valores catastrales en esta provincia y el impacto de la aplicación de una nueva valuación masiva a valores de mercado.

El desfase que presentaban los valores en la provincia, luego de 30 años, se reflejaba en valuaciones catastrales alejadas de la estructura actual de mercado de la tierra. Ello se traducía en un deficiente funcionamiento del impuesto inmobiliario urbano, generando, por ejemplo, que propiedades de gran valor tributaran significativa o proporcionalmente menos que propiedades de la clase media o sectores sociales más empobrecidos.

A partir de los métodos empleados, se puede ver que las valuaciones masivas reciben la información de la dinámica del territorio expresada en los valores de mercado. De esta manera, proporcionan información básica para la recuperación de la inversión pública directa, definir futuras inversiones estatales eficientes y promover un desarrollo territorial con mayor equidad y un mejor financiamiento. Esto demuestra la capacidad de los nuevos valores, estimados con base en los valores de mercado, de corregir las inequidades tributarias y colaborar en verificar los impactos de las inversiones realizadas, así como la menor capitalización en otras zonas de la ciudad. Estos datos ofrecen un mayor conocimiento, al Estado, no sólo de su base económica, sino también de los impactos territoriales de sus propias acciones en materia de política urbana.

La ya demostrada estructura regresiva de los sistemas impositivos de América Latina propone un desafío en la política tributaria, no sólo en cuanto al potencial de recaudación sino en la capacidad de reducir las desigualdades (^{Jiménez, 2015}). Es en este marco que se demuestra la importancia en invertir recursos (tanto económicos como técnicos) para lograr la eficiencia de la recaudación, basada en la actualización de valores reales de los inmuebles, como un instrumento de reducción de las desigualdades, que sirva para propiciar la distribución justa del costo de las ciudades y sea una forma de promover el desarrollo urbano.

La elaboración de diagnósticos precisos sobre la situación de los catastros y las valuaciones, la introducción de observatorios de valores para el monitoreo del mercado inmobiliario y la incorporación de metodologías que posibiliten una actualización periódica y sistemática de los valores fiscales con mayor eficiencia se consideran indispensables para la toma de decisiones hacia políticas fiscales y territoriales más equitativas. Además, reduce la dependencia de los gobiernos provinciales de otros niveles de gobierno o del financiamiento externo, le confiere al Estado mayores fortalezas y herramientas de acción y lo coloca en una mejor posición como actor clave en la configuración del territorio y regulador del mismo.