Metodología

Para explorar la lógica de operación de los promotores inmobiliarios y sus implicaciones en materia de desplazamiento y composición social del espacio o segregación residencial, realizamos un estudio que incluyó un catastro de proyectos inmobiliarios gentrificadores en Santiago de Chile, entrevistas en profundidad a promotores que ejecutan esos proyectos y una encuesta a 1 512 residentes en áreas bajo gentrificación.

En primer lugar, se buscó identificar los proyectos inmobiliarios que implicaban la llegada de hogares de ingresos medios o altos a zonas populares. Para esto se realizó un catastro de la oferta inmobiliaria publicada en las páginas web Portal Inmobiliario y El Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción durante enero de 2014⁴ en municipios o comunas fuera del área Este, donde se concentra la población con mayor capacidad de pago de la ciudad.⁵ El objetivo fue identificar proyectos orientados a ingresos altos y medios en zonas populares. Se registró tanto la localización de los proyectos como los precios en que se ofrecen las viviendas. El catastro quedó constituido por 406 proyectos.

Este mapa de proyectos según catastro se superpuso a la información sobre el nivel socioeconómico de las zonas censales en el año 2002, calculado de acuerdo con un índice de educación y bienes por hogar. De este modo, se identificaron zonas que, siendo populares en 2002, están recibiendo proyectos de desarrollo inmobiliario con precios orientados a capturar la demanda de grupos medios o altos.

En paralelo, se realizaron nueve entrevistas semiestructuradas a promotores inmobiliarios de empresas de distinto tamaño con proyectos “gentrificadores” que operan en diversos sectores de la ciudad: áreas Centro, Norte, Sur y Oeste. Las entrevistas fueron analizadas creando códigos abiertos, los que luego fueron reunidos en categorías.

La encuesta a 1 512 residentes antiguos y nuevos, esto es, a “gentrificados” y “gentrificadores”, es representativa de las zonas bajo gentrificación del Área Metropolitana del Gran Santiago. La construcción del marco muestral de la encuesta se realizó con un análisis intercensal 1992-2002, que permitió identificar zonas de incremento de sectores medios o altos en barrios populares. A ello se superpuso el catastro inmobiliario para identificar la llegada de nuevos proyectos a la zona. Luego, se seleccionaron al azar 46 cuadrantes de un total de 72 para aplicar la encuesta a jefes de hogar o amas de casa. El error muestral de la encuesta fue de 2.49%,⁶ asumiendo varianza máxima y 95% de confianza.

Hallazgos empíricos

1. Los proyectos inmobiliarios desarrollados fuera del área Este de la ciudad presentan dos lógicas diferentes: por una parte, existen proyectos gentrificadores prácticamente en toda la zona del Centro, pericentro y periferia popular de la ciudad; por otra parte y no obstante lo anterior, en sectores del Centro y pericentro es posible identificar, además, proyectos que tienden a densificar el área manteniendo su nivel socioeconómico.

Al superponer los proyectos inmobiliarios en desarrollo fuera del área Este al mapa socioeconómico 2002 del Gran Santiago, es posible observar que, si bien existe una serie de proyectos en extensión en comunas periféricas, en términos de número de unidades producidas predominan los proyectos en altura (ver mapa 1).

Respecto de los proyectos en extensión orientados a segmentos medios y altos, se observa que éstos se ubican tanto en comunas contiguas al área Este (Huechuraba o Peñalolén), como en comunas más alejadas (Maipú, Quilicura o Pudahuel). En la práctica, lo que hacen estos proyectos es consolidar la tendencia de cambio ya registrada para estas comunas en el periodo intercensal 1992-2002 (^{Robles, 2009}) y, al situarse en los bordes exteriores de estas comunas, contribuir a la expansión de la ciudad (^{De Mattos, Fuentes y Link, 2014}).

Los proyectos en altura predominan en el Centro y el pericentro del Gran Santiago. De acuerdo con los datos generados, se puede observar que en los municipios que ya tenían este tipo de desarrollos (Santiago, Independencia, San Miguel y Recoleta) se ha intensificado el proceso de densificación a través de esta tipología edificatoria. Así, hoy es posible encontrar construcción en altura no sólo alrededor de las avenidas principales, sino también en el interior de los barrios. Por otra parte, los proyectos inmobiliarios en altura se han dispersado hacia comunas donde anteriormente la construcción de esta tipología era escasa o inexistente, como en Estación Central, Quinta Normal, La Cisterna y Conchalí. Respecto de los precios de venta, en estas últimas comunas se localizan proyectos con unidades de vivienda de menor valor que los ubicados en las comunas centrales, de acuerdo con los datos de nuestro catastro inmobiliario.

Es importante señalar que, mientras los proyectos en extensión corresponden por lo general a proyectos gentrificadores de la periferia popular, en el caso de los proyectos en altura es posible identificar algunos que corresponden a procesos de gentrificación y otros que no. Esta diferencia podría atribuirse a las características del entorno, que sólo en algunos casos permitirían atraer a compradores de mayores ingresos. Cuando eso no es así, la sola densidad hace posible que el negocio sea rentable para el inmobiliario.

Resulta interesante constatar que en algunas comunas se dan ambos tipos de transformaciones simultáneamente (densificación con y sin gentrificación), lo que habla de la variabilidad de los atributos urbanos entre sectores. Un caso claro es el municipio de Santiago, que presenta una gran diversidad de proyectos en altura orientados a diferentes tipos de hogares y localizados en lugares diversos de la comuna (^{Arriagada et al., 2014}).

2. Los promotores inmobiliarios señalan que lo que ellos hacen “genera valor” en los barrios. Desde su perspectiva, el aumento de la plusvalía en un barrio es consecuencia de sus proyectos. Son ellos quienes añadirían valor al suelo.

Los promotores entrevistados entienden -o quieren entender- que su trabajo es precisamente el de agregar valor al suelo. De este modo, ellos no estarían simplemente capturando o capitalizando la “brecha de renta”, sino directamente produciéndola.

Según el representante de la Inmobiliaria A, promotora que desarrolla varios proyectos en la periferia popular tradicional de Santiago, una inmobiliaria busca

encontrar suelos que estén latentes y tú, al desarrollarlos, les agregas valor […]. Busca segmentos, como profesionales jóvenes que quieran vivir cerca del centro de Santiago, les genera un producto de precio, tamaño, plata para el suelo, va, negocia casas, dice “ya, yo puedo pagar”, y luego levantas un edificio. Es la misma dinámica. Uno anda buscando lugares donde agregar valor (Inmobiliaria A).

El entrevistado de la Inmobiliaria C, una promotora de un solo gran proyecto en un área de la periferia popular de la ciudad, ofrece una descripción más detallada del negocio:

El inmobiliario da plusvalía siempre […]. No podemos vender casas de 4 500 (UF)⁷ si este barrio es de 1 000 (UF). Entonces, acá, vamos a hacer un lugar que venda a 1 600, de menos a más. Partimos en 1 600, ahora vamos en 2 200. Este mismo barrio va generando plusvalía, porque hemos mantenido nuestros principios de hacer las cosas bien (Inmobiliaria C).

Aumentar el valor de venta de las viviendas de forma escalonada revela una estrategia de gentrificación constante. El promotor busca aumentar el precio de las viviendas de una etapa a otra del proyecto, lo que hace evidente que generar proximidad entre diferentes grupos socioeconómicos no es extraño para él. La convivencia entre personas de distinto nivel de ingresos no les parece complicada en la medida en que se haga siguiendo algunos criterios, especialmente morfológicos, como edificar muros perimetrales o crear espacios de juego y otros sitios de recreación en el interior de los condominios.

Frente a la idea de los promotores de que ellos crean valor, es pertinente preguntarse: ¿están diciendo que crean valor para sí o para la comunidad? El discurso de los entrevistados sugiere que la respuesta es “ambas alternativas”.

Y esos proyectos que fueron haciendo poco a poco obviamente generaban la mejora de la cuadra, del barrio; porque en esos lugares había casas que estaban a maltraer, con muy poco cuidado […], generaban un foco que era malo para el barrio: drogadicción, alcoholismo, delincuencia. Entonces los terrenos que se encontraban y que se lograban para poder construir estos edificios, obviamente le daban un plus a esa esquina (Inmobiliaria E).

En la ideología empresarial, especialmente bajo el neoliberalismo, se asume que interés privado e interés social coinciden cuando funcionan libremente los mercados. Es así como los entrevistados enfatizan el valor que sus proyectos transferirían a las familias que compran sus viviendas y a los barrios en que éstas se implantan. Sin duda, el discurso ideológico de los promotores -ideología entendida como falseamiento de la realidad- es un tema de investigación importante de abordar desde una perspectiva crítica, en línea con la tradición de estudios en los que se inscriben los trabajos de ^{Rosemond Cheetham (1971)} y ^{Alfredo y Paula Rodríguez (2013)}.

La pretensión de ser ellos los “creadores de valor” va de la mano con la ilusión de que esa gentrificación regeneradora de los barrios funciona mejor cuando el Estado no está presente. También es parte de la ideología neoliberal que destilan los promotores inmobiliarios chilenos el argumento de que el precio del suelo es un costo de construcción y no su renta capitalizada, como enseña la teoría económica. Sería un costo atribuible a las rigideces que la intromisión del Estado crea en la oferta de tierras, de acuerdo con el recurrente argumento neoliberal, enmascarando de esa forma que las alzas de los precios del suelo son, como renta capitalizada, alzas en las ganancias que son más propias de los promotores.

Ha sido tan eficaz este elemento ideológico, que los gobiernos chilenos de centro-izquierda de las últimas décadas lo han hecho suyo. El reajuste periódico del valor del “subsidio habitacional” que deciden dichas autoridades suelen justificarlo en función de los costos crecientes que los empresarios del sector enfrentarían, incluyendo destacadamente entre ellos el alza de los precios del suelo.

3. La estrategia de “creación de valor” tiene especificidades según si los promotores son “de extensión” o “de densidad”.

En los proyectos de extensión, el mayor valor que el promotor señala “crear” depende de su capacidad de gentrificar, esto es, de atraer compradores de ingresos más altos en comparación con la condición social del área y el destino social más probable que ese terreno tenía; e incluso, en etapas avanzadas de un proyecto, en relación con los precios de las casas más baratas vendidas primero.

En realidad, más que tratar de ir a identificar los sectores específicos, lo que nos pusimos a pensar es qué podemos hacer con este terreno que está metido en una comuna donde prácticamente en ese momento no había desarrollo inmobiliario; o sea, sólo era este paño de campo y no había más desarrollos (Inmobiliaria I)

En los proyectos en áreas más centrales, en cambio, no es claro que la capacidad de “crear valor” que se atribuyen los entrevistados dependa de atraer compradores con ingresos más altos que los residentes del área. Es claramente más importante que existan posibilidades para densificar, tanto normativas como de infraestructura.

Yo creo que (renovar las áreas centrales) es un poco el objetivo. A la larga, ¿de qué sirve tener un galpón de una persona que tiene una industria, una imprenta, que la tiene ahí...? Un paño bastante grande de unos 3000 metros cuadrados, y tú realmente puedes sacarle provecho habitacional (Inmobiliaria E).

Por lo clave que es en el negocio, la densidad captura la atención de los entrevistados. Otorgan más importancia para sus ganancias a las normas de densidad que a otros factores, como las áreas verdes, los parques y los equipamientos urbanos. Estas últimas dotaciones les interesan, pero para ser aprovechadas es clave que exista ajuste entre las normas de uso del suelo, las inversiones en infraestructura urbana y el tipo de vivienda que ellos construyen y comercializan. Señalan que no siempre las autoridades son atinadas en ajustar normas e inversiones entre sí, dos factores que consideran “externos” a ellos.

Sentimos que hay un desajuste entre la planificación urbana y cómo se mueve la dinámica inmobiliaria […]. Como no se condice el elemento externo -llámese Metro, parque, lo que sea- con una condición normativa, la cosa puede que no resulte (Inmobiliaria I).

En este sentido, desde la perspectiva de los promotores, las autoridades no tienen la “sintonía fina” que los promotores sí tendrían en aquilatar la centralidad de las inversiones públicas y las normas que afectan la densidad, fundamento de los negocios en este ámbito y de cómo los promotores pueden “crear valor” en los barrios.

El otro día subí a un edificio que tenemos en [las avenidas] Matta con Vicuña Mackenna y tú ves toda esa zona, todo ese Sur Poniente que lo congelaron y le bajaron la altura. Pero ése es el crecimiento lógico que tiene esta ciudad, y tiene que suceder lo que tú dices, que las inmobiliarias vayan a esos sectores socioeconómicos más bajos y los habiten, pero la norma no lo permite, y así no puede haber renovaciones (Inmobiliaria I).

Resulta interesante resaltar que, desde la perspectiva de los entrevistados, la ciudad central y la pericentral están destinadas a la densificación. Toda norma que interrumpa ese proceso es leída de forma crítica e interpretada como inadecuada. Un ejemplo de esto fue el congelamiento de los permisos de edificación en el municipio de Santiago en años recientes.

De este modo, el nivel de ingreso de los compradores resulta ser un factor más variable en la estrategia de estos promotores de lo que es para las “inmobiliarias de extensión”. El aumento de la densidad les permite hacer buenos negocios tanto cuando atraen compradores más ricos que los residentes del entorno como cuando atraen compradores similares e incluso más pobres, es decir, tanto cuando gentrifican como cuando no lo hacen.

4. La valorización del suelo, fuera de ser lo que los promotores dicen hacer en el área de emplazamiento de su proyecto, es en lo que consiste su negocio.

La forma en que el promotor estructura su cálculo no sigue el modelo de cálculo habitual de las utilidades productivas, sino que funciona al revés: primero decide un precio de venta estimado de la vivienda que venderá y después busca un suelo en el que pueda desarrollar una vivienda que pueda venderse a ese precio, generando una ganancia con la diferencia entre el precio pagado por el suelo y lo que cobra de vuelta a los compradores de sus viviendas por ese suelo. El representante de Inmobiliaria A explica en qué consiste el negocio:

La primera pregunta es: ¿hay mercado? Y eso es mercado geográfico, gente que quiere vivir en cierto lugar, y también mercado socioeconómico. ¿Hay gente que quiere comprar casas de 5 000 uf? Sí, mucha. ¿Dónde la hago? Entonces empiezas a descremar⁸ las posiciones. Obviamente en La Dehesa, con 5 000 uf, no se puede. Entonces esa casa tiene una estructura de costo que te permite pagar un suelo, y uno empieza a buscar un suelo que te acomode a esa estructura de costo, que te dé rentabilidades, porque acá uno trabaja igual que un panadero: hacemos pan y nos quedamos con un 10%. Acá hacemos casas y nos quedamos con… cierto porcentaje. Entonces, tú haces tu estructura (de costo): a este precio de venta, a este tamaño, a estos costos de construcción, este suelo, y gano… (Inmobiliaria A).

Este cálculo residual de la renta del suelo marca diferencias entre la racionalidad de los promotores y la de los constructores, también empresarios que intervienen en la producción de una vivienda urbana. Mientras los constructores se orientan a las utilidades productivas que, en términos generales, tienden a 10%, como en otras actividades industriales (el panadero incluido), los promotores buscan acrecentar la renta del suelo, generando ahí su ganancia, a la que el promotor entrevistado se refiere como “cierto porcentaje” en la cita anterior.

Ésta es una lógica empresarial que se hizo fuerte y dominante en el sector inmobiliario chileno desde la liberalización de la economía y, en particular, de los mercados de suelo en los años setenta. El promotor busca elevar, cuanto sea posible, la capacidad de pago por cada metro cuadrado de su terreno. Eso lo consigue, básicamente, densificando (por lo general, verticalizando) o atrayendo compradores más ricos que los residentes del entorno, esto es, gentrificando. En ambos casos estará cambiando (incrementando cuantitativamente) uno de los factores de uso del suelo que determinan su precio: la densidad poblacional o el nivel de ingresos de los ocupantes.

El precio final del suelo es dependiente del precio de venta de las viviendas y de la densidad del proyecto, y no al revés. Mientras mayor sea el precio de venta de la vivienda y la densidad que se ha podido lograr en un lugar, más se puede pagar por el suelo y más puede capitalizar el promotor como renta de la tierra. Según el gerente de una de las principales firmas de promoción inmobiliaria del país durante el boom inmobiliario, un poco antes de la crisis económica de mayo de 1981, “los valores de los terrenos están en función de lo que pueda pagar el comprador de la vivienda, [ya que] esto [último] se traduce en cuánto puede pagar el constructor por ese terreno” (^{Sabatini, 1990: 65}).

El relato del entrevistado de la Inmobiliaria I muestra esa estrategia residual de cálculo y formación de los precios y las rentas del suelo. En el caso que describe, dado que el enorme paño que tenían correspondía a una zona periurbana a principios de los años noventa, era difícil para ellos tener expectativas precisas respecto de lo que se podía conseguir con esos terrenos. Una promotora inmobiliaria con mucha experiencia les aconsejó renunciar a la idea de hacer un proyecto residencial orientado a estratos más altos que los que actualmente existen en la comuna. Tiempo después, dividieron el terreno y comenzaron la venta de parcelas de 4 000 metros cuadrados pero, como les fue muy bien, detuvieron esa venta pensando que podrían hacer algo más rentable con el suelo:

En el fondo, a nosotros [el loteo] nos sirvió como para testear un poco lo que pasaba, que si había gente que estuviera dispuesta a comprarse un terreno ahí y hacerse su casa, como iniciar un desarrollo bacán⁹ y desconocido en esta comuna […]. Los precios [a los] que vendimos esos terrenos son, hoy día, como que los hubiéramos regalado, prácticamente […]. Justo salió el plano regulador de casas, [que] abrió la posibilidad de abrir otro tipo de cosas. Entonces, paramos totalmente la venta de terrenos y los terrenos que nos quedaban ya urbanizados, los desarrollamos nosotros, y empezamos entonces a hacer nosotros condominios chiquititos (Inmobiliaria I).

Atrayendo demandantes de más altos ingresos que los del entorno, lograron rentabilizar el suelo. Capturaron la brecha de renta que existía entre el precio original del suelo, ajustado a la capacidad de pago de sus más probables usuarios de vivienda social, y el precio más alto al que ese suelo podía venderse, que fue lo que ellos fueron ensayando y descubriendo.

5. Los promotores creen que asentar residentes de mayor ingreso que el de los residentes del entorno, incluso que el de primeros compradores en el mismo proyecto, se consigue con diseño y arquitectura.

Como se ha indicado más arriba, los entrevistados señalan que, para los promotores, la convivencia entre distintos grupos socioeconómicos no sólo es posible, sino que es parte central de su estrategia gentrificadora. Para ello, despliegan una serie de mecanismos que permiten la proximidad no conflictiva entre grupos sociales.

Es difícil hacerlos coexistir. Se puede. En general, en nuestros conjuntos [la idea es] tratar de diferenciar segmentos, de generar barreras […] El comprador, cuando está en una zona en que entiende que tú estás colocando distintos segmentos, le preocupa mucho su vecino. Lo que exista al medio, le es relevante […], la marca, los accesos, la forma de entrar, de manera tal que la gente entendiera que aunque están cerca, no están apegados. Entonces, cualquier persona que se está localizando en una situación en que hay distintos grupos socioeconómicos, le importa mucho cómo se produce (Inmobiliaria A).

Así, se evidencia que los promotores entrevistados practican unas formas de hacer convivir a las personas de diferente origen que tienen mucho de ensayo y error, de echar mano a elementos de diseño sin necesariamente recurrir a muros o a barreras físicas y, al final, de acoger las aspiraciones de los nuevos compradores y, asimismo, el punto de vista de los residentes.

Esto coincide con la perspectiva de los gentrificadores, que en el momento de decidir la compra de la vivienda privilegian más los elementos asociados con el diseño de la vivienda y la localización que la composición social del barrio, tal como se observa en el cuadro 1.

Del relato de los promotores se desprende que, además de los elementos urbanísticos, hay temas relacionados con otros procesos sociales, sobre todo con diferencias culturales, y con las expectativas de las personas respecto de su barrio. En cuanto a las diferencias culturales, el tema central sería la forma de organizar la convivencia, en especial respecto de los espacios comunes.

Yo creo que siempre se puede convivir cuando hay respeto, cuando la gente sabe cómo cuidar los espacios públicos, cómo ser educado con la demás gente […]. Todo el mundo convive. Entonces, más que el tema de las casas, es [una cuestión] cultural (Inmobiliaria C).

Estos hallazgos son consistentes con los de otras investigaciones, que también apuntan a la existencia de normas de convivencia que hacen posible compartir espacios, en especial los de tipo residencial (^{Trebilcock y Muñoz, 2013}). En efecto, nuestros entrevistados señalan que, para mezclar grupos de forma no conflictiva, se deben respetar las expectativas de los propietarios respecto de su sector:

[Los compradores piensan] “yo ya te compré, no quiero más gente, hay muchos autos, no me pueden hacer edificios”. Por eso es tan complejo [lo de] los planos reguladores y la planificación urbana, en general, porque afecta mucho la calidad de vida y el patrimonio de las personas (Inmobiliaria A).

De acuerdo con los entrevistados, los conflictos derivados del contacto entre personas de distinta condición social surgirían cuando se trastoca lo que ellos entienden como una suerte de orden natural del hecho urbano, orden que se refleja en las expectativas que ven en sus compradores: el progreso continuo del área.

Nuestros clientes, que son de viviendas (con precio) de 2 000 uf, se enteraron por Correo de las Brujas que al lado de su vivienda o en el límite de su vivienda iba a venir Un Techo para Chile,¹⁰ y muchos de esos clientes han ido a nuestra sala de ventas a decir: “Oye, por qué está la gente de Un Techo para Chile; es un segmento mucho más bajo”. Lisa y llanamente han declarado que no quieren estar al lado de un estrato social más bajo. Entonces, efectivamente existe ese grado de segmentación natural, a tal extremo que nosotros en un momento decidimos poner un muro de ladrillos, aun cuando no es lo mejor, pero uno tiene que proteger su inversión, en este caso su proyecto inmobiliario (Inmobiliaria P).

El orden en que los distintos grupos llegan al área aparece como clave en el discurso de los promotores. Los proyectos gentrificadores, en tanto imprimen una dirección de mejoría y una imagen de movilidad social ascendente al desarrollo de los barrios, hacen más fácil mezclar o poner en contacto grupos sociales diferentes. En este sentido, agregar personas de mayor nivel de ingreso que los residentes no sólo es posible, sino parte habitual de las estrategias de gentrificación, en una medida importante porque responde a un interés común a recién llegados y vecinos: que el sector progrese. En este sentido, la gentrificación es un tipo de negocio inmobiliario que, cuando no amenaza con expulsar a la población residente, resulta ser compatible con el aumento en la heterogeneidad social del sector.

Ahora bien, los muros, como forma de administrar las diferencias, son muchas veces evitados por los promotores y sustituidos por otros dispositivos que permitan unir, separar o simplemente distinguir. Sin embargo, hay situaciones, como la descrita en la última cita, en que los muros parecen un recurso inevitable, aunque no dejan de tener resistencia entre los mismos vecinos.

En cuanto a las actitudes hacia la mezcla o aproximación geográfica entre grupos sociales, resulta interesante lo señalado por uno de los entrevistados: no necesariamente las personas de grupos socioeconómicos más altos son más reticentes a la mezcla, sino que en ocasiones lo son personas de segmentos medios que buscan fortalecer su distinción respecto de otros.

No sólo los que viven en Vitacura son clasistas […]. La gente del proyecto XX¹¹ dice: “No, que estos son más pobres, son ladrones”, porque este segmento, el C2, es muy clasista, y no sé por qué si sus papás nacieron en una “población”¹² como ellos. Como que reniegan de su pasado. Esta gente es muy prepotente con los vendedores, con el servicio al cliente; vienen como diciendo “soy superior a ti”. Son muy rotos;¹³ no rotos de que no tengan plata, sino que son rotos de actitud (Inmobiliaria C).

Esta actitud de discriminación social sería consistente con lo que en trabajos anteriores hemos denominado “adolescencia urbana” (^{Sabatini et al., 2013a}): en su búsqueda por reafirmar su nueva identidad social, personas y grupos socialmente emergentes se esfuerzan por producir elementos de distinción respecto de grupos con ingresos inmediatamente más bajos con los cuales pueden ser confundidos.

6. Los promotores constatan que sus compradores provienen mayoritariamente de las mismas comunas del proyecto o de comunas vecinas.

Bajo el patrón tradicional de segregación de Santiago, lo más típico era que las personas de los barrios populares que progresaban en la escala social se mudaran a vivir a barrios de más altos ingresos, idealmente a alguna de las comunas del área Este, socialmente distinguida como “barrio alto” de la ciudad. Hoy eso ha cambiado. Los entrevistados dan cuenta de una transformación de los barrios de la periferia popular que, con el concurso de los promotores que construyen proyectos “gentrificadores”, hoy retienen una proporción significativa de la movilidad social ascendente.

Mayoritariamente son de origen de la misma comuna […]. Doctores, ingenieros, ingenieros comerciales, ingenieros civiles, contadores tenemos también; yo te diría que es raro que no sean profesionales, incluso profesionales los dos, marido y mujer […]. Y son, claramente, gente que ha tenido una mejora en su nivel de vida y que ve en esto una casa definitiva (Inmobiliaria I).

Ellos tienen una dinámica familiar y social en torno de un cierto sector. Entonces, tú tienes a una persona (que compra una vivienda) de 7 000 uf, que ha vivido históricamente en Maipú y que quiere seguir viviendo en Maipú, pero tiene un nivel socioeconómico que hace que aparentemente quisiera estar en otro barrio (Inmobiliaria A).

Hay un arraigo; Ñuñoa tiene arraigo. Lo hemos visto en hartas comunas, en San Miguel, La Reina. Es que la gente tiene su red ahí, su familia (Inmobiliaria I).

En el caso de las inmobiliarias que desarrollan proyectos de extensión en baja densidad, los entrevistados señalan que el arraigo se combina con la búsqueda de viviendas con un sitio más amplio.

Principalmente vivienda en extensión con superficie de terreno bastante atrayente […]. Yo creo que es eso lo que busca la gente que se va para allá. Hay mucha gente que es de la zona que se queda ahí mismo […]. Y lo otro es que la gente opta por vivir en esa zona […] al mismo precio [que] un departamento en Santiago, San Miguel, una casa con un patio o un terrenito […]. Se da eso. Que la gente que compra en Puente Alto, es de Puente Alto, la familia es de Puente Alto; la gente de San Bernardo es de San Bernardo (Inmobiliaria Y).

Los entrevistados señalan que a las familias que optan por los proyectos en áreas centrales movidas por el arraigo o las redes, se suman aquellas que buscan las ventajas de la centralidad.

Querían estar cerca de lo que era su antiguo [barrio] porque su papá o algún abuelito todavía estaba por ahí cerca […]. En una primera instancia había mucha respuesta que era “porque antes vivía en la comuna”. Hoy día ese porcentaje de venta que vuelve a la comuna ha ido bajando; [y ahora] es “porque me queda cerca” o “porque es para lo que me alcanzó mi situación económica” (Inmobiliaria E).

Esta preferencia por mantenerse en el sector, por la centralidad o por una combinación de ambas, es coincidente con los hallazgos de estudios anteriores (^{Robles, 2009}; ^{Rasse, 2015}; ^{Sabatini, Valadez y Cáceres, 2016}) y nos permite entender mejor lo que muestra el mapa de proyectos según catastro.

La encuesta realizada confirma esta tendencia. En ella se encontró que un significativo 44% del total de gentrificadores vive en la misma comuna que sus suegros y padres (331 hogares sobre 754 hogares gentrificadores en el cuadro 2). Esta retención es especialmente clara entre familias biparentales con hijos pequeños, cuando alcanza 56%.

Si bien estos hogares en movilidad social que prefieren mantener su localización original, a los que denominamos “gentrificación endémica” (^{Sabatini et al., 2010}), pueden no ser muy numerosos, consiguen modificar el patrón de localización de los grupos sociales en la ciudad, agregándole heterogeneidad.

La convivencia entre gentrificadores y gentrificados carece de conflictos, y cuando existen, éstos se asocian con la “vecindad” y no con la condición socioeconómica, como puede verse en el cuadro 3.¹⁴ De hecho, predominan abrumadoramente los conflictos intragrupos, y son menos prevalentes los conflictos entre gentrificadores y gentrificados.

Discusión e interpretación

La racionalidad económica que declaran los promotores consiste en rentabilizar el suelo. Compran suelo, ojalá “a precio botado”, para luego venderlo, construido, a un precio mayor. Su estrategia para maximizar esta diferencia consiste en aprovechar los cambios en las normas de densidad (sobre todo los promotores que operan en sectores intraurbanos más consolidados) o en atraer a compradores de mayores ingresos, esto es, en gentrificar (sobre todo los promotores que operan en la periferia popular).

De esta forma, los promotores no derivarían las rentas de la tierra, el tipo de ganancia que les es propia, de la segregación socioespacial per se, tampoco de la re-segregación o desplazamiento de residentes, sino de lo que podríamos llamar “acrecentamiento de la capacidad de pago por metro cuadrado de suelo edificado”. Normas de altura o densidades mayores, el incremento del ingreso de sus compradores o una combinación de ambas constituyen sus estrategias de negocio, y éstas pueden hacerse efectivas en condiciones en que disminuye la segregación residencial y en que no se verifica el desplazamiento de los residentes originales. Es más, en la periferia urbana popular, la estrategia de ganancia de los promotores los lleva, al menos en la fase de construcción y comercialización de sus proyectos, a reducir la segregación residencial.

La búsqueda de compradores de mayores ingresos que puedan pagar más por una vivienda en suelos previamente ocupados por viviendas de menor valor da lugar a una estrategia de gentrificación permanente, que agrega compradores cada vez más ricos. Se va “fabricando” una y otra vez una diferencia entre la renta efectiva del suelo y la renta potencial. De tal forma, los promotores van reconstruyendo y capitalizando la “brecha de renta” que identificó ^{Smith (1979)} como fundamento económico de la gentrificación, desde el punto de vista de la oferta. No es que los promotores “creen valor”, como ellos pretenden, sino que son capaces de atraer mejores pagadores cuya demanda origina las alzas de precios (rentas) del suelo que ellos capitalizan. Desde una perspectiva micro, los promotores generan una suerte de estrategia aditiva en lo que se refiere al precio de venta de sus viviendas y al nivel de ingresos de sus compradores: parten de una base y luego comienzan a vender sucesivos conjuntos de vivienda (o etapas dentro de un mismo gran conjunto) a un precio cada vez mayor.

De acuerdo con nuestra encuesta y con lo que señalan los promotores, los proyectos inmobiliarios privados con que éstos gentrifican las zonas populares de la ciudad no enfrentan una conflictividad social relevante. Por una parte, la heterogeneidad social que estos proyectos implican no pareciera sobrepasar la capacidad de los elementos urbanísticos para lidiar con la diferencia, ni desafía las expectativas de los residentes respecto a la composición social de sus barrios. En este contexto, el desplazamiento de los residentes originales y una composición social homogénea o segregada del área no son demandas de sus compradores, quienes, según los promotores, entienden su propio arribo al área como parte del progreso de ésta.

Más aún, incorporar personas de mayor nivel social sin suponer ni requerir que las preexistentes de menor ingreso serán desplazadas del área parece ser parte de la forma en que operan los promotores gentrificadores en Santiago, especialmente en proyectos por etapas. Como se ha señalado, en estos proyectos se despliega una estrategia de gentrificación permanente que les permite ir recreando la brecha de renta y sabiendo capitalizarla; esto es, van gentrificando a los gentrificadores. Cada nueva camada de residentes tiene mayores ingresos que la anterior. Y evitar la aparición de conflictos entre grupos es parte de la estrategia.

La gestión de la diversidad social que realizan los promotores y una significativa disposición a vivir más cercanos o mezclados que parece propia de nuestra cultura mestiza, rasgo que hemos constatado en estudios anteriores (^{Sabatini et al., 2012}; ^{Sabatini et al., 2013b}), nos hablan sobre la factibilidad de generar políticas para reducir la segregación e insertar de vuelta la vivienda económica y social en nuestras ciudades.

Además, los promotores declaran que los compradores de sus viviendas son, en su mayoría, personas con origen en la misma comuna. El afán de estos compradores, en oportunidades, es mantenerse en la misma área en que nacieron o se criaron, cerca de sus padres, familiares o amigos. El acoplamiento entre movilidad social y movilidad espacial, característico de épocas anteriores, y que siempre tenía al “barrio alto” como destino imaginado, hoy presenta desacoples y da lugar a proyectos de movilidad espacial diferentes entre algunos grupos emergentes.

En estudios anteriores hemos dado el nombre de gentrificación endémica a esta forma de retención espacial de la movilidad social (^{Sabatini et al., 2010}). Son compradores de viviendas en los condominios que provienen de los barrios populares cercanos (^{Robles, 2009}; ^{Rasse, 2015}; ^{Sabatini, Valadez y Cáceres, 2016}). En un argumento que va en la misma línea, Zygmunt Bauman subraya que la identidad de las personas de clase media en la ciudad actual ya no depende de la composición social del entorno en el grado en que lo hacía antes (2007: 71).

Es posible que la movilidad social espacialmente retenida, o gentrificación endémica, no represente más que una excepción dentro de las clases medias. Quizás el acoplamiento entre movilidad social y movilidad espacial siga siendo mayoritario entre las clases medias. Siguiendo a Michael ^{Savage y Alan Warde (1993)}, los gentrificadores son muy probablemente una minoría de personas dentro de las clases medias dispuestas a mudarse a áreas de menores ingresos. Sin embargo, aun si los gentrificadores endémicos fueran minoría (minoría entre los que experimentan movilidad social ascendente en los municipios populares, tanto como minoría entre quienes compran las casas en esos condominios), ello no menoscaba el papel que pueden tener como agentes de transformación de los barrios o sectores de la periferia popular. Estarían transformando estos barrios, tradicionalmente homogéneos, en lugares socialmente más diversos. La gentrificación endémica es, en todo caso, un hecho coherente con el fenómeno más comprehensivo, cultural, ambiental y económico, de la vuelta a la ciudad que subyace a la ruptura y transformación del patrón de segregación de la ciudad latinoamericana (^{Sabatini, 2015}).

No obstante lo anterior, a la gentrificación se le puede atribuir un ritmo de crecimiento de los precios del suelo en la periferia de bajos ingresos mayor que el de otras partes de la ciudad, hecho que se está constituyendo en factor de desplazamiento absoluto de la vivienda económica o la vivienda social fuera de las ciudades latinoamericanas. El desplazamiento que está verificándose es el de la nueva y futura vivienda social.

La gentrificación incesante de los promotores en sus proyectos por etapas hace crecer los precios del suelo en la medida que se ajustan a la capacidad de pago de los nuevos compradores de vivienda en condominios. El funcionamiento intrínsecamente especulativo de los mercados de suelo va, de esta forma, generando una exclusión socioespacial acumulativa de los hogares populares.

En términos de su impacto sobre la homogeneidad social del espacio -característica de la periferia popular-, la gentrificación como proceso combina una reducción de la segregación en el corto plazo con un posible aumento de la segregación en el largo plazo. Por una parte, la racionalidad de los promotores de colonizar áreas populares para inducir y capitalizar una “brecha de renta” trae como consecuencia una reducción de la segregación socioespacial o de su escala geográfica; por otra parte, en la siguiente etapa del desarrollo urbano tiene como consecuencia una exclusión socioespacial de gran escala que significa, en concreto, la expulsión de la vivienda social como un todo de la ciudad.

Ésta parece ser la gran amenaza de la gentrificación en términos sociales. De esta forma, la lucha por el suelo y, específicamente, por el derecho a formar hogar en el lugar en que uno nació,¹⁵ requiere políticas de intervención de los mercados de suelo cuyo funcionamiento libre, en el contexto de la gentrificación de la periferia popular, tiende a expulsar los nuevos desarrollos de vivienda social y económica fuera de las ciudades.

En un contexto cultural de disposición a la aproximación espacial de las clases sociales característico de la ciudad latinoamericana, florece la gentrificación como negocio del capital inmobiliario. Los promotores pueden llevar a vivir ricos cerca de pobres. La vasta periferia popular se erige como botín económico que los promotores pueden apropiarse. Las desigualdades sociales generan grandes “brechas de renta” que los promotores capitalizan. Su acción contribuye a reducir la escala de la segregación y, al mismo tiempo, a la proliferación de muros que sirven para gestionar esas desigualdades sociales, aunque también y quizá, principalmente, para enfrentar la inseguridad y el crimen.

Esta nueva geografía social del espacio no debería ser demonizada antes de conocerla, como cuando se postula que los muros son, per se, la nueva modalidad de la segregación socio-espacial (^{Dureau y Salas, 2010}), o como cuando no se hace diferencia entre las escalas geográficas de la segregación, como si en la experiencia cotidiana de las personas fuera lo mismo vivir en manzanas socialmente homogéneas que en un municipio homogéneo (como está implícito en ^{Borsdorf, Hidalgo y Vidal-Koppmann, 2016}). Creemos que la reducción de escala de la segregación puede ayudar a evitar los males principales de la segregación a gran escala, como hemos argumentado antes (^{Sabatini, Cáceres y Cerda, 2001}; ^{Rasse, 2015}). De esta forma, es necesario aquilatar la complejidad de los procesos de integración y exclusión social que toman forma en la escala barrial. Pueden dar lugar a una diversidad de experiencias e interpretaciones que varían de grupo en grupo y que pueden ser contradictorios en un mismo grupo o incluso en una misma persona. Debemos evitar hacer una interpretación directa y unívoca de estos procesos urbanos y llegar a conclusiones apresuradas acerca de la construcción de localidades fragmentadas y excluidas.

Contar con investigación empírica y reflexión teórica de esta nueva realidad resulta vital. Las nuevas formas de gentrificación y de segregación, y su más o menos vertiginoso avance, nos ponen de cara a agudos problemas sociales de exclusión pero, a la vez, a oportunidades inéditas para propender hacia ciudades o trozos de éstas más integrados y cohesivos. La movilización de las comunidades y de las autoridades en resistencia al desplazamiento es, sin duda, crucial, en parte porque hay espacio para evitar el desplazamiento, como lo demostró tempranamente ^{Marcuse (1985)} y como parece evidente en la nueva realidad, que apenas estamos conociendo, de nuestras periferias y barrios populares.